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滬上辦公樓空置率持續(xù)下降，但高端住宅市場(chǎng)仍未走出冬天……仲量聯(lián)行4月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第一季度浦西甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率下降至4.9%，浦東甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率降至6.1%;而高端住宅銷售仍保持低迷狀態(tài)，本季度僅售出237套。

辦公樓：空置率、需求量“雙降”

由于一些項(xiàng)目將延遲交付，浦東和浦西中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)本季度均沒(méi)有新項(xiàng)目竣工。

由此導(dǎo)致浦西甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率下降至4.9%，浦東甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率降至6.1%。

報(bào)告顯示，在非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，三個(gè)新項(xiàng)目本季度竣工交付。由恒基兆業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、位于閘北區(qū)的環(huán)智國(guó)際大廈(31,702平方米)竣工，預(yù)租率達(dá)到約15%。

另外兩個(gè)竣工交付的項(xiàng)目分別是：位于徐匯區(qū)非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的銷售型辦公樓項(xiàng)目光啟城(41,000平方米)和位于普陀區(qū)的品尊國(guó)際大廈(66,000平方米)。

仲量聯(lián)行浦東商業(yè)部總監(jiān)張靜表示，“在浦東，由于新增項(xiàng)目的大部分面積將會(huì)被自用買家所吸納，未來(lái)的租賃市場(chǎng)供應(yīng)仍將保持緊張態(tài)勢(shì)。這將賦予已建成項(xiàng)目的業(yè)主們較強(qiáng)的議價(jià)能力，尤其是超甲級(jí)辦公樓的業(yè)主�！�

在浦西，超甲級(jí)辦公樓靜安嘉里中心二座和三座將于2012年三季度竣工交付。在此之前，浦西中央商務(wù)區(qū)的供應(yīng)量將持續(xù)趨緊。

而在談及需求方面，張靜指出，目前，跨國(guó)公司，尤其是外資金融企業(yè)擴(kuò)張步伐放緩，直接影響了甲級(jí)辦公樓的需求。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，受此影響，今年一季度，浦西甲級(jí)寫(xiě)字樓的日租金維持在9.1元/平方米。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃成交熱度仍存。

仲量聯(lián)行在昨日發(fā)布的報(bào)告中寫(xiě)道，內(nèi)資金融企業(yè)的租賃需求加上浦東市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量有限的預(yù)期，讓一季度浦東甲級(jí)辦公樓的租金略有升幅。浦東甲級(jí)辦公樓平均日租金升至8.6元/平方米，環(huán)比增幅為2.4%。

相比普通的甲級(jí)寫(xiě)字樓，超甲級(jí)辦公樓租金在一季度的升幅更為強(qiáng)勁，尤其是在浦西。

上述仲量聯(lián)行的報(bào)告提到，一季度上海超甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比上漲1.5%，平均日租金升至10.5元/平方米。

據(jù)了解，目前，靜安嘉里中心三座(65,000平方米)的預(yù)租率在項(xiàng)目竣工兩個(gè)季度之前已達(dá)到約50%，反映出跨國(guó)公司對(duì)于這座新建地標(biāo)性建筑的強(qiáng)烈興趣。

零售地產(chǎn)：空置率下滑 租戶升級(jí)

較之辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)，一季度上海零售物業(yè)的租賃市場(chǎng)更為火爆。

仲量聯(lián)行稱，在銷售額持續(xù)增長(zhǎng)及零售商大規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃的推動(dòng)下，一季度上海零售物業(yè)租賃持續(xù)火熱。中端時(shí)尚品牌租賃需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁，Gap、H&M、C&A、Muji以及Mango相繼公布了其在上海及中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃。

一季度上海核心商圈的物業(yè)空置率繼續(xù)下降。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，至一季度末，隨著上海十多個(gè)購(gòu)物中心的空置率下降，核心商圈的整體空置率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.6%;非核心商圈的空置率降至3.1%。

“上海核心商圈物業(yè)中，首層平均日租金一季度環(huán)比微漲0.6%，至46.5元/平方米;而非核心商圈日租金漲幅稍大，環(huán)比上漲1.1%，至18.6元/平方米�！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜說(shuō)。

仲量聯(lián)行也關(guān)注到上海零售物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象，“現(xiàn)在很多業(yè)主和租戶采取固定租金加抽成的方式簽約，也就是說(shuō)，租戶和業(yè)主的利益聯(lián)系更為緊密了，這表明上海市場(chǎng)日趨成熟。”

針對(duì)零售物業(yè)租戶的情況，仲量聯(lián)行也作出市場(chǎng)判斷。2012年第一季度，零售物業(yè)租賃需求隨著零售額的增長(zhǎng)以及租戶擴(kuò)張繼續(xù)保持旺盛,商場(chǎng)升級(jí)在上海各商圈繼續(xù)上演。

據(jù)上海市商委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全市452家主要的大中型零售場(chǎng)所在春節(jié)期間共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.6億元，同比增長(zhǎng)14%。

在核心商圈的新開(kāi)店鋪總數(shù)中，餐飲租戶的份額穩(wěn)步增長(zhǎng)。在非核心商圈，按簽約率計(jì)，五分之一的需求來(lái)自于服務(wù)類租戶，如英語(yǔ)培訓(xùn)、銀行、瘦身美體中心等。

談及商場(chǎng)升級(jí)，可謂如數(shù)家珍。南京西路的向陽(yáng)993商場(chǎng)便選擇不與之前的運(yùn)動(dòng)品牌租戶續(xù)約，取而代之的是化妝品連鎖品牌絲芙蘭的旗艦店。外灘5號(hào)以及宏伊廣場(chǎng)也在繼續(xù)調(diào)整租戶組合以求整體升級(jí)。

此外，為了吸引更多的客流，位于打浦橋地區(qū)的日月光中心廣場(chǎng)也在不斷增加餐飲和娛樂(lè)類租戶的比重，“以此留住消費(fèi)者。

住宅：首置者受益 高端依舊低迷

報(bào)告中指出，本季度中央和上海地方政府開(kāi)始政策微調(diào)以支持首次購(gòu)房者。

具體措施包括放寬首套房貸和擴(kuò)大契稅優(yōu)惠稅率適用范圍等。

數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期影響，上海一手商品住宅成交量一月大幅下滑。

但仲量聯(lián)行認(rèn)為，在支持性政策的刺激以及開(kāi)發(fā)商更為合理的定價(jià)下，首次購(gòu)房者將逐漸回歸市場(chǎng)。

據(jù)悉，滬上二月份的住宅成交量迅速反彈至429,000 平方米。三月繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。成交量環(huán)比增長(zhǎng)84%。

與普通住宅的回暖形成鮮明對(duì)比的，高端住宅市場(chǎng)仍舊未走出冬天。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，由于潛在需求受到限購(gòu)令的遏制，高端住宅銷售仍保持低迷，本季度共售出237套。

據(jù)分析，本季度的成交大多集中于幾個(gè)折扣力度較大的樓盤，致使上海一手高端公寓平均售價(jià)環(huán)比下跌2.8%。

這些樓盤大多位于新興高端住宅區(qū)域，如徐匯濱江區(qū)域和浦東花木區(qū)域。在成熟高端住宅區(qū)，由于未來(lái)土地供應(yīng)緊張，開(kāi)發(fā)商大多維持穩(wěn)定的售價(jià)。

在成熟高端住宅區(qū)域，本季度共有兩個(gè)高端項(xiàng)目開(kāi)盤：由新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、位于浦東黃浦江沿岸的濱江凱旋門于三月推出195套住宅，以及瑞安建業(yè)推出的位于陸家嘴21世紀(jì)中心大廈高區(qū)的四季匯。

在高端住宅租賃市場(chǎng)，來(lái)自汽車、零售和醫(yī)藥行業(yè)的跨國(guó)企業(yè)繼續(xù)在中國(guó)擴(kuò)張，由此帶來(lái)的新增外籍員工推動(dòng)本季度租賃需求保持較為強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。

據(jù)了解，本季度服務(wù)式公寓的平均空置率下降至10.3%�！霸趶�(qiáng)勁需求的支撐下，業(yè)主繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)保持信心，因而服務(wù)式公寓租金環(huán)比上漲1.6%。”仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒表示。

在新增供應(yīng)方面，外灘的半島酒店公寓和靜安區(qū)的御錦軒本季度均開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)。

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