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政府從10月底開(kāi)始連續(xù)頒布了多項(xiàng)激勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)的新政，導(dǎo)致2008第四季度的住宅市場(chǎng)成交環(huán)比大幅上升，但新的政策能否帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格上漲仍有待觀察。

由于眾多跨國(guó)公司收縮在華的業(yè)務(wù)發(fā)展并下調(diào)外籍員工的住房津貼，導(dǎo)致高端住宅租賃市場(chǎng)空置率上升，租金下調(diào)。

高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢預(yù)計(jì)，全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走弱對(duì)上海高端住宅租賃市場(chǎng)的影響將延續(xù)到2009年。但是由于受到2010世博舉辦的利好影響，下半年市場(chǎng)將會(huì)有所起色。

整體住宅市場(chǎng)

在2008年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度調(diào)整加上外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化對(duì)總體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了諸多不利影響。為了刺激經(jīng)濟(jì)，中央政府自10月底開(kāi)始連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策，同期上海政府也出臺(tái)了相關(guān)的配套政策加強(qiáng)救市力度。(詳見(jiàn)附錄)。

與此同時(shí)，央行在第4季度共降息達(dá)189個(gè)基點(diǎn)，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%。利好政策提振了市場(chǎng)信心，三個(gè)環(huán)線內(nèi)的11月份成交量相比前幾個(gè)月有所反彈，由于高檔住宅較多促銷開(kāi)盤成交，總體價(jià)格也較10月環(huán)比上升14.3%，但總體交易量比去年同期仍下降41%。

高端住宅租賃市場(chǎng)

全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)高端住宅租賃市場(chǎng)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，跨國(guó)企業(yè)為了降低成本而減少聘外籍人員并降低房屋津貼。雖然跨國(guó)公司收縮在華戰(zhàn)略而導(dǎo)致新增租賃需求下降，但是現(xiàn)存租約續(xù)約情況尚好。

由于擔(dān)憂市場(chǎng)前景的不確定性，業(yè)主都選擇觀望態(tài)度，使得2008年年底新增供應(yīng)非常有限。本季僅有92套新增租賃單元，其中高端公寓72套，別墅20套。雖然新增供應(yīng)很少，低迷的市場(chǎng)狀況仍使現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主普遍感到了推廣的壓力，尤其是今年新入市的高端服務(wù)式公寓。業(yè)主目前通過(guò)各種促銷手段來(lái)推動(dòng)租賃，同時(shí)與專業(yè)的中介公司聯(lián)系也更為緊密。

盡管業(yè)主積極采取多種促銷手段來(lái)促進(jìn)租賃，但本季度市場(chǎng)吸納仍然下滑，成交趨向低迷。平均空置率為18.7%，較上季度上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然這其中也有青黃不接的季節(jié)性因素影響，部分舊有租戶在租賃年底到期后回國(guó)，而空置單位仍未有新租客入住。

低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)使業(yè)主有所軟化，本季的租金下調(diào)明顯，整體租金環(huán)比下降3.8%至每平米每月人民幣169元，其中別墅與服務(wù)式公寓市場(chǎng)相對(duì)受到的影響較大，較上季度分別下降4.1%與5.8%。

在那些有大量高端項(xiàng)目供應(yīng)的區(qū)域，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金水平下調(diào)更為明顯，如浦東陸家嘴濱江區(qū)域。外籍人士的房屋津貼降低對(duì)于那些大戶型租金總額高的單元帶來(lái)了很大影響。

高端住宅銷售市場(chǎng)

上海高端住宅銷售市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)月的沉寂后，11月出現(xiàn)較多新供應(yīng)。由于意識(shí)到前期所定的高報(bào)價(jià)導(dǎo)致銷售不濟(jì)，開(kāi)發(fā)商在后期對(duì)價(jià)格作了下調(diào)，如陸家嘴濱江板塊的世茂濱江花園的成交價(jià)基本處于人民幣5 - 6萬(wàn)價(jià)格區(qū)段，較其開(kāi)盤前的報(bào)價(jià)有所降低，但銷售表現(xiàn)仍然緩慢。同時(shí)，一些處于北靜安區(qū)域板塊的項(xiàng)目把價(jià)格調(diào)低在每平米人民幣3.5萬(wàn)左右，相應(yīng)較接近目前市場(chǎng)所能接受的水平，項(xiàng)目銷售成績(jī)理想。另一些價(jià)格仍保持堅(jiān)挺的高端項(xiàng)目銷售基本陷入停滯。

高端住宅市場(chǎng)銷售壓力比普通住宅更大，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)不甚樂(lè)觀，因此投資更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，在重估上海物業(yè)投資的回報(bào)后，部分海外買家的投資意向已有所轉(zhuǎn)變。那些早前已折價(jià)較多的海外物業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)比如香港、新加坡等亞太城市，由于擁有更好的流動(dòng)性、交易成本與穩(wěn)定的法規(guī)環(huán)境，受到更多海外投資者的青睞。本季上海高端住宅價(jià)格回落，為每平米人民幣35,978元，環(huán)比下跌5.8%。整體市場(chǎng)平均租金毛收益率在5.7%左右，其中高端公寓、服務(wù)式公寓與別墅分別約為4.1%，6.8%與4.7%。

市場(chǎng)展望

美國(guó)、日本、歐洲等地的經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)放緩了海外擴(kuò)張的速度，外籍員工房屋津貼收縮，將持續(xù)影響上海高端住宅租賃市場(chǎng)。在總體經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，本地企業(yè)家及專業(yè)人士的收入增長(zhǎng)也將放慢從而使高端租賃市場(chǎng)需求下降。預(yù)計(jì)總體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)下行，因此明年租戶租金預(yù)算也將向下調(diào)整。同時(shí)，商務(wù)客的預(yù)算縮減也將影響到短期租賃需求。以上不利因素預(yù)計(jì)都將持續(xù)到2009上半年，而下半年起上海舉辦2010世博會(huì)的利好將有所體現(xiàn)。

2009年將有較多新增供應(yīng)，較2008有所增長(zhǎng)，空置率將繼續(xù)上行至20%左右，加大租金壓力。在目前市場(chǎng)低迷，投資者普遍謹(jǐn)慎的背景下，價(jià)格預(yù)期繼續(xù)下降，收益率將上調(diào)。預(yù)計(jì)2009年高端住宅市場(chǎng)的總體毛收益率將在6%左右。
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