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上海市中心的甲級寫字樓新增供應(yīng)逐年減少使新項(xiàng)目預(yù)租率不斷增長，位于虹橋板塊的尚嘉中心以及靜安區(qū)的靜安嘉里中心[最新消息價格戶型點(diǎn)評]，目前預(yù)租率均逾50%，加上傳統(tǒng)商圈寫字樓租金的平穩(wěn)上升勢頭，不少大宗客戶在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外尋找合適物業(yè)，一些崛起的新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)由于其日漸成熟的基建設(shè)施及生活配套正逐漸成為市場新寵。

寫字樓新增有限租金穩(wěn)“8”

2012年第一季上海甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，平均租金微升，從人民幣8.2元/平方米/天上升至人民幣8.3元/平方米/天，一些今年即將入市的新增項(xiàng)目交投活躍。其中值得關(guān)注的是位于虹橋板塊的尚嘉中心以及靜安區(qū)的靜安嘉里中心，目前預(yù)租率均逾50%。

第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P先生分析：“雖然2012市場動能有所減弱，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)普遍預(yù)測走緩，政府將2012年增長目標(biāo)降至7.5%，出口增速由17.2%降至10.1%，PMI目前低于50點(diǎn)，但在寫字樓市場，租金上升趨勢不減，僅表現(xiàn)為漲幅放緩，尤其是上海寫字樓受國內(nèi)外客戶需求支撐，吸納前景亦較為樂觀�！�

高力國際辦公樓服務(wù)租戶代表華東區(qū)董事吳群則表示：“鑒于2011年以來強(qiáng)烈的市場需求，以及只有在新項(xiàng)目中可獲得大面積的辦公面積，更多的租戶已經(jīng)開始考慮未來的租賃需求，并計(jì)劃在中長期內(nèi)以相對穩(wěn)定的價格在滬租賃辦公空間。預(yù)計(jì)2012年第二季度，寫字樓租金將持續(xù)走高，伴隨著市中心新增項(xiàng)目預(yù)租率的增長，也意味著市中心寫字樓供應(yīng)的逐步減少。”

新興商務(wù)區(qū)崛起配套先行

由于市中心甲級寫字樓被大量預(yù)租而導(dǎo)致供應(yīng)量的趨緊，驅(qū)使大宗客戶向傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外尋找合適物業(yè)，而此前一些有大幅綜合用地推出的新興區(qū)域，商務(wù)氛圍也日趨成熟。

例如在閔行核心區(qū)位南方商城商圈，繼去年總建筑面積近10萬平方米上海蓮花國際廣場，推出三幢辦公樓后，體量規(guī)模更大的地標(biāo)性城市綜合體上海城開中心也在區(qū)域內(nèi)浮出水面，項(xiàng)目由寫字樓、購物中心、時尚生活街區(qū)、高檔商務(wù)酒店組成，其中，購物中心將引入精品超市、家居生活館、各式休閑餐飲、真冰溜冰場、巨幕影院及大型餐飲等業(yè)態(tài)，加速商業(yè)氛圍的成熟；在大虹橋板塊，由上海珠江投資有限公司斥資60億傾力打造的珠江國際項(xiàng)目，總建筑面積約62萬平方米，包括15萬平米“米格天地”、8萬平米虹橋財(cái)富公館[最新消息價格戶型點(diǎn)評]、3萬平米HyattPlace酒店、12萬平米甲級寫字樓，大虹橋交通樞紐的規(guī)劃優(yōu)勢讓項(xiàng)目的寫字樓也備受關(guān)注。

商務(wù)園區(qū)大宗交易趨活躍

進(jìn)入2012年，第一季度上海商務(wù)園區(qū)租金區(qū)間為人民幣2.8元/平方米/天至4.5元，平均租金為3.2元/平方米/天，相對于核心商務(wù)區(qū)已經(jīng)“破8”的租金，越來越多的公司考慮到在核心商務(wù)區(qū)的成本不斷增長，將研發(fā)中心及后勤運(yùn)作的業(yè)務(wù)搬遷至商務(wù)園區(qū)。

據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，商務(wù)園區(qū)近期穩(wěn)定的租賃需求，包括好時公司、羅氏公司等跨國租戶在商務(wù)園區(qū)租賃了辦公面積。此外，在投資市場，本季度商務(wù)園區(qū)錄得兩宗交易，分別位于漕河涇高科技園區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)園和浦東花木地區(qū)，售價分別為人民幣25516/平方米及15000/平方米。

高力國際商務(wù)園區(qū)董事李章南表示：“考慮到商務(wù)園區(qū)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)質(zhì)素、完善的配套設(shè)施以及較高經(jīng)濟(jì)效益租約等各有利因素，市場的注意力逐漸由市中心核心地區(qū)向各商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)第二季度上海商務(wù)園區(qū)租金將會有所上漲�！�

工業(yè)用地成投資新寵

2012年第一季度上海工業(yè)用地越來越受到市場的青睞，普洛斯在鄰近臨港新城的奉賢港區(qū)收購了其第19幅地塊；近鐵運(yùn)通租用了普洛斯位于上海浦東國際機(jī)場約四萬平方米的倉儲設(shè)施；屈臣氏取得了位于浦東浦江鎮(zhèn)1.2萬平方米的倉儲用地。在其它領(lǐng)域相對較低收益的影響下，投資者對于供應(yīng)有限的工業(yè)及倉儲設(shè)施的投資熱情正逐漸升溫。

高力國際工業(yè)服務(wù)董事張卓文分析：“對大部分經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者來說，在低空置率、高質(zhì)量租客以及租金持續(xù)大幅上揚(yáng)的共同作用下，上海工業(yè)地產(chǎn)板塊比以往更具投資潛力，同時根據(jù)政府對上海未來[最新消息價格戶型點(diǎn)評]的規(guī)劃，將會引進(jìn)更多高新技術(shù)型企業(yè)�！睋�(jù)悉，由于供應(yīng)趨緊，上海工業(yè)廠房及物流倉儲用地租金將進(jìn)一步上漲，業(yè)主在洽談中采用更高的租金定價，致使部分潛在租戶需要重新考慮在上海的租賃策略，有部分租戶開始向上海以外地區(qū)尋找更為經(jīng)濟(jì)的選擇。