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上海徐家匯浦西寫字樓新地標項目擱淺

內(nèi)容摘要：　　“項目遲遲未動工不會是技術(shù)上的問題，更多的是多方面利益關(guān)系是否處理妥當。很明顯，對于徐家匯中心，開發(fā)商要去做的決心就不堅定，信心不足，目標也不明確�！鄙虾ＹY深業(yè)內(nèi)人士表示，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之后也必然會是持有型物業(yè)，對于上實城開這類規(guī)模的公司來說，的確具有較大的開發(fā)壓力以及操作難度。更多浦東辦公樓信息請您參閱浦東寫字樓網(wǎng)

近來，一則新聞上實城開關(guān)于正式退出上海徐家匯中心項目的公告在坊間引起一片嘩然，畢竟時任上海城開集團總經(jīng)理的倪建達曾于2005年言之鑿鑿：徐家匯中心是城開集團未來10年的核心發(fā)展項目。

　　然而，10年未到，上實城開卻決定放棄這塊一直未能開發(fā)的“上海浦西第一高樓”。

　　失去了的浦西新地標

　　5月19日，上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司公告宣布，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達成協(xié)議，將原指定用作發(fā)展徐家匯中心的現(xiàn)存地盤，調(diào)整為4宗位于上海濱江、臨近上海世博中心的土地。

　　據(jù)介紹，徐家匯中心項目占地約3.53萬平方米，換地之后，新地盤總面積合共約8.32萬平方米，被規(guī)劃為混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。與此同時，上實城開毋須就土地調(diào)整支付土地出讓金或任何其他款項。

　　公告同時披露，上實城開是2011年通過收購銀冠有限公司而擁有該幅地塊。據(jù)了解，銀冠公司透過其擁有60%權(quán)益的附屬公司--上海寰宇城市投資發(fā)展有限公司，持有(其中包括)徐家匯中心項目的土地使用權(quán)。

　　不過，截至公告日期，上述地塊仍為空地，上海寰宇至今仍未進行任何建筑或發(fā)展工程。

　　現(xiàn)在，上實城開將徐家匯中心遲遲未動工歸咎于地鐵開發(fā)和城市規(guī)劃的問題。

　　“徐家匯中心那邊的政策、規(guī)劃一直在改，遲遲未定，拖了很久。而且我們只擁有該規(guī)劃項目下6幅土地中的其中1幅，因此未能確定開發(fā)工程的開始時間�！鄙蠈嵆情_相關(guān)負責人如此坦言。

　　同時，他指出，此次恰逢良機可以換成濱江的地塊，公司頗感滿意。

　　據(jù)介紹，若按獨立專業(yè)估值師進行的初步指示性估值，新地塊市值預(yù)期也將高于徐家匯中心項目所在地塊的市值。據(jù)悉，截止至2011年7月31日，徐家匯中心項目地塊市值已達人民幣42.45億元。

　　穆迪投資者服務(wù)公司亦于同日表示，上實城開此次土地交換具有正面信用影響。

　　該機構(gòu)認為，在城市規(guī)劃的變化下，上實城開未能展開任何開發(fā)工程，因此延長了其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期。

　　不過，對于此次換地，上海業(yè)內(nèi)人士則普遍持不同的看法。

　　“項目遲遲未動工不會是技術(shù)上的問題，更多的是多方面利益關(guān)系是否處理妥當。很明顯，對于徐家匯中心，開發(fā)商要去做的決心就不堅定，信心不足，目標也不明確�！鄙虾ＹY深業(yè)內(nèi)人士表示，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之后也必然會是持有型物業(yè)，對于上實城開這類規(guī)模的公司來說，的確具有較大的開發(fā)壓力以及操作難度。

　　此外，該人士還進一步認為，上實城開這次實際上是無奈退出。

　　“吃不下，所以無奈地做出退讓的動作�！痹摌I(yè)內(nèi)人士認為，濱江地塊再好，也只能說是發(fā)展前景好，對于上實城開而言開發(fā)難度較小，可供出售，實現(xiàn)資金較快回籠。但與徐家匯中心是沒有可比性的，徐家匯中心屬于徐家匯城市副中心區(qū)域，建成后無疑會成為新地標，承載著更多的城市功能。

　　徐家匯中心沉浮17載

　　值得一提的是，產(chǎn)權(quán)問題或許也是此次上實城開愿意接受換地的另一必要因素。

　　“徐家匯中心所在地塊是50年產(chǎn)權(quán)，但是該地塊早在1996年就批下來了，而濱江地塊則是全新地塊，產(chǎn)權(quán)是完完整整的50年�！鄙蠈嵆情_相關(guān)負責人如此表示。

　　從1996年到2013年，上海無疑經(jīng)歷了令人為之震驚的變化，但徐家匯中心所在地塊卻在17年之后仍然空白一片，其多舛的命運也并未隨著時間的流逝而淡漠。

　　顯然，人們并未忘卻這塊曾經(jīng)轟動一時的徐家匯88號地塊。

　　據(jù)了解，這幅位于徐家匯心臟地帶的黃金寶地，最初曾是弘基休閑廣場的所在地塊，亦是徐家匯中心地塊中的一部分，也就是上文提及的6幅地塊的其中之一。

　　由于該地塊位于徐家匯區(qū)核心地帶，又曾被稱為“上海市面積最大、最后一塊黃金地塊、地王”。

　　早在1995年10月，韓國大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計劃在徐家匯88號地塊開發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項目，原計劃主樓高92層，號稱浦西第一高樓。

　　彼時，韓國大宇以9000萬美元代價擁有項目90%的股權(quán)，另需出資3000萬美元，用于支付每平方米95美元的出讓金、動遷以及市政配套設(shè)施建設(shè)。然而后來，因為亞洲金融危機，大宇沒有能力繼續(xù)開發(fā)。

　　1999年6月，上海市房屋土地管理局與上海大宇簽訂補充協(xié)議，將該地塊改為臨時綠地。

　　就這樣，這塊寶地經(jīng)歷了8年的閑置期。而后，大宇決定出讓該地塊股權(quán)。

　　2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購大宇中心股權(quán)，當時報價5100萬美元，但由于價格差距過大，雙方最終未能達成協(xié)議。

　　2004年2月20日，頂新國際與上海大宇簽署了90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以其下屬的頂新(開曼島)名義，受讓韓國大宇持有的上海大宇90%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為9000萬美元，并承擔上海大宇約3000萬美元的債務(wù)(大宇拖欠徐匯區(qū)政府的動遷、配套設(shè)施費以及滯納金)。

　　但計劃往往趕不上變化。

　　2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，由上實城開旗下的上海城開受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開發(fā)權(quán)，并高調(diào)公布，計劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項目用途為綜合商業(yè)及住宅，總計建筑面積高達63.2萬平方米，預(yù)計總投資約200億元。

　　按照彼時上海城開的規(guī)劃，“徐家匯中心”將包含五星級酒店、甲級寫字樓、商住公寓以及商業(yè)、休閑文化設(shè)施等等，而該集團則計劃在5至10年內(nèi)完成開發(fā)，并公開表示，要將該項目主樓建成高度超過300米的浦西第一高樓。

　　就此，上海城開成立了上海寰宇，由上海城開持有60%股份、徐匯區(qū)土地發(fā)展中心持有30%、徐匯商城10%。

　　后來，上實控股收購了上海城開40%股權(quán)，而后又通過進一步收購，最終取得了徐家匯中心項目的控股權(quán)。

　　而據(jù)2007年媒體報道，當年，倪建達就是借“徐家匯中心”項目，一手促成了上實控股與上海城開的合并，使得上海城開由徐匯區(qū)屬企業(yè)變身為上市公司的子公司。收購后，上實控股有限公司持有上海城開59%的股份，倪建達也升任為上實控股行政副總裁。

　　2010年，上實控股又借殼中新地產(chǎn)赴港上市，將上海城開59%的股權(quán)注入其中，而中新地產(chǎn)更名為上實城開。2012年4月23日，倪建達調(diào)任上實城開主席、總裁兼執(zhí)行董事。