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住宅市場遭遇限購以來，商業(yè)地產(chǎn)一直是資金追逐的對象�！幌拶彙渤闪瞬簧夙椖康馁u點。2011年上海商辦物業(yè)成交量中，SOHO類型物業(yè)占了六成。從今年年初的數(shù)據(jù)來看，商辦項目的成交量穩(wěn)步回升，尤其是低總價小戶型的SOHO、LOFT類項目表現(xiàn)更為搶眼。

同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉指出，小面積、低總價，兼具居住功能的辦公產(chǎn)品，具有門檻低、租金收益穩(wěn)定等特點，一直都是剛需市場和投資市場的成交熱點。但此類產(chǎn)品戶型往往較為單一，水電、煤氣及物業(yè)管理費用較高，且交易費率高導(dǎo)致流動性差，存在一定的投資風(fēng)險。

領(lǐng)先市場成交

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周（4月2日-8日），上海寫字樓共成交205套、14342平方米，環(huán)比有所下降；但是，商住樓表現(xiàn)搶眼，寫字樓成交面積前十名均為商住項目。

從成交排行榜來看，位于楊浦新江灣城的三湘未來海岸以59套、2926平方米的成績，位居寫字樓成交面積的榜首，位于普陀長征的金沙商務(wù)廣場和位于奉賢南橋的卓越世紀(jì)中心分別居于二、三位。

搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師張銀萍表示，今年春節(jié)后商住樓成交持續(xù)升溫，近期更是成交活躍，除了綠地領(lǐng)海、上置美蘭優(yōu)湖、海倫國際等持續(xù)成交活躍的商住樓以外，新開盤項目的成交同樣奪人眼球，成交結(jié)構(gòu)以小戶型為主。

數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓成交量穩(wěn)步回升，2月成交套數(shù)環(huán)比上升42.9%；3月份更是環(huán)比翻番，成交套數(shù)環(huán)比上升約130%，成交面積環(huán)比上升超過200%。

從一季度的成交面積排名來看，前十項目中半數(shù)為商住樓，分別為涼城地區(qū)中心、卓越世紀(jì)中心、綠地領(lǐng)海、風(fēng)尚天地、上置美蘭優(yōu)湖等，其中多個項目多次進入周或月度成交面積前十名。

張銀萍指出，正是限購的延續(xù)刺激了商住樓項目的成交。

低價主導(dǎo)市場

“不限購”固然是多數(shù)商住樓的賣點，但事實證明，唯有絕對優(yōu)惠的價格，才是項目撬動市場的法寶。

來自金豐易居&佑威研究中心的數(shù)據(jù)顯示，整個一季度，上海寫字樓共計成交87億元，成交均價為29481元/平方米。4月第一周，寫字樓共計成交約2.5億元，環(huán)比減少89.8%；成交均價僅為19266元/平方米，環(huán)比下跌幅度超過35%。

熱銷案例的成交價格恰恰反映了上海寫字樓價格的整體趨勢，尤其是小面積商住樓。

三湘未來海岸4月7日推出空間挑高的SOHO房源，在兩天時間成交59套，成交均價約為2萬元/平方米；同樣成交順利的卓越世紀(jì)中心的成交均價僅有15000元/平方米。

均價走低，也意味著更多商住項目將具備更有競爭力的低總價。多數(shù)商住樓賦予了SOHO或LOFT的概念，有4.5米甚至更高的層高，空間可以分割為兩層，從而體現(xiàn)附加值。

據(jù)了解，4月第一周成交前十名的商住樓中，便有多個是“買一層送一層”的SOHO或LOFT項目。其中，綠地領(lǐng)海二期目前在售SOHO戶型主力面積為55-74平方米，挑高4.5米，均價11000元/平方米，折合最低總價只有60萬元，最高總價也不超過82萬元。中信虹港名庭在售LOFT酒店式公寓，層高4.5米，空間可自由分割，盡管位居四川北路內(nèi)環(huán)內(nèi)地段，均價卻僅有2.68萬元/平方米。

張宏偉認(rèn)為，小面積的SOHO、LOFT或酒店式公寓等商住項目，往往層高較高，能夠分割為兩層使用，總價較低，且有附加面積贈送，是促成這類項目熱銷的主要原因。

商住雙重屬性

SOHO、LOFT這類商住項目的購買群體多為首次置業(yè)的剛性需求者。

正如三益中國院長高棟所說，目前國內(nèi)SOHO或LOFT等商辦性質(zhì)項目，多是按照“變相住宅”的功能進行規(guī)劃和設(shè)計的，總價低，盡管建筑面積小，實際使用面積卻可以有所拓展，滿足了不少總價承受能力弱的剛性需求者。

不過，張宏偉提醒，這類物業(yè)在居住方面存在一定的缺陷，往往沒有通煤氣，水電費基本按照商用價格計算，物業(yè)管理費較高，使得購房者在后期投入的居住成本會相對較高。購房者需要根據(jù)實際情況在前期房價和后期成本之間加以權(quán)衡。

這類產(chǎn)品吸引了不少的剛需，也不乏投資性需求的存在。此前曾多次有媒體報道稱，限購之下，尋求資產(chǎn)保值的投資者不得不把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向標(biāo)的額相對較小、風(fēng)險相對較小的酒店式公寓等商住性質(zhì)物業(yè)。

SOHO中國以投資開發(fā)或整購散賣商辦物業(yè)而聞名，其不少項目亦為SOHO類型。關(guān)于其購買者和投資者群體，該公司CEO張欣在2011年度業(yè)績發(fā)布會上曾表示，SOHO中國不向消費者而是向投資者出售產(chǎn)品，這些人是富裕的私人投資者，看中的是租金收益和資產(chǎn)升值，購買是為了長期持有，而并非快速買進賣出。

因此，張欣認(rèn)為SOHO中國不應(yīng)該被認(rèn)定為地產(chǎn)開發(fā)商，而應(yīng)該是資產(chǎn)管理公司。

當(dāng)然，要獲得穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)升值，有賴于良好的物業(yè)運營管理和其他形態(tài)物業(yè)的互動助推作用。

前景說法不一

商住項目的熱銷直接反映了市場的接受度和購買力，但對于這類項目的發(fā)展前景，業(yè)界說法不一。

上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤告訴記者，過去不少辦公性質(zhì)的寫字樓項目以“打擦邊球”的形式，包裝成住宅來銷售，但其本身的商住性質(zhì)、物業(yè)形態(tài)乃至消防驗收等方面，都可能存在一定的局限。這種局限造成的一些問題是相關(guān)部門不愿看到的，因此未來這類項目的立案獲批會越來越難。審批難，必然會導(dǎo)致未來供應(yīng)量的減少，這對于當(dāng)前的存量項目，則一定程度上是利好。

高棟也對商住項目持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度：看好這類產(chǎn)品在一線城市的發(fā)展前景，二三線城市則有些擔(dān)憂。

張宏偉則表示，不同的階段有不同的發(fā)展機會，而市場供應(yīng)和成交，最終將由需求來決定。這類小戶型商住項目的未來前景，首先看政策，其次依賴于市場認(rèn)知度的演進和需求量的變化。

東方早報：從建筑規(guī)劃設(shè)計來講，諸如SOHO、LOFT等產(chǎn)品的功能主要體現(xiàn)在哪些方面？

高棟：LOFT強調(diào)建筑形態(tài)，SOHO強調(diào)物業(yè)形態(tài)，目前國內(nèi)市場上往往將兩者混淆。

LOFT通常是空間挑高的小戶型，預(yù)留加層的位置供業(yè)主后期自由布局，但與開發(fā)商傳統(tǒng)的做好預(yù)制板留出樓梯通道的“復(fù)式”結(jié)構(gòu)不同，LOFT的高層空間變化豐富，可根據(jù)使用者的需求和喜好隨意設(shè)計，功能主要體現(xiàn)在開敞的空間、自由組合的復(fù)式結(jié)構(gòu)、私密性低的開放環(huán)境。

SOHO代表了一種“在家辦公”的工作方式，本身就是住宅觀念的延伸，可居住，也可是挑高的復(fù)式結(jié)構(gòu)。但SOHO又融入了諸多寫字樓的硬件設(shè)施，因此是一種兼具居家辦公的物業(yè)形態(tài)，功能主要體現(xiàn)在靈活的辦公空間、完善的商務(wù)設(shè)施和商住互補的復(fù)合功能。

國內(nèi)市場上，LOFT和SOHO的土地屬性基本以商辦土地為主，但其產(chǎn)品基本上都是按照“變相住宅”的功能進行規(guī)劃和設(shè)計，然后冠以“SOHO”和“LOFT”之名。

東方早報：這類產(chǎn)品的市場前景如何？對于開發(fā)商投資開發(fā)這類產(chǎn)品，有何建議？

高棟：對于市場前景，個人持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。在一線城市，人員流動頻繁，這類介于住宅（長期居�。┖途频辏ǘ唐诰幼。┲g的產(chǎn)品，能夠滿足大量外企人士、外派員工等的居住需求；而且已形成了眾多成熟的酒店管理公司進行標(biāo)準(zhǔn)化運營管理，出租方能夠獲得長期穩(wěn)定的租金回報。尤其是中小戶型，投資成本低，出租方式靈活，空置期短，投資收益高。

而二三線城市，由于并不具備一線城市的經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)屬性，此類產(chǎn)品并不具備中短期穩(wěn)定的消費需求，而產(chǎn)品在功能上和住宅產(chǎn)品又幾乎沒有差別，卻缺少一些住宅必備的生活設(shè)施，且居住成本遠(yuǎn)高于普通住宅，風(fēng)險較高。

開發(fā)商投資開發(fā)這類產(chǎn)品，首先要明確產(chǎn)品類型，尤其是要了解當(dāng)?shù)刭I家的需求，切忌照搬經(jīng)驗盲目樂觀開發(fā)。其次要洞悉政策變化，重點關(guān)注各地對于此類商業(yè)產(chǎn)品分割銷售的限制政策，了解相關(guān)規(guī)劃房產(chǎn)部門對于此類產(chǎn)品的解釋說明。另外，這類產(chǎn)品后期物業(yè)管理服務(wù)較為重要。良好的物業(yè)管理服務(wù)，將直接提升物業(yè)價值。

租售模式取決于定位東方早報：成熟市場上，SOHO、LOFT等類商業(yè)辦公產(chǎn)品的做法是什么樣的？中國市場的做法又如何？

梁美芬：SOHO、LOFT等最早起源于美國等西方國家，美國紐約SOHO AREA地區(qū)就是由舊區(qū)改造、舊廠房改造而來的。

中國房地產(chǎn)發(fā)展與其他國家有所不同，需求層次呈多元化局面。就商業(yè)辦公來說，除了金融類等傳統(tǒng)行業(yè)，需要標(biāo)準(zhǔn)辦公之外，研發(fā)、工業(yè)設(shè)計等行業(yè)，對于工業(yè)與辦公結(jié)合的需求也較大。實際上，不同的市場需求，衍生了不同的產(chǎn)品類型。

所謂SOHO、LOFT，也并不一定全部都要做出夾層，關(guān)鍵在于空間感。諸如研發(fā)、設(shè)計等輕資產(chǎn)行業(yè)以及新興服務(wù)行業(yè)，對于空間的要求會較多。

從投資開發(fā)角度來說，在土地成本較高的區(qū)域，開發(fā)商一般不會做這類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品的位置大概是在CBD 10公里以外的區(qū)域。

東方早報：對于目前市場上SOHO、LOFT產(chǎn)品多以分割出售為主的情況如何看？

梁美芬：市場的特點及開發(fā)商定位，決定了產(chǎn)品會有不同的租售模式。SOHO、LOFT的租售模式本身取決于開發(fā)商的發(fā)展導(dǎo)向，究竟是看中長期持有回報，還是短期資金回報，以及企業(yè)對于項目本身的定位。標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓同樣也有租售，其實并無二致。

中國市場不少不同規(guī)模的企業(yè)也都希望能夠持有物業(yè)，實現(xiàn)辦公的便利，并分享物業(yè)成長帶來的增值，由此市場產(chǎn)生了購買的需求。

東方早報：此類產(chǎn)品的發(fā)展前景如何？

梁美芬：此類產(chǎn)品的前景關(guān)鍵要看區(qū)域市場空間、產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)配套等，實際上這三個方面是相輔相成的。

以安亭為例，圍繞汽車行業(yè)大力發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，不少研發(fā)、設(shè)計的中小型聚集于此。而該區(qū)域傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品雖有供應(yīng)，但滿足空間感需求的SOHO、LOFT較為缺乏，崇邦集團正是出于這種想法，在嘉亭大廈做LOFT以滿足需求。

存量LOFT突顯稀缺性東方早報：卓越世紀(jì)中心LOFT產(chǎn)品取得良好的市場反應(yīng)，能否介紹一下經(jīng)驗？

鄧明霞：在過去多年的發(fā)展中，卓越集團商住類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗并不豐富，我們也希望通過這個項目有新的嘗試和突破。

卓越集團在長達(dá)半年的時間里，對產(chǎn)品本身的尺度、空間感、舒適性等方面展開調(diào)研和探索。LOFT最大的優(yōu)勢和特點就在于其空間感。卓越試圖尋找并為其未來使用者提供最為合適和最為理想的空間尺度。實際上，在上海相關(guān)的政府規(guī)范和要求極為嚴(yán)格，要在既定的框架之內(nèi)做活，做出亮點，實非易事。

除了空間感，LOFT作為居住功能更為突出的商住產(chǎn)品，盡管其面積小，但同樣要求舒適度。舒適度首先體現(xiàn)在空間的布局，其次是功能的設(shè)置。卓越南橋項目實際面積超過90平方米的單元都設(shè)置了上下兩個衛(wèi)生間。尤其是隔層上的衛(wèi)生間由于其隔層結(jié)構(gòu)較薄、承重較輕等，設(shè)立的衛(wèi)生間往往會出現(xiàn)滲漏等問題。卓越通過反復(fù)試驗研究，解決了這一問題。

東方早報：卓越做LOFT的初衷是什么？如何看待這類產(chǎn)品的市場前景？

鄧明霞：產(chǎn)品類型選擇與定位，離不開其所在區(qū)位的市場需求。卓越世紀(jì)中心所處的南橋畢竟還是新城，當(dāng)前仍相對處于起步階段，預(yù)計未來3-5年之內(nèi)發(fā)展才會逐步成熟。地塊本身的用地性質(zhì)決定了必須以商辦物業(yè)為主，正是考慮到區(qū)域內(nèi)辦公氛圍相對缺乏、辦公市場需求容量不足、市場接受度有待推敲等，卓越才決定適量減少純辦公類產(chǎn)品、加入兼具居住辦公的LOFT產(chǎn)品的開發(fā)。

此類產(chǎn)品過往幾年在國內(nèi)取得了較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是，也出現(xiàn)了一些后期管理等問題，令相關(guān)部門在這方面的審批和規(guī)劃上有了新的調(diào)整。未來這類小面積LOFT商住項目的審批難度會日漸加大，這也將直接導(dǎo)致這類產(chǎn)品供應(yīng)量會逐步萎縮，而存量產(chǎn)品的稀缺性將更為突出。

風(fēng)險在于產(chǎn)品本身

東方早報：從市場成交來看，SOHO類商住物業(yè)的買家主要是哪類？吸引購買的因素有哪些？

沈潔：根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年近六成的成交商辦物業(yè)屬于SOHO類型。尤其是住宅限購以來，商辦類物業(yè)的成交更為明顯。

實際上，市場對于產(chǎn)品的需求具有多樣性，不同的產(chǎn)品類型滿足不同市場的需求。不少投資者是中小企業(yè)的企業(yè)主，購買物業(yè)也多為自用，投資與自用的功能均有。以普陀靠近內(nèi)環(huán)線的部分物業(yè)為例，多是江浙或上海本地的中小企業(yè)，這也與區(qū)域行業(yè)構(gòu)成不無關(guān)系。

最吸引買家的首先是價位。這類產(chǎn)品往往總價較低，能夠承受的客戶群體較廣。其次，產(chǎn)品的未來租戶相對穩(wěn)定，盡管管理成本相對高，但租金的回報也較為可觀，尤其是近兩年，商辦物業(yè)的租金表現(xiàn)要優(yōu)于住宅類產(chǎn)品。一些成熟的中高端投資客，更看中長期的租金回報和資產(chǎn)保值升值。

東方早報：此類產(chǎn)品的投資風(fēng)險會表現(xiàn)在哪些方面？是否看好此類產(chǎn)品的市場前景？

沈潔：風(fēng)險在于產(chǎn)品本身，購買者要根據(jù)需求甄別和判斷物業(yè)價值。當(dāng)前市場上，有些開發(fā)商套現(xiàn)的目的性較強，且項目后續(xù)資源配套不足，產(chǎn)品細(xì)節(jié)不夠精致，這種產(chǎn)品勢必會對未來出租帶來影響，投資者務(wù)必謹(jǐn)慎對待。

此外，當(dāng)前市場上此類產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為突出，判斷其前景，要與區(qū)域發(fā)展階段和市場需求相結(jié)合。以嘉定江橋地區(qū)為例，該區(qū)域目前尚未有大企業(yè)進駐，主要聚集了一定數(shù)量的中小型企業(yè)，因此該地區(qū)對于標(biāo)準(zhǔn)辦公的需求相對較少，而SOHO辦公、LOFT商住等產(chǎn)品的需求量會比較多。符合區(qū)域需求的供應(yīng)，才是有效供應(yīng)，才能實現(xiàn)交易�；趨^(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚、基于行業(yè)內(nèi)生性需求的市場，才是健康、有前景的市場。