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　　繼2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)約1萬億元投資之后，2012年資金仍在源源不斷地注入以北京寫字樓和上海寫字樓為代表的一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投資增速也升勢(shì)難遏，與住宅投資持續(xù)下滑形成反差。而在投機(jī)者的推波助瀾下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)過熱苗頭。
　　
　　●商業(yè)地產(chǎn)熱火朝天均價(jià)加速上行
　　
　　“獨(dú)棟寫字樓10000平方米火爆銷售，售價(jià)40000每平方米”、“臨近天壇精裝獨(dú)棟4層辦公樓急售”、“商業(yè)獨(dú)棟位于北京西南京港澳高速附近，項(xiàng)目整體出賣方式轉(zhuǎn)讓，單價(jià)19000元/平方米”……讓人眼花繚亂的出售寫字樓信息，似乎預(yù)示著一股商業(yè)地產(chǎn)熱潮的來襲。在上海寫字樓市場(chǎng)也是同樣，尤其是上海浦東寫字樓市場(chǎng)
　　
　　據(jù)一位上海浦東寫字樓市場(chǎng)人士透露，目前甚至出現(xiàn)了專門為大型企業(yè)和投資人尋找合適商業(yè)項(xiàng)目的個(gè)人，他們根據(jù)買賣的最終成交金額提取傭金，收入頗豐；一些高端商業(yè)項(xiàng)目，甚至推出了“寶馬專車接送看房人”的服務(wù)項(xiàng)目。這些微觀現(xiàn)象背后，則是投資人進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的熱情高漲。
　　
　　易城中國(guó)估價(jià)與投資部總監(jiān)徐憶表示：“2010年第二季度開始，針對(duì)住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將大量開發(fā)商推向商用地產(chǎn)的投資、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。許多機(jī)構(gòu)、企業(yè)基于自用需求與資產(chǎn)保值、升值的特征轉(zhuǎn)向大宗交易市場(chǎng)。在此背景下，2010年以北京、上海、深圳和廣州為代表的四城市大宗交易成交單數(shù)比2009年顯著提高了50%，成交額比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是達(dá)到124單，成交總額累計(jì)達(dá)1231.6億元。”
　　
　　伴隨著整購的增加，越來越多的中小投資者開始嗅到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，他們的加入，抬升著商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始，商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格開始加速上行，當(dāng)年北京商業(yè)、寫字樓成交均價(jià)高達(dá)24514元/平方米，同比上漲12.3%，而同期住宅價(jià)格漲幅顯著收窄，僅有6.3%。商業(yè)價(jià)格開始補(bǔ)漲，導(dǎo)致游資開始由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域，近期成交量開始明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)5月以來，北京共售出商業(yè)、寫字樓12萬平方米，同比去年同期增長(zhǎng)了34%。
　　
　　●投機(jī)者趁勢(shì)加入租金上漲難解隱憂
　　
　　支撐商業(yè)類物業(yè)成交價(jià)上行的，是一段時(shí)間以來租金水平的上升和空置率的下降。據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕最近發(fā)布的《亞太地區(qū)寫字樓市場(chǎng)觀察報(bào)告》顯示，2012年第1季度，亞太地區(qū)寫字樓空置率整體繼續(xù)緩慢下降，包括IT和消費(fèi)相關(guān)領(lǐng)域在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)正在成為寫字樓租賃需求的新主體。
　　
　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事馬樂表示：“2012年第1季度，北京地區(qū)的租金繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，盡管漲幅低于2011年，北京租金依舊同比大幅上揚(yáng)。由于北京地區(qū)需求旺盛，再加上供應(yīng)量有限，CBD和金融街的租金遠(yuǎn)超上海同等區(qū)域。”
　　
　　作為以商業(yè)利用為主要使用價(jià)值的辦公樓物業(yè)，租金的上漲固然是支撐售價(jià)上行的原因之一，然而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這遠(yuǎn)不能解釋投資需求的擴(kuò)張之快。做寫字樓銷售多年的楊鵬認(rèn)為，現(xiàn)在在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑明顯，而信貸放松預(yù)期增強(qiáng)的背景下，一些投機(jī)需求的進(jìn)入才是售價(jià)急劇上漲。
　　
　　“我有一個(gè)大客戶前不久購買了4層寫字樓，之后他對(duì)我說，現(xiàn)在北京市場(chǎng)新出的寫字樓，不管售價(jià)多少，只要整購能給7折左右的價(jià)格，就可以帶他去看。而對(duì)租金，人家根本不在乎”，楊鵬表示，當(dāng)前投資寫字樓的人群里，很多人依然像2009年買住宅一樣出手，要的只是在資產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的上漲中分得一杯羹。
　　
　　在專業(yè)人士眼中，上述的大客戶顯然不是理智的投資者。在租金的上漲之下，隱憂已然開始顯現(xiàn)。“由于各公司繼續(xù)尋求機(jī)會(huì)通過合并或遷址來降低寫字樓租用成本，2012年第一季度，寫字樓需求實(shí)際上在進(jìn)一步減弱。這一趨勢(shì)促使主要市場(chǎng)釋放出大量二級(jí)寫字樓空間，繼而對(duì)空置率造成進(jìn)一步壓力。一季度，大面積辦公空間的需求同樣下滑，而期間達(dá)成的大部分租賃交易均為小面積辦公空間”，專業(yè)人士指出。
　　
　　●投資由住轉(zhuǎn)商
　　
　　專家建議重視長(zhǎng)期回報(bào)
　　
　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局5月14日發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元，比上年同期增長(zhǎng)1.4%。其中，住宅完成投資309.8億元，下降25.7%；寫字樓完成投資76.3億元，增長(zhǎng)81.7%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資77.1億元，增長(zhǎng)3.9%。
　　
　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，無論是企業(yè)投資，還是個(gè)人投資，很大程度上是受到了樓市調(diào)控的裹挾，而被動(dòng)由住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)，而近幾年商業(yè)地產(chǎn)火爆的背后實(shí)際上隱憂重重。首先，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，2012年中國(guó)面臨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、通脹抑制內(nèi)需的困境，城市發(fā)展對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的承載力也有限，而“大躍進(jìn)式”的盲目發(fā)展，遲早會(huì)偏離預(yù)設(shè)的軌道，因此一定要控制好商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模。其次是資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)資金的回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)5-10年，這對(duì)于當(dāng)前負(fù)債率普遍偏高的房企提出了挑戰(zhàn)。
　　
　　“近期商業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)表示，萬達(dá)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨擘的萬達(dá)集團(tuán)，減少商業(yè)比重的戰(zhàn)略方向與大量企業(yè)蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域形成強(qiáng)烈反差，似乎已經(jīng)感知到未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和風(fēng)險(xiǎn)”，任啟鑫表示。
　　
　　專家建議，投資商業(yè)地產(chǎn)，首先要目光長(zhǎng)遠(yuǎn)。作為一種投資行為，一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率必然是購房者的核心關(guān)注點(diǎn)，與住宅投資追求現(xiàn)金流不同，商業(yè)地產(chǎn)本身就是追求長(zhǎng)期的物業(yè)增值，除了租金回報(bào)外，還應(yīng)該評(píng)估5-10年后的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，不能簡(jiǎn)單地依靠短期炒作來獲利。其次，與開發(fā)商投資開發(fā)一樣，購買商業(yè)物業(yè)也需要一定的專業(yè)知識(shí)和商業(yè)眼光。“商業(yè)投資除了看區(qū)域價(jià)值、人口密集程度外，單個(gè)鋪位在整個(gè)商業(yè)體中的位置也很關(guān)鍵。以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個(gè)體性差異較大，導(dǎo)致價(jià)格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。”專業(yè)上海浦東寫字樓、上海浦東陸家嘴寫字樓，上海浦東八佰伴寫字樓，上海浦東張江寫字樓、上海浦東金橋寫字樓、上海商務(wù)中心代理商   13817570595  徐先生 更多房源請(qǐng)您參閱上海浦東寫字樓網(wǎng)