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商業(yè)地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹 “錢荒”影響下可能曝出危局

內(nèi)容摘要：有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)偽命題。因?yàn)檗D(zhuǎn)型之后，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營盈利模式并沒有發(fā)生根本改變，加上開發(fā)商蜂擁而上投資商業(yè)地產(chǎn)，未來商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的幾率正在逐漸加大。  更多張江辦公樓出租信息請您參看浦東寫字樓網(wǎng)/office.asp?nclassid=213，上海辦公樓網(wǎng)http://www.168office.com。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果流動(dòng)性持續(xù)收緊，房地產(chǎn)融資日益困難，最先曝出危局的可能是商業(yè)地產(chǎn)。這是因?yàn)�，在住宅持續(xù)受限的背景下，作為調(diào)控空白區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量正持續(xù)放大。

據(jù)K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城土地供應(yīng)量與去年同期相當(dāng)。1-6月，全國百城共推出土地9106宗，供應(yīng)量為39029萬平方米，同比增加2%。但各類供地中，商辦物業(yè)的供應(yīng)增幅最大。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商辦用地共推出1911宗，供應(yīng)量為5960萬平方米，同比增加42%；其中，商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價(jià)為1790元/平方米，同比增加17%。增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅。

另外，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個(gè)城市中，商辦用地5月份供應(yīng)面積環(huán)比上升85%，創(chuàng)年內(nèi)供應(yīng)新高，較2012年平均水平上升13%。各線城市供應(yīng)均有所上升，其中二線發(fā)展中城市表現(xiàn)較為突出，供應(yīng)面積環(huán)比大幅上升約603%；一線及二線發(fā)達(dá)城市分別上升約51%和34%。

中國的商業(yè)地產(chǎn)投資存量已經(jīng)超越日本，成為亞洲最大的市場。據(jù)DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)投資存量的價(jià)值增長15%，達(dá)到1.5萬億美元。

仍有多家開發(fā)商表示要加大商業(yè)地產(chǎn)投入。4月10日，泰禾[簡介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)以19.3億元高價(jià)拿下北京通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]臺(tái)湖地塊，強(qiáng)勢進(jìn)軍北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。泰禾集團(tuán)宣稱，計(jì)劃在3-5年內(nèi)全國布局20-30座泰禾廣場，以開發(fā)高端商業(yè)地產(chǎn)為主，并喊出“學(xué)習(xí)萬達(dá)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]，超越萬達(dá)”的口號(hào)。

以住宅為主的萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]也將在今年年內(nèi)于廣州區(qū)域推出三個(gè)商辦項(xiàng)目，其中包括一個(gè)商業(yè)綜合體，一個(gè)商業(yè)中心及一個(gè)度假酒店項(xiàng)目。這不像此前萬科的商業(yè)項(xiàng)目總是強(qiáng)調(diào)“僅僅是為了住宅做配套”，今年推出的三大商辦項(xiàng)目均是獨(dú)立項(xiàng)目。

中鐵于6月16日在北京豐臺(tái)推出了北京諾德中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]，這是一座200米超高層寫字樓，總建筑面積約45萬平米，匯聚高端總部寫字樓、總部獨(dú)棟、商業(yè)中心、行政公寓等多元業(yè)態(tài)。

招商地產(chǎn)也對外稱，未來5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將成為其核心業(yè)務(wù)。自2011年分立出來的招商商置公司，5～8年內(nèi)，將注入超過500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每年?duì)幦∵M(jìn)入2～3個(gè)新城市。

與開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域跑馬圈地不同的是，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)到目前為止，并未尋找到真正有效的運(yùn)作模式。某著名品牌開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴記者，他所負(fù)責(zé)的購物中心每年的目標(biāo)是收支平衡，所謂收支平衡是指，利潤與各種物業(yè)管理費(fèi)持平，而不計(jì)前期的投資額。

典型表現(xiàn)就是所謂城市綜合體熱，部分城市不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際，一味強(qiáng)調(diào)建設(shè)住宅、五星級酒店、高級寫字樓和大型購物中心，一個(gè)也不能少，而一些三四線城市在可見的將來根本就無法消化那些過于高端的商業(yè)。與此不同，“我們要用經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的思維來開發(fā)高端綜合項(xiàng)目”，這是陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]新業(yè)總裁萬林義說的。 陽光新業(yè)更看重由商業(yè)物業(yè)持續(xù)良好運(yùn)營所帶來的物業(yè)長期穩(wěn)定的增值，其開發(fā)的高端商業(yè)體，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力，進(jìn)行不同的產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)搭配，投入相對較少，債務(wù)低，可將市場風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

值得注意的是，北京高端寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)下滑。據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2013年5月北京甲級寫字樓租金為432.80元/平方米·月（不含物業(yè)費(fèi)），環(huán)比下降0.33%，同比漲6.17%；準(zhǔn)甲級寫字樓租金為253.98元/平方米·月，環(huán)比降0.34%，同比漲9.78%。

北京中原市場研究部認(rèn)為，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、貨幣政策緊縮和金融脫媒深化等因素影響，經(jīng)濟(jì)形勢面臨嚴(yán)峻壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金流入進(jìn)一步收緊，這也抑制了寫字樓租賃量價(jià)的上漲空間。預(yù)計(jì)核心商圈寫字樓租賃成交量繼續(xù)收縮，租金穩(wěn)定。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)偽命題。因?yàn)檗D(zhuǎn)型之后，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營盈利模式并沒有發(fā)生根本改變，加上開發(fā)商蜂擁而上投資商業(yè)地產(chǎn)，未來商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的幾率正在逐漸加大。  更多張江辦公樓出租信息請您參看浦東寫字樓網(wǎng)/office.asp?nclassid=213，上海辦公樓網(wǎng)http://www.168office.com。