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[提要]2011年，北京寫字樓租金一年上漲75%，首度超過紐約，上海緊隨其后，一年上漲27%，成為亞洲租金上漲第二快城市�！　〖准墝懽謽亲饨鹪谶^去一年瘋漲之后，開始出現(xiàn)放緩跡象。

　　2011年，北京寫字樓租金一年上漲75%，首度超過紐約，上海緊隨其后，一年上漲27%，成為亞洲租金上漲第二快城市。

　　一年后的首個季度，上海甲級寫字樓新增供應有限，空置率進一步下降。此外，內(nèi)資租戶需求旺盛，無論是購買還是出租，熱勁不減，難怪專做寫字樓生意的SOHO中國(新聞)潘石屹（新聞 博客）近日表示火爆行情讓人吃不消。

　　同比增長11.4%

　　來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，第一季度上海全市甲級辦公樓租金的上漲相對溫和，環(huán)比增長1.2%至每平方米每天8.9元，同比增長11.4%。

　　相較于上海去年全年增速，出現(xiàn)放緩跡象。究其原因，仲量聯(lián)行浦東商業(yè)部總監(jiān)張靜認為主要是租戶擴張計劃持續(xù)受到未來經(jīng)濟不確定性的影響，其中尤以外資金融企業(yè)租戶租賃需求放緩最為明顯。

　　盡管如此，上海甲級寫字樓的空置率還在進一步下降，而這主要來源于新增供應的延遲上市。

　　據(jù)了解，浦東和浦西中央商務區(qū)市場一季度均沒有新項目竣工。由此導致浦西甲級辦公樓市場的空置率下降至4.9%，浦東甲級辦公樓市場的空置率降至6.1%。而一些即將竣工的項目，已被自用買家先行購買，因此，即便上市對于區(qū)域租金難成撼動。

　　《東地產(chǎn)》從易城中國處了解到，在上海核心商務區(qū)的超甲級寫字樓內(nèi)出租率表現(xiàn)優(yōu)異，多數(shù)達到95%。
　　租戶向外遷移

　　“部分核心商圈的租戶因受到租金上漲的壓力，出于成本控制的需求，已出現(xiàn)辦公外移的趨勢，并且將目光轉移到一些新興核心商務區(qū)�！贝鞯铝盒袑懽謽遣恐矶聴铎现赋�。

　　對此，仲量聯(lián)行也表示，在中央商務區(qū)甲級寫字樓租金不見下調，租戶出于成本考慮向核心商務區(qū)以外區(qū)域尋求租賃面積。

　　其中，一個例子便是友邦保險在位于新黃浦區(qū)即將竣工的項目日月光中心內(nèi)預租了1萬平方米的面積。

　　楊煜告訴《東地產(chǎn)》記者，核心商務區(qū)租戶對外尋求租賃面積一般出于降低成本和擴大辦公功能。

　　此外，上述負責人指出：“租賃客戶中，國有企業(yè)、民營企業(yè)來租賃寫字樓的越來越多，不純粹依賴外資企業(yè)�！�

　　據(jù)多位知情人士透露，在這些租戶中，很多屬于實力派，他們購買寫字樓的意愿很強烈。

　　寫字樓購買意愿不減

　　不難發(fā)現(xiàn)，在3月寫字樓市場中，整棟成交活躍。

　　其中，閘北不夜城板塊的隆宇國際商務廣場、虹口北外灘板塊的上海國際航運服務中心(西塊)項目、浦東花木板塊的華銀大廈，分別達成成交5.42萬平方米、3.52萬平方米、2.10萬平方米，涉及資金分別高達19.42億元、23.20億元、3.78億元。

　　而即將上市銷售的位于普陀曹楊板塊的匯融大廈，從該項目開發(fā)商長進置業(yè)處了解到，將以3—3.5萬元對外整層或分層出售。

　　《東地產(chǎn)》從該項目營銷機構戴德梁行處了解到，來自江蘇、浙江、安徽的實力買家意愿強烈，而對他們來說，進入上海市場或提升辦公功能是主要需求，因此，以自住為主。

　　根據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計，2011年上海共成交辦公類物業(yè)171萬平方米，同比上升16.42%。成交熱點集中在三類產(chǎn)品：規(guī)劃好，軌交支持的小戶型SOHO；帶租約的高品質小戶型寫字樓；以及稀缺的高端辦公產(chǎn)品。前兩類小戶型產(chǎn)品的投資客戶均為受到住宅限購影響，將投資資金轉移到商業(yè)地產(chǎn)的成熟客戶。

　　法務幫幫忙

　　戶口不遷貸款難謹慎看待代理人效益

　　案情回顧

　　2012年2月，購買人唐小姐看中一套浦東新區(qū)房屋。因房屋設立抵押金額相當于房屋成交總價，故房東張女士同意將買賣相關事宜公證委托給抵押權人王先生。為此，王先生表示在收到唐小姐支付的首期購房款當日辦理注銷抵押登記。于是，唐小姐與王先生簽訂了《買賣合同》，并約定唐小姐以公積金貸款的方式支付部分購房款。后，王先生如期辦妥注銷抵押手續(xù)。唐小姐提交公積金貸款申請，審批過程中要求房東遷出房屋內(nèi)的戶口或提供可以遷出戶口的相關證明材料，合同已做約定。唐小姐聯(lián)系王先生確定戶口遷出事宜，后王先生回復唐小姐，房東張女士戶口需一年后遷出。因此導致唐小姐的公積金無法辦理，雙方陷入僵持。

　　后經(jīng)協(xié)商，王先生同意先行與唐小姐辦理過戶手續(xù)，唐小姐在過戶后三個月內(nèi)自行支付壹拾萬元，待房東戶口遷出后，唐小姐再支付剩余購房款人民幣拾萬元整。

　　案情分析

　　在此案中存在三個關鍵點，一是該房屋內(nèi)個人持證抵押事項，二是該房東辦理了公證委托事宜。三是戶口問題。

　　對于房屋存在各種抵押登記事項的，出售前須取得抵押權人的同意。同時，抵押當事人必須辦理抵押注銷登記事項后，該房屋才能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。因此，房東張女士出售該房屋是應取得該房屋抵押權人王先生的同意，并且，約定辦理注銷抵押登記相關手續(xù)。

　　本案中，房東張女士出售公證全權委托給抵押權人，王先生具有辦理注銷抵押登記的權限，能夠及時解決個人持證抵押事宜。

　　委托關系的存在，因代理人對房屋本身了解有盲點，存在無法完成履約的風險。本案中，因房屋內(nèi)存在戶口不能按要求及時遷出，致唐小姐無法辦理公積金貸款。對此，代理人王先生無法掌控戶口的遷出手續(xù)，必將承擔相應的違約責任。

　　專家支招

　　1、簽訂買賣合同前，及時查詢該房屋的房地產(chǎn)登記簿(產(chǎn)調)的必要性。明確該房屋產(chǎn)權是否清晰、無暇疵，對于設立抵押登記的，應事前確定還貸時間及注銷抵押登記事宜。

　　2、房地產(chǎn)買賣過程中辦理公證委托手續(xù)的，應明確代理人的權限及委托期限。不能親信代理人全部履行合同的能力，特別對于代理人不能確定的情況，比如，戶口、租賃、交房事宜等，則要求其與委托人聯(lián)系溝通確認，以免影響房地產(chǎn)交易的順利進行。

　　3、房東戶口遷出事宜是整個交易中一直存在的風險，對于不能及時遷出，除應預留相當?shù)奈部钭鳛楸ＷC金外，還得了解戶口滯留原因，尤對購買人貸款機構需房東提前遷出戶口的。對存在戶口的買賣交易案件，可在過戶前要求房東辦妥遷出戶口手續(xù)，降低風險。

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