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日趨嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控對于任何一家以住宅銷售為主營業(yè)務(wù)的房企而言都是一場艱苦卓絕的考驗(yàn)，而合生創(chuàng)展集團(tuán)[4.887.73%]有限公司（以下簡稱合生創(chuàng)展，0754.HK）難度系數(shù)顯然更高。一直堅定以一二線核心城市布局和高附加值高端樓盤為重要戰(zhàn)略的合生創(chuàng)展，在限貸、限購的高壓樓市環(huán)境下不可避免地會出現(xiàn)業(yè)績波動，而業(yè)界更為關(guān)注的是，合生創(chuàng)展是否會繼續(xù)堅守其高品質(zhì)精細(xì)化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并用靈活有效的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對行業(yè)低谷的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

3月30日，合生創(chuàng)展發(fā)布2011年全年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額99.4億港元，同比減少10%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)額80.08億港元，比2010年的143.79億港元下降44.3%；凈利潤14.3億港元，比2010年的58.59億港元下降75.7%；而由于年內(nèi)完成交付若干高檔項目，毛利率則由2010年的39.6%上升至45.9%。

業(yè)績的暫時波動并未打亂合生創(chuàng)展的既有戰(zhàn)略節(jié)奏，精細(xì)化、高品質(zhì)、多元化、創(chuàng)新力仍然是公司應(yīng)對行業(yè)寒冬的利器。在各個發(fā)展環(huán)節(jié)確保穩(wěn)中求進(jìn)的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展將在住宅新產(chǎn)品線打造、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破以及嶄新業(yè)務(wù)單元拓展方面展開積極行動。

“精細(xì)化轉(zhuǎn)型和多元化布局直接表現(xiàn)為公司業(yè)績的略微下降，這是無法回避的陣痛，但正是在這種蓄勢待發(fā)的狀態(tài)之后，市場將會看到合生創(chuàng)展新一輪的穩(wěn)健起飛。”合生創(chuàng)展人士表示。

堅守戰(zhàn)略經(jīng)受考驗(yàn)

盡管整體業(yè)績并不算理想，但并不能讓人忽視部分亮點(diǎn)。按照合生創(chuàng)展既往的業(yè)績，維持30%~40%的毛利率是合乎標(biāo)準(zhǔn)的，而由于去年部分高端樓盤的交付，毛利率同比上升6.3個百分點(diǎn)至45.9%。這一數(shù)據(jù)的提升顯然得益于其不斷深化的高品質(zhì)地產(chǎn)戰(zhàn)略，而以合生霄云路8號為代表的一批獲得市場高度認(rèn)同的精品樓盤則是支撐盈利的最重要基礎(chǔ)。

“不同公司的價值側(cè)重點(diǎn)不同，與一些注重周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流和‘短平快’的公司相比，合生創(chuàng)展更強(qiáng)調(diào)提供高品質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造綜合性價比，以贏得穩(wěn)定的市場增長和業(yè)績回報。”合生創(chuàng)展人士表示。

盡管占據(jù)絕大部分業(yè)績比重的物業(yè)銷售收入有所下降，但物業(yè)投資收入比2010年增加19.4%至4.90億港元；酒店營運(yùn)收入也增至1.99億港元，漲幅為10.9%。這在一定程度上顯示了合生創(chuàng)展在發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)方面收到了成效。合生創(chuàng)展人士指出，未來幾年將是公司商業(yè)地產(chǎn)落成的高峰期，這部分業(yè)務(wù)將有望對業(yè)績產(chǎn)生更加積極的作用。

報表顯示，目前合生創(chuàng)展的凈負(fù)債率從2010年的51%上升到72%，這基本符合去年中報時管理層和海外券商的預(yù)測，盡管這一上升幅度較大，但并未超過近年來公司負(fù)債水平的最高峰，仍然處于可控范圍內(nèi)。

在二、三線城市進(jìn)入較晚、一線城市成交量低迷的形勢下，合生創(chuàng)展仍然實(shí)現(xiàn)了99.4億元的合約銷售額，僅比2010年減少11億元。尤其是考慮到公司全年推盤量較往年減少的前提下，取得這一成績尤為難能可貴。

“堅持將主要市場定位在一線城市高品質(zhì)地產(chǎn)的合生創(chuàng)展，在面臨著比其他同行更加艱難的處境下依然能夠?qū)崿F(xiàn)這一規(guī)模的銷售成績，可以說還是經(jīng)受住了考驗(yàn)的�！狈治鋈耸恐赋�。

合生創(chuàng)展執(zhí)行董事、副主席兼財務(wù)總監(jiān)張懿在業(yè)績說明會上表示，公司今年的推貨量約有400億元，較去年更為充足，并將銷售目標(biāo)定為150億~180億元，并力爭在明年實(shí)現(xiàn)200億元的銷售。“去年的銷售去化率大約在60%，如果今年能保持50%的水平就可以完成既定目標(biāo)。”張懿表示。

另外，公司合約銷售的平均售價較去年微降4%，至每平方米人民幣15110元。盡管在嚴(yán)厲調(diào)控下銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，但合生創(chuàng)展并未單純以降價來換銷量，而是更注重以提升產(chǎn)品附加值和服務(wù)來吸引客戶，保證樓盤的品質(zhì)和市場口碑。

“事實(shí)證明，市場客戶對我們高品質(zhì)高附加值的產(chǎn)品非常推崇，我們對環(huán)境、配套、商業(yè)、服務(wù)等各方面的打造給產(chǎn)品帶來了合理的溢價，這是眾多合生老客戶極為認(rèn)可的�！焙仙鷦�(chuàng)展人士表示。

合生創(chuàng)展以“環(huán)渤海、長三角、珠三角”三大重要經(jīng)濟(jì)圈為核心的布局依然在年報上得到充分體現(xiàn)，這三個核心區(qū)域貢獻(xiàn)了全部100%的銷售額。值得一提的是，由于惠州市場帝景灣、濱海城這類都市灣區(qū)產(chǎn)品的熱銷，該區(qū)域取得了18.17億元的銷售佳績，同比大增69%，顯示出合生創(chuàng)展在二三線市場的開拓能力與蓬勃潛力。

張懿稱，合生創(chuàng)展截至去年年底仍有156.5億元的銷售待入賬，當(dāng)中至少30億元已經(jīng)確認(rèn)今年內(nèi)能夠入賬，加上預(yù)期今年銷售的資金回籠，有信心全年入賬額可高于去年約70億元的水平。

整合創(chuàng)新贏得市場

“果斷堅守戰(zhàn)略，靈活調(diào)整戰(zhàn)術(shù)”，是經(jīng)歷了數(shù)次行業(yè)周期起伏的合生創(chuàng)展一以貫之的姿態(tài)。

從去年開始，合生創(chuàng)展一方面繼續(xù)堅持“環(huán)渤海、長三角、珠三角”三大重點(diǎn)區(qū)域的同步穩(wěn)定發(fā)展，生根各區(qū)域的中心城市；另外一方面，也在積極開拓核心城市周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且調(diào)控密度較小的二線城市，保證集團(tuán)規(guī)模穩(wěn)定增長以實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，形成一線城市項目與二、三線城市項目的合理分布。

在深度觀察和研究市場及客戶需求的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展也適度增加了一些剛需為主的產(chǎn)品。整體上，合生創(chuàng)展保證了各種產(chǎn)品合理的配比，兼顧滿足首次置業(yè)及改善型購房需求，并以契合市場潮流的產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計贏得客戶與業(yè)績回報。

“我們會保證不同產(chǎn)品線的組合相得益彰，達(dá)到一個平衡點(diǎn)，也就不會造成業(yè)績水平的過大波動。2012年集團(tuán)將適當(dāng)加推滿足當(dāng)前市場‘剛需’的性價比產(chǎn)品�！焙仙鷦�(chuàng)展人士表示。

在一線城市核心區(qū)域，定位高品質(zhì)項目是合生品牌和利潤的保證，包括北京的合生霄云路8號、上海的東郊別墅和佘山東紫園等，這些項目體現(xiàn)了合生對稀缺土地價值的尊重和中國財智階層生活訴求的迎合，也成為國內(nèi)高品質(zhì)產(chǎn)品的旗艦標(biāo)桿。

不過，合生創(chuàng)展的產(chǎn)品并不僅僅拘囿于這部分高品質(zhì)產(chǎn)品，在核心城市邊緣以及受到核心城市輻射的周邊二三線城市，也有相當(dāng)體量的戶型較小的產(chǎn)品，如北京通州的濱江帝景項目、上海金山區(qū)的財富海景公館、江蘇太倉的合生伴海項目等，這部分項目能夠?qū)Ω叨水a(chǎn)品形成良好的補(bǔ)充，保證推貨總量，使得公司擁有充沛的現(xiàn)金流和較強(qiáng)的安全性。

去年產(chǎn)品線和銷售表現(xiàn)都堪稱最大亮點(diǎn)的“都市灣區(qū)”系列產(chǎn)品就多數(shù)屬于后者一類的現(xiàn)金流型產(chǎn)品，但其在運(yùn)營優(yōu)質(zhì)生活方面也絕不遜色于頂級的高端產(chǎn)品。

以合生濱海城為例，戶型適中，定價靈活，能夠持續(xù)帶來強(qiáng)大的銷售現(xiàn)金回流，在配套方面則擁有國家級生態(tài)海岸、森林公園、一線山海景觀、華南最大滑翔傘基地、中國首座古堡群、漁人碼頭等，使都市灣區(qū)生活品質(zhì)進(jìn)一步提升。

以都市灣區(qū)生活為主題，在全國范圍內(nèi)打造如此密集而大體量的親水型產(chǎn)品群，這在以往的房地產(chǎn)市場上是相當(dāng)罕見的，合生創(chuàng)展的這次對產(chǎn)品線高度整合創(chuàng)新舉動在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)?shù)臉?biāo)桿性意義。合生創(chuàng)展表示，這一產(chǎn)品線將在今年得到進(jìn)一步的推動、提升和完善，并對業(yè)績產(chǎn)生更積極的貢獻(xiàn)。

在穩(wěn)固都市灣區(qū)類產(chǎn)品的同時，合生創(chuàng)展還在探索對產(chǎn)品線的進(jìn)一步挖掘深化，如2012年企業(yè)正在積極打造的“城市帝景”系列。

“帝景”系列產(chǎn)品是合生創(chuàng)展最早最成熟最具歷史厚度的產(chǎn)品線，一般占據(jù)著城市核心地段，是城市高尚生活品質(zhì)的完美體現(xiàn)，如廣州和北京的珠江帝景，都成為所在城市高尚居住的地標(biāo)性樓盤。2012年，合生創(chuàng)展將結(jié)合新老項目優(yōu)勢與新品資源，與時俱進(jìn)地打造“城市帝景”系列產(chǎn)品線，推出包括廣州珠江帝景E區(qū)、惠州帝景灣以及北京濱江帝景等項目，這一系列產(chǎn)品有望繼都市灣區(qū)類產(chǎn)品之后，再度續(xù)寫合生創(chuàng)展的產(chǎn)品整合創(chuàng)新好戲。

穩(wěn)中求進(jìn)未來可期

在持續(xù)高壓的政策環(huán)境和波動頻繁的市場周期下，主流房企的報表幾乎同時出現(xiàn)財務(wù)狀況的惡化和增長勢頭的減緩，如何安全度過行業(yè)寒冬，已經(jīng)是包括龍頭房企在內(nèi)的所有行業(yè)參與者共同甚至是唯一的嚴(yán)峻課題。

日前合生創(chuàng)展管理層表態(tài)，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)追求良性增長和“穩(wěn)中求進(jìn)”的背景下，作為地產(chǎn)旗艦企業(yè)的合生創(chuàng)展在未來一段時間的重點(diǎn)將是對行業(yè)低谷的穩(wěn)健防守和自身內(nèi)功的繼續(xù)修煉，即實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”。

“合生創(chuàng)展將以自信而平和的心態(tài)去面對整個行業(yè)和公司發(fā)展的難關(guān)，全力加快開發(fā)速度，加大營銷力度，隨時對新的市場形勢采取及時恰當(dāng)?shù)撵`活應(yīng)對措施，堅持給市場展示合生創(chuàng)展高品質(zhì)地產(chǎn)最優(yōu)異的產(chǎn)品和服務(wù)，以贏得更大的市場份額和快速的現(xiàn)金回流。”合生創(chuàng)展表示。

盡管凈負(fù)債率和短期償債壓力都有所有上升，但合生創(chuàng)展仍然保持著2.16的流動比率，并且將在更多元化的融資渠道上未雨綢繆，因此其財務(wù)壓力并不十分吃緊。合生創(chuàng)展人士表示，公司將密切監(jiān)控目前的流動資金需求，將其現(xiàn)金流量維持在安全的水平上，為集團(tuán)運(yùn)作和業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)留和維持足夠的資金儲備。

在市場不斷下滑的2011年，合生創(chuàng)展審慎理性的土地策略再次凸顯。全年公司僅新增加了4幅地塊，可供發(fā)展面積達(dá)168.67萬平方米，也使得土地儲備總量達(dá)到3191萬平方米。而在今年前3個月中，合生創(chuàng)展并未新增一塊土地。

“經(jīng)過多年的市場洗禮，公司對地塊的選擇已經(jīng)達(dá)到了成熟和精準(zhǔn)，不盲目拿地，不參與惡性競爭，以避免不必要的經(jīng)營風(fēng)險和給投資者帶來損害，這始終是合生創(chuàng)展對土地的理性態(tài)度�！焙仙鷦�(chuàng)展人士表示。

前3個月，由于推盤量少于以往，合生創(chuàng)展完成了22億港元的合約銷售額，大約占總體銷售目標(biāo)的15%，但合生創(chuàng)展高層仍對全年達(dá)標(biāo)抱有信心。

“3月份銷售已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)，今年公司的推盤將集中在第二、三季度，而在150億元的銷售中，依然將是80%~90%來自住宅銷售，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)會比較少。今年公司商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)將以租金為主，會有大量收租物業(yè)出現(xiàn)�！睆堒脖硎�。

按照合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，今明兩年集團(tuán)在保證高品質(zhì)項目開發(fā)的同時，將繼續(xù)加大商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。目前合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)總量超過200萬平方米，包括寫字樓、購物中心、綜合體項目以及社區(qū)商鋪，其中大型商業(yè)物業(yè)包括北京合生國際大廈、合生德勝大廈、天津合生國際大廈、合生國際公寓、上海合生財富廣場、合生國際廣場、杭州合生國貿(mào)中心等。隨著過去幾年工程建設(shè)和招商工作的陸續(xù)完成，今年將有一定規(guī)模的商用物業(yè)推向市場，并以集團(tuán)自持模式為主。

“我們逐步投資建設(shè)的投資物業(yè)體量估計會達(dá)到300萬平方米左右，希望能夠在未來一段時間對現(xiàn)金流有10%~20%的貢獻(xiàn)度�！焙仙鷦�(chuàng)展人士表示，此外公司現(xiàn)有的幾個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目也將有所突破。

據(jù)本報最新了解，為了謀求更為均衡化和科學(xué)化的投資結(jié)構(gòu)，合生創(chuàng)展將在住宅與商業(yè)的“雙輪驅(qū)動”基礎(chǔ)上再度增加一個嶄新的業(yè)務(wù)單元，即金融投資。盡管公司人士并未對該領(lǐng)域的具體方向和最新動態(tài)有所披露，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，以住宅、商業(yè)和金融投資構(gòu)成“金三角”業(yè)務(wù)架構(gòu)的合生創(chuàng)展將會在未來帶來更多的驚喜。

面對日趨激烈的競爭，合生創(chuàng)展還將繼續(xù)強(qiáng)化“品牌+品質(zhì)+服務(wù)”三位一體的綜合競爭體系，促進(jìn)集團(tuán)品牌和項目品牌的良好互動，并通過一站式銷售客服系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)酒店化以及各種個性化增值服務(wù)等，由傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)向聚合各種資源為其經(jīng)營核心服務(wù)、強(qiáng)調(diào)彼此滲透的整合配置的綜合服務(wù)運(yùn)營商。

“展望2012年，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)以追求結(jié)構(gòu)調(diào)整和保障增長質(zhì)量為主基調(diào)，秉承增強(qiáng)調(diào)控的針對性、靈活性和前瞻性方針，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場行業(yè)競爭加劇及資源集中度提高的背景下，集團(tuán)要謀求創(chuàng)新發(fā)展，確保股東投資收益，勢必著力于整合升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、凝聚品牌價值，在縱深方向謀求持續(xù)強(qiáng)化集團(tuán)的經(jīng)營銷售盈利能力，持續(xù)為股東帶來可觀回報。”張懿表示。