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　  商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，其明顯的特征例如：長(zhǎng)線盈利、復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈、專業(yè)服務(wù)，其中涉及到的要素非常之多，商業(yè)地產(chǎn)的定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)都是一個(gè)不可分割的整體。在環(huán)環(huán)相扣的格局當(dāng)中怎樣把握其中的機(jī)會(huì)？
　　
　　為此，本刊專訪商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)機(jī)構(gòu)——三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟，解答商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的典型問(wèn)題。
　　
　　高棟認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背后，存在幾大問(wèn)題。首先商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)融合各方利益角逐的過(guò)程，他稱之為“六方會(huì)談”。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中會(huì)涉及到投資商、開(kāi)發(fā)商、政府、運(yùn)營(yíng)商、零售商、消費(fèi)者六方利益。如果說(shuō)住宅開(kāi)發(fā)是二元化的過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是六元化的過(guò)程。比如上海浦東寫字樓，是多方努力的成功典范，

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，涵蓋定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常隱現(xiàn)的“五大難題”，開(kāi)發(fā)商、建筑師、零售商、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者均會(huì)遇到林林總總的問(wèn)題需要協(xié)調(diào)解決。商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)很復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)是一個(gè)整體，四者不能脫節(jié)。比如上海浦東張江寫字樓，設(shè)計(jì)的大多是綠化率高的園區(qū)寫字樓，受客戶喜歡。

　　
　　設(shè)計(jì)師也要懂招商
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的第一站便是建筑設(shè)計(jì)，不過(guò)高棟認(rèn)為，到今天為止，中國(guó)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)始終沒(méi)有從公建設(shè)計(jì)里面脫離出來(lái)。而商業(yè)地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)與其他公建設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)邏輯、理論和方法上是完全不一樣的。
　　
　　另一方面，設(shè)計(jì)師也要懂招商。“很多設(shè)計(jì)公司和建筑師都感覺(jué)招商是很遙遠(yuǎn)的話題，和設(shè)計(jì)本身沒(méi)有什么關(guān)系。但是本質(zhì)上，設(shè)計(jì)和招商也是緊密相連的。我們服務(wù)過(guò)的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大佬們，他們的正常的招商邏輯是這么做的：第一階段在概念階段，基本上大型主力店已經(jīng)明確，例如影城、百貨、冰場(chǎng)、超市等，在報(bào)批的前期主力店已經(jīng)基本確認(rèn)。第二階段是擴(kuò)初階段，500平方米以上的次主力店在確認(rèn)和接洽中，主力店開(kāi)始簽約。第三階段：在施工圖完成之前，所有餐飲業(yè)態(tài)租戶落實(shí)意向書，開(kāi)始簽署租賃合同。所以設(shè)計(jì)師要結(jié)合招商情況來(lái)做設(shè)計(jì)方案，這樣才不會(huì)脫節(jié)。”比如上海浦東八佰伴寫字樓，招商工人進(jìn)行的一直熱火朝天。

　　
　　要?jiǎng)?chuàng)新更要落地
　　
　　很多國(guó)外設(shè)計(jì)師有很多“天馬行空”的前期設(shè)計(jì)方案，但國(guó)內(nèi)有些項(xiàng)目照搬國(guó)外成功模式，最終落地的商業(yè)人氣卻差強(qiáng)人意，癥結(jié)在哪里？
　　
　　“天馬行空方案可以成功，但前提是創(chuàng)新不違反商業(yè)的邏輯和原則。失敗的設(shè)計(jì)方案只有一種情況，就是片面追求建筑外形創(chuàng)新，忽視內(nèi)部的空間節(jié)點(diǎn)、業(yè)態(tài)布局和商家訴求，以致未來(lái)招商運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。”
　　
　　高棟舉例說(shuō)，一般百貨大樓做到8層已經(jīng)是極限，但是香港的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目做到了18層的高度，在設(shè)計(jì)上有很多大膽的創(chuàng)新，例如其通過(guò)停車位的分層布置，以及中庭的分層設(shè)置，重定每一樓層的價(jià)值，出入口很動(dòng)線設(shè)置也是顛覆性的，業(yè)態(tài)的分布把人流向上帶動(dòng)，這種基于商業(yè)邏輯上的創(chuàng)新體現(xiàn)了價(jià)值。還有一個(gè)反面例子就是，某項(xiàng)目為了追求鉆石城的概念，將整座大樓的每層平面都設(shè)計(jì)成鉆石型，效果做出來(lái)雖然很眩目，但太多空間無(wú)法利用，很難被商家接受。
　　
　　另外，三益中國(guó)去年至今在全國(guó)承接的近1000萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目中，只有20%不到的項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商和投資商完全持有的，剩下的80%是部分或全部出售的。持有還是出售，商業(yè)邏輯完全不同，商業(yè)體的設(shè)計(jì)也完全不同。
　　
　　持有型的商業(yè)，如萬(wàn)象城，其商業(yè)設(shè)計(jì)最關(guān)注業(yè)態(tài)的配置，對(duì)空間的體驗(yàn)性要求更高。而對(duì)于出售型商業(yè)，雖然出售與運(yùn)營(yíng)的邏輯是并存的，但設(shè)計(jì)時(shí)一般會(huì)優(yōu)先考慮出售邏輯，分成小鋪賣。事實(shí)上，對(duì)于租售并存的項(xiàng)目，現(xiàn)在的主力設(shè)計(jì)是結(jié)合法，將出售型的商業(yè)街放在持有的商業(yè)體內(nèi)部，不再獨(dú)立成片，這樣做可以用主力店人流在一定程度上去支撐銷售型商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)。比外上海商務(wù)中心（上海服務(wù)式辦公室）的經(jīng)營(yíng)模式也是值得參考的模式。
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