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摘要：房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及相關(guān)資本正在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。
房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及相關(guān)資本正在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。

如果要我預(yù)測2012年的房地產(chǎn)市場，我認為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)崛起是一個很有把握的趨勢。然而，在2010年到2011年這兩年，由于宏觀調(diào)控對住宅地產(chǎn)的擠出效應(yīng)和各地方城市加大城市基礎(chǔ)投資的沖動，帶來各路資金紛紛涌入，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫顯然正在形成。

在目前的宏觀經(jīng)濟背景特別是住宅市場受到空前調(diào)控的形勢之下，房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟貢獻中所占的比重在逐漸減弱。目前中國經(jīng)濟的增幅也在放緩，在這樣的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及相關(guān)資本也在逐漸從之前高速推進的住宅市場向其他政策比較寬松、回報更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。

開發(fā)商尋求理性投資回報

房地產(chǎn)產(chǎn)品不只是一個具有可居住性質(zhì)的生活必需品，其更多地具有投資屬性，這就涉及到如何合理分配國家資源的問題。比如目前正在大力建設(shè)的保障房，出發(fā)點是好的，但將來如何進行使用和分配，是租是售，以及怎樣合理監(jiān)管，將會是一個難點。保障房的規(guī)劃是由中央層面來制訂的，但執(zhí)行卻是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延續(xù)之前土地財政模式，背負的壓力很大，在當(dāng)前的形勢下就可能引發(fā)一系列的問題。

目前一些三四線城市在政策“遺忘”之下，房價大漲。日前國家的限購政策再次加碼，限購城市也將進一步擴大，這將會是今明兩年的政策基調(diào)，短期內(nèi)不會改變，國家層面控制房價的決心也不會動搖。這就迫使開發(fā)商去尋求一些其他的出口，因此從去年第二季度開始，很多開發(fā)企業(yè)就開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是在二三線城市一些發(fā)展相對較快的區(qū)域，零售業(yè)、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)都受到很大關(guān)注。而今年上半年開始，工業(yè)地產(chǎn)也漸成熱點。

商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的不同在于，前二者具有生產(chǎn)資料屬性，可作為載體，通過經(jīng)營獲得企業(yè)價值的提升。因此，進入商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對專業(yè)性的要求也更高，除了位置的選擇，后期的經(jīng)營也非常重要。在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著市場需求的增加，商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)的投資價值也將會逐步增值。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，至少需要三年的時間。因此它不會像住宅項目那樣大起大落，投資增值相對比較穩(wěn)健，回報也更加理性。像去年和今年，整個商業(yè)地產(chǎn)市場的價格都是在持續(xù)上漲的。

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初顯

目前在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體、寫字樓、零售業(yè)、復(fù)式公寓酒店等業(yè)態(tài)近一兩年都呈現(xiàn)出良性的發(fā)展態(tài)勢，在北京、上海這些城市，需求量都非常大，租金的增長率也在成倍增加。我認為至少在未來三年之內(nèi)，這樣的發(fā)展勢頭是不會改變的。而在二線城市，商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展較好的是零售業(yè)和酒店，寫字樓則相對較弱。寫字樓開發(fā)量比較大，對服務(wù)業(yè)支撐力度的要求也比較高，在一些二線城市尚未形成很好的產(chǎn)業(yè)支柱的情況下，寫字樓這一市場很難消化。比如天津，今年大約將有100萬平方米的寫字樓入市，但一年下來能夠消化的量也就在20萬平方米左右，剩下的體量如何消化？因此在二線城市，寫字樓市場的風(fēng)險還是比較大的。

目前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)特別是零售業(yè)存在著很大的機會。人們的購買力在逐漸增強，消費模式也在悄然發(fā)生著變化。零售業(yè)現(xiàn)在逐漸從百貨商場走向購物中心的模式，越來越多的開發(fā)商看到了萬達、中糧、華潤這些企業(yè)的成功并進行借鑒，但必須要警惕其中的風(fēng)險，特別是定位和運營的風(fēng)險。因為很多開發(fā)商并不專業(yè)，對于這一業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)、人流甚至消費模式都沒有進行深入的了解，特別是由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)尤其是零售業(yè)市場，其中的風(fēng)險和難度很大。目前民間資本也在紛紛涌向這一領(lǐng)域，因此二三線城市也要警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

工業(yè)地產(chǎn)需政府主導(dǎo)

談到工業(yè)房地產(chǎn)，各地方政府在招商時都會有一個相關(guān)要求，特別是很多比較大的二線城市都開始“退二進三”，以前一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)入服務(wù)性、研發(fā)性的領(lǐng)域，而這些任務(wù)就會落到地方政府招商局等職能部門頭上，市場需求很高。在未來，服務(wù)外包、工業(yè)寫字樓研發(fā)、呼叫中心這類業(yè)態(tài)將成為工業(yè)地產(chǎn)中的熱點。另外，物流這一塊需求量也很大，現(xiàn)在網(wǎng)購非常流行，像阿里巴巴、淘寶網(wǎng)、京東商城等供應(yīng)量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一兩年這類業(yè)態(tài)的租金變化并不大，這類土地的地價也就相對便宜。加上目前真正進入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商并不多，只有萬通等少數(shù)一些開發(fā)商開始介入，因此工業(yè)地產(chǎn)未來的空間是很大的。

工業(yè)地產(chǎn)因為有很強的政府指導(dǎo)性，因此一定是由政府主導(dǎo)來操作，像天津泰達這類主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也都是半官方的性質(zhì)，都會有政府的職能在里面。其他企業(yè)介入工業(yè)地產(chǎn)的話，最好的參與模式就是與當(dāng)?shù)卣钠髽I(yè)形成一家合資公司，由企業(yè)進行土地的一級開發(fā)等業(yè)務(wù)，再由政府行使其招商職能，把其他一些企業(yè)帶進來，這樣的模式還是比較有效的。當(dāng)然做工業(yè)地產(chǎn)，對開發(fā)商來講還是有比較高的專業(yè)難度，還要取決于地方政府的支持力度有多大，否則的話就會遇到不小的阻力。