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與住宅市場(chǎng)的價(jià)滯量縮不同，商業(yè)地產(chǎn)過去一年上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。進(jìn)入2012年，市場(chǎng)雖面臨小幅盤整但整體穩(wěn)升態(tài)勢(shì)未改。最新數(shù)據(jù)顯示，一些熱點(diǎn)城市寫字樓等商業(yè)物業(yè)價(jià)格高位震蕩，回報(bào)率持續(xù)上升。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長，并吸引一些知名開發(fā)商轉(zhuǎn)型入場(chǎng)。不過，行業(yè)競(jìng)爭也將逐漸升級(jí)，開發(fā)商應(yīng)冷靜評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)吸納資金近萬億

過去一年，我國主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升，上升勢(shì)頭快速。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市和成都、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢(shì)。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%。成交均價(jià)25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時(shí)，寫字樓空置率持續(xù)走低。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平(微博)近日在“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上表示，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模的增長背后有多方面原因，其中，“毫無疑問城市化是一個(gè)的推動(dòng)力，城市化就意味著有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變成城市人口，這種人口的轉(zhuǎn)變，不僅是一個(gè)戶籍身份的轉(zhuǎn)換，會(huì)帶來消費(fèi)行為方式、購買力、消費(fèi)潛力都會(huì)發(fā)生很大的變化�！痹僬撸幌盗蟹康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控也是增長一部分的因素。

進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了小幅盤整期，一些熱點(diǎn)城市的商業(yè)營業(yè)用房或?qū)懽謽巧齽?shì)疲軟，甚至銷售和租金都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。不過，整體來看仍處于平穩(wěn)發(fā)展階段。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀表示，從去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬，商業(yè)地產(chǎn)下滑的速度比較快。

這種小幅盤整從一線城市的寫字樓可窺一斑。中原地產(chǎn)研究集團(tuán)3月28日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，北上廣深四大城市寫字樓供應(yīng)繼續(xù)大幅萎縮，且均為近3年來的低位水平�？偣⿷�(yīng)面積13.64萬平方米，環(huán)比下降49%；銷售面積為20.46萬平方米，環(huán)比下降34%。供應(yīng)下滑幅度超過銷售下滑幅度15個(gè)百分點(diǎn)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。在價(jià)格方面，2月，各大城市寫字樓價(jià)格依然在高位震蕩，其中廣州、成都小幅上漲，重慶、南京小幅下跌，深圳、杭州環(huán)比持平。

中原地產(chǎn)研究集團(tuán)最新的分析報(bào)告認(rèn)為，總體來看近期寫字樓價(jià)格沒有延續(xù)2011年快速上升的勢(shì)頭，目前市場(chǎng)仍然以消化整理為主。由于價(jià)格基本穩(wěn)定，而租金持續(xù)上升，因此近期回報(bào)率有所上升。除重慶外，其他5個(gè)城市的寫字樓租金回報(bào)率均已接近近年來的峰值。

“去年四季度到今年一季度商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了比較難的環(huán)境，即使這樣，我們對(duì)未來的商業(yè)地產(chǎn)還是比較有信心的，因?yàn)槲覀冾A(yù)測(cè)今年一季度是最低的，二季度和三季度會(huì)回穩(wěn)，四季度最高，所以不要被現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的低增長所困擾，要看到未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景�！蓖跻f。

部分知名房企轉(zhuǎn)型入場(chǎng)

受良好的市場(chǎng)預(yù)期支撐，不僅外資進(jìn)入商業(yè)類物業(yè)的規(guī)模加大，本土也有越來越多的開發(fā)商聚集到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，專家預(yù)計(jì)，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長“商住倒掛”現(xiàn)象將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，洗牌式的項(xiàng)目并購不可避免。行業(yè)競(jìng)爭開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營管理的競(jìng)爭，企業(yè)更須重視內(nèi)功。

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團(tuán)之一的洲際集團(tuán)計(jì)劃在5年內(nèi)，將其設(shè)立于中國的酒店由170家增加至300家，這些項(xiàng)目的合作方包括了保利、萬達(dá)等本土知名房企。

王永平透露，現(xiàn)在一些知名開發(fā)商正在謀求主動(dòng)轉(zhuǎn)型，計(jì)劃在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所作為�！斑@些年像中糧、華潤這些公司都是做了很好的準(zhǔn)備。在商業(yè)地產(chǎn)里面要大干一場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的前景也是比較看好的，無論是資金還是人才、戰(zhàn)略都做了很好的準(zhǔn)備�！�

對(duì)于今年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)，王永平表示，2012年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將由“大躍進(jìn)式”逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)。2012年，中央調(diào)低了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的目標(biāo)，同時(shí)將繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì)有所放緩。但是支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長。

就市場(chǎng)走勢(shì)而言，局部地區(qū)“商住倒掛”情況開始扭轉(zhuǎn)。在國外，同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格通常高過住宅，而國內(nèi)城市大多數(shù)是“商住倒掛”。目前在北京、上海等城市這種情況已經(jīng)開始改變。2011年北京甲級(jí)寫字樓租售價(jià)格暴漲，已經(jīng)接近或超過同地段住宅。預(yù)計(jì)2012年“商住倒掛”現(xiàn)象將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，一方面住宅價(jià)格開始回歸，另一方面商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)開始提升，價(jià)值得以體現(xiàn)。

從開發(fā)商自身及行業(yè)發(fā)展的角度來看，2012年，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業(yè)不惜代價(jià)引入一些大品牌作秀，而今已開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營管理的競(jìng)爭，企業(yè)更須重視內(nèi)功。另外，開發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降。近年來，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導(dǎo)致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降，補(bǔ)貼商家裝修費(fèi)用、延長免租期、只采取銷售扣點(diǎn)提成等狀況可能更為普遍。

再者，洗牌式的項(xiàng)目并購不可避免。隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)將會(huì)發(fā)生更多的項(xiàng)目并購案，一些實(shí)力公司迎來抄底機(jī)會(huì)。行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。此外，一些公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥€向更小城市推進(jìn)。由于中國商業(yè)地產(chǎn)主流發(fā)展模式是住宅依賴型，二、三線城市住宅受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，加之商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭激烈，一些地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)更小城市甚至直指縣城，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)投資少、競(jìng)爭弱、無限購，乘機(jī)捕捉先機(jī)，縣域綜合體將悄然崛起。

潛在風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

不過，正如一枚硬幣的兩面，對(duì)開發(fā)商來說商業(yè)地產(chǎn)充滿機(jī)遇的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著不容小覷的風(fēng)險(xiǎn)“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，就一句話，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃赵凇爸袊虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上說。

對(duì)于開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。

記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)中的持有型物業(yè)的比重正逐漸走高。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份最新研究報(bào)告，2011年眾多百強(qiáng)企業(yè)均加強(qiáng)了持有物業(yè)的投入，全年百強(qiáng)企業(yè)持有物業(yè)收入均值達(dá)到3.8億元，同比增長31.3%。報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)持有物業(yè)的增加為百強(qiáng)企業(yè)提供了穩(wěn)定的租金收入，并為其創(chuàng)新融資方式提供了條件，但需要注意的是，在當(dāng)前金融環(huán)境下，發(fā)展商業(yè)持有物業(yè)對(duì)資金需求較大，百強(qiáng)企業(yè)需緊密結(jié)合自身資金的情況，合理配置持有物業(yè)比重，在短期安全和長期增長之間尋求平衡。

不僅如此，王永平還提出，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)不可簡單套用住宅運(yùn)作模式。2011年位于寧波市江北區(qū)的奧特萊斯廣場(chǎng)被法院查封，宣告倒閉。王永平認(rèn)為，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)宣告倒閉等事件說明，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)一定要遵循其內(nèi)在規(guī)律，不可簡單套用住宅運(yùn)作模式，或者簡單拷貝其他成功項(xiàng)目，否則很容易失敗。要倚重專業(yè)力量。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式今后要從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，專業(yè)理念必將進(jìn)一步強(qiáng)化，專業(yè)機(jī)構(gòu)的影響必將進(jìn)一步擴(kuò)大。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光也持類似看法。在他看來，商業(yè)房地產(chǎn)在走上升級(jí)的趨勢(shì)。從大的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，如果說沒有很高的專業(yè)性，將來就會(huì)有很多的問題。

此外，零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長袁岳還提出，沒有特色配置和缺乏孵化功能是目前我國商業(yè)地產(chǎn)的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。拿后者來說，今天中國要搞大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)，但與外國的成熟市場(chǎng)不同，我們的不成熟市場(chǎng)是需要孵化出很多適應(yīng)消費(fèi)者需要的新品牌的。比如日本上個(gè)世紀(jì)80年代初，其商業(yè)地產(chǎn)就孵化了像無印良品這樣的品牌，而我們今天就是那么幾個(gè)品牌。