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摘要：2012年第一季度，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的狀態(tài)。而隨著核心區(qū)域寫字樓空置率的進一步下降，其供應情況卻出現(xiàn)緊張狀況，核心區(qū)域和次級區(qū)域的租金差進一步拉大，租戶郊區(qū)化將有所加劇。
2012年第一季度，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的狀態(tài)。而隨著核心區(qū)域寫字樓空置率的進一步下降，其供應情況卻出現(xiàn)緊張狀況，核心區(qū)域和次級區(qū)域的租金差進一步拉大，租戶郊區(qū)化將有所加劇。

4月16日，世邦魏理仕發(fā)布《2012年第一季度上海市場回顧報告》。

報告顯示，2012年第一季度，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的狀態(tài)。而隨著核心區(qū)域寫字樓空置率的進一步下降，其供應情況卻出現(xiàn)緊張狀況，核心區(qū)域和次級區(qū)域的租金差進一步拉大，租戶郊區(qū)化將有所加劇。

次級商圈貢獻率超六成

2012年一季度，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的特征。

報告顯示，本季有三個新項目交付，新增供應面積為137037平方米，這三個新項目均位于閘北、虹口和徐匯濱江這些次級辦公商圈。

位于閘北區(qū)的環(huán)智國際大廈是其中之一。該項目憑借其較高的硬件標準以及與核心商圈甲級辦公樓相比低廉的租金受到了跨國企業(yè)和本地公司的認可。項目交付時預租率已達到50%左右，確定的整層租戶有諾華制藥、錦江麒麟、唯益食品等。

此外，其他一些位于次級商圈的高品質樓宇也表現(xiàn)活躍，例如浦東嘉里城本季簽訂了幾個大面積租約。一季度市場凈吸納量累計225933平方米，其中次級商圈樓宇的貢獻率超過60%。市場整體空置率下降104個基點至6.0%。

租金上升通道依舊

有鑒于非核心區(qū)商圈物業(yè)表現(xiàn)出日益增強的競爭性，以及國際經(jīng)濟環(huán)境目前的復雜形勢，核心商圈樓宇的一些業(yè)主在本季維持原有的租金報價不變，甚至有些業(yè)主在談判過程中態(tài)度有所松動。

因此，寫字樓平均租金增速本季進一步放緩，僅環(huán)比微漲0.5%至每月每平方米257.3元。浦西和浦東平均租金漲幅分別為0.4%和0.7%。

據(jù)了解，上海寫字樓市場，尤其是核心區(qū)域的低空置率是推升市場租金的主要動力。截止三月底，市場整體空置率下降104個基點至6.0%，而核心區(qū)域空置率則僅為4.1%，環(huán)比下降131個基點。

世邦魏理仕分析師指出，盡管租金的漲幅較去年3、4季度的5%、1.5%有所放緩，但今年租金的上升態(tài)勢依舊未變。

核心區(qū)域新增供應吃緊

2012年1月，國家發(fā)改委發(fā)布了《十二五時期上海國際金融中心建設規(guī)劃》，上海在2015年將基本確立全球性的人民幣交易、清算和定價中心地位。

世邦魏理仕認為，這一規(guī)劃的實施將進一步推動金融機構在上海的集聚和擴張，尤其是在陸家嘴—外灘金融集聚帶區(qū)域，以及張江、漕河涇等金融后臺服務區(qū)域。

2012年接下來三個季度，上海寫字樓市場將有更多的項目在非核心區(qū)域交付。預計全年供應量的75%以上來自于非核心區(qū)域。虹口和閘北等區(qū)域的寫字樓市場將快速成長，其中比較有代表性的未來項目有申虹廣場和隆宇國際商務廣場等。

與之相對的是，核心商務區(qū)域內(nèi)寫字樓新增供應則較為緊缺，靜安嘉里中心可能是2012年在核心區(qū)域內(nèi)交付的唯一一個超甲級項目，其預租比例已達到40%—50%左右。

主次區(qū)域租金差逾50%

世邦魏理仕認為，在核心區(qū)域可租面積稀缺的推動下，租金水平仍有上升空間，但其升幅卻不可能像2011年那樣明顯。

據(jù)預計，2012年滬上非核心區(qū)的寫字樓租金漲幅將在5%左右，核心區(qū)域由于供應量的稀缺性，漲幅或將達到7%—8%。

此外，據(jù)了解，目前核心區(qū)域與次級區(qū)域間租金差已逾50%，次級區(qū)域可供選擇的優(yōu)質寫字樓項目逐漸增多，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級區(qū)域搬遷的案例仍將時有發(fā)生，租戶郊區(qū)化加劇。