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摘要：“住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅這端就‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)那端，大批資金從住宅市場轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。
“住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅這端就‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)那端，大批資金從住宅市場轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長，同比增長達(dá)35%。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)租金售價齊升也吸引了眾多標(biāo)桿房企持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重�！�

值得注意的是，滬上商業(yè)地產(chǎn)存量已悄然囤積至上千萬平方米，不少區(qū)域需要漫長的消化周期。專業(yè)人士坦言，雖然從大環(huán)境來看，上海商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期，但商業(yè)地產(chǎn)主要依托于運(yùn)營來盈利的產(chǎn)品屬性決定了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會被市場淘汰，行業(yè)洗牌在所難免。

天量存貨

金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月28日，上海商業(yè)地產(chǎn)的存量達(dá)到1110.23萬平方米，其中寫字樓4770511平方米，商鋪6331837平方米。

從環(huán)線分布來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓存量有1906527平方米；外郊環(huán)有1240738平方米，比內(nèi)中環(huán)480257平方米和中外環(huán)635481平方米的存量總和還要大。外郊環(huán)商鋪存量有2957854平方米，郊環(huán)外有1240738平方米，外環(huán)線外存量占總量的65.22%。

“上海商業(yè)地產(chǎn)存量比去年同期出現(xiàn)明顯的增長�！庇油䴔C(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)告訴記者，寫字樓可售總量比2011年同期的4286451平方米增加了11.29%，商鋪可售總量比2011年同期的5777791平方米增加了9.59%。而2011年上海辦公和商鋪類物業(yè)月均銷售量分別為152736平方米、155236平方米，以此水平估算，上�，F(xiàn)有可售辦公物業(yè)需要31.23個月，商鋪需要40.79個月消化。由此可見，即便考慮部分掛牌物業(yè)實(shí)際為開發(fā)商持有，滬上商業(yè)地產(chǎn)總體供大于求的情況也已十分明顯。

上海乘星行總經(jīng)理李驍分析了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增長的原因：首先，2010年開始的主要針對住宅市場的嚴(yán)厲調(diào)控使部分資金轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上推動了商業(yè)地產(chǎn)市場的投資熱。其次，同期（2010-2011年）上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，住宅用地比例下降，商業(yè)用地比例提升，受此影響，滬上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯增長。此外，跨國公司不斷加大投資力度，這也提振了開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)市場的信心，大力開發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)大幅提升。

分化明顯

值得一提的是，滬上商業(yè)地產(chǎn)存量的消化速率差距顯著。

德佑地產(chǎn)報(bào)告稱，寫字樓市場消化周期最長的區(qū)域是郊環(huán)外，達(dá)到59.1個月，而內(nèi)中環(huán)需要消化23.7個月。商鋪方面，消化周期最長的是內(nèi)環(huán)內(nèi)，需要70.6個月，消化周期最短的郊環(huán)外也需要39.1個月。

德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟向記者介紹，雖然滬上商業(yè)地產(chǎn)市場整體上處于供大于求的狀態(tài)，但不同區(qū)域的市場消化速度有著明顯的區(qū)別，甚至?xí)芯植抗┎粦?yīng)求的情況。在寫字樓市場上，長寧區(qū)消化速度最快，目前寫字樓存量僅9.8萬平方米，按照去年以來的月均成交量，只需9個多月即能消化。去年5月份，新世界長寧商業(yè)中心就被SOHO中國收購，其中寫字樓部分面積達(dá)10萬平方米，市場消化速度可見一斑。

商鋪方面，消化周期最短的為原盧灣區(qū)，僅需17.5個月。該區(qū)域商鋪存量僅4.6萬平方米，在全市范圍內(nèi)僅稍高于靜安區(qū)。原盧灣區(qū)商鋪存量主要集中在打浦橋板塊的金玉蘭廣場和綠地浦暉國際中心，而傳統(tǒng)商圈淮海中路板塊存量趨近于零。去年以來，原盧灣區(qū)的商鋪成交全部來自于被整購的華麗家族匯景天地裙樓部分，成交面積接近4萬平方米。

同昌盛業(yè)高級經(jīng)理何曄曠分析稱，商業(yè)氛圍以及單一項(xiàng)目的運(yùn)營狀況決定了其消化速度。商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同，住宅最看重的是地段，商業(yè)地產(chǎn)則更看重運(yùn)營，地段因素反而屈居第二。相同地段內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)檫\(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)致租金、出租率存在差距的案例比比皆是。位于建國中路的八號橋二期項(xiàng)目，其對面就是智造局二期，兩者屬于相同類別的寫字樓項(xiàng)目，但因?yàn)閷懽謽莾?nèi)部經(jīng)營完善度的不同，前者的租金比后者足足高出一倍。

“由此可見，商業(yè)項(xiàng)目從定位，到招商，再到后期運(yùn)營服務(wù)的成熟度都直接影響項(xiàng)目的市場接受度，加上不同區(qū)域的商業(yè)氛圍存在差距，消化速度也因此不同�！� 何曄曠說。

陸騎麟強(qiáng)調(diào)，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的分化程度會日益加大。首先，市中心土地的稀缺性將逐步顯現(xiàn)，市中心新建的商業(yè)項(xiàng)目日益減少，價格會逐漸上升，成為機(jī)構(gòu)投資者整購的對象。而外圍區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目隨著大量開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，供過于求的態(tài)勢會越發(fā)嚴(yán)重，并且外圍區(qū)域的消費(fèi)能力不足，也勢必會限制商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金價格和升值空間。

租金上漲

持續(xù)上揚(yáng)的租金無疑是眾多開發(fā)商盯緊商業(yè)市場的原因之一。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，上海甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，從原來的人民幣6.7元/平方米/天左右上升到人民幣8.3元/平方米/天左右。商鋪市場也是如此，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年初，上海商鋪平均租金為50.76元/平方米/天，到了今年年初，平均租金已經(jīng)達(dá)到了54.66元/平方米/天。

商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國自2009年8月從大摩手中收購東海廣場以來，至今在上海已擁有10個項(xiàng)目，累計(jì)收購資金超過230億元。

SOHO中國CEO張欣4月2日在博鰲亞洲論壇接受媒體采訪時稱，目前商業(yè)地產(chǎn)的基本面非常好，租金在去年第四季度都有增長，北京、上海兩地增長達(dá)50%以上。

“我做地產(chǎn)那么多年，都沒有見過那么好的時候。”張欣表示，若有放松銀根的行動，資金仍會持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場。同時，上海的寫字樓租金持續(xù)上升，租金回報(bào)率已經(jīng)超過10%，比香港要高出不少，因此集團(tuán)未來將繼續(xù)集中發(fā)展上海及北京等城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管、董事傅翀宇指出，商業(yè)地產(chǎn)市場客戶的需求仍然保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，大公司不斷在擴(kuò)張兼并，中小型公司在持續(xù)進(jìn)入上海市場，在此基礎(chǔ)上，滬上寫字樓的租金在未來還將穩(wěn)步上升。

戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔也表示，甲級寫字樓產(chǎn)品趨于成熟，不斷給客戶帶來更優(yōu)質(zhì)的辦公體驗(yàn)，這也是租金持續(xù)上漲的重要原因。

面臨洗牌

巨大的存量和極有可能面臨的漫長去化周期都沒能阻擋房企對商業(yè)地產(chǎn)市場的熱情。除商業(yè)地產(chǎn)巨頭之外，住宅開發(fā)商三大巨頭萬科、保利和金地均表示公司將增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例，包括龍湖、仁恒、恒大等著名開發(fā)商也提高了對于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，相繼宣布增加相關(guān)投資的意向。

在各大房企大張旗鼓地加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時，業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)市場將面臨一次大的洗牌。

陸騎麟認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求，這對于一些原本升值潛力較差的外圍區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目更是雪上加霜。在此背景下，無論開發(fā)商還是中小投資者都更需謹(jǐn)慎，應(yīng)該詳盡考慮自身資金實(shí)力、開發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)以及地段、人流、消費(fèi)能力。

李驍指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題顯而易見：首先，商業(yè)地產(chǎn)屬于地產(chǎn)業(yè)的一個大的分支，有其自身的特性，政策不應(yīng)該一刀切，也不應(yīng)該以住宅模式來套商業(yè)地產(chǎn)；其次，房企集體進(jìn)入商業(yè)市場，項(xiàng)目良莠不齊，一些項(xiàng)目勢必會面臨窘境；再次，因?yàn)閷I(yè)開發(fā)及運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)不足，很多開發(fā)商仍然以住宅的思路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，重銷售而輕經(jīng)營，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目失��；最后，人才短缺是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，也是很多公司擴(kuò)張的短板所在�！吧虡I(yè)地產(chǎn)市場勢必會經(jīng)歷一些波動，迎來一次大的洗牌�！崩铗斦f。

黃志堅(jiān)則從投資角度提出預(yù)警，“商業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的要求遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商未必能夠玩得轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。如果僅僅因?yàn)樽≌袌雒媾R嚴(yán)厲調(diào)控而一窩蜂轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，可能危險(xiǎn)性更大。”

黃志堅(jiān)表示，對于中小投資者而言，買進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)后再出手時所需要付出的稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。特別是商鋪類地產(chǎn)，人氣不足或者位置不好，其經(jīng)營效益就差。如果事先沒有充分對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，很容易“買進(jìn)即被套”。