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背負(fù)多年“非法身份”的小產(chǎn)權(quán)房，命運(yùn)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)。

3月29日，本報(bào)記者從國(guó)土部知情人士處獲悉，“由國(guó)土部牽頭、14個(gè)部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報(bào)給國(guó)務(wù)院�！�

根據(jù)國(guó)土部初步的清理思路，原則是分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開(kāi)清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。

“國(guó)務(wù)院就清理整治方案，征求了各部委的意見(jiàn)，目前來(lái)看各部委尚未達(dá)成共識(shí)，還需重新試點(diǎn)研究�！鄙鲜鲋槿耸窟M(jìn)一步介紹，“其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問(wèn)題�！�

浙江大學(xué)土地管理學(xué)院教授楊磷杰表示，小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議的核心是土地升值收益的合理分配。

國(guó)土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

或清理未售及新建

小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。據(jù)國(guó)土部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。

另?yè)?jù)全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù)，1995年-2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等房?jī)r(jià)較高城市持續(xù)熱銷局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量的1/5。

基于小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大、牽扯多方利益，上述國(guó)土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理的一個(gè)原則是：區(qū)別對(duì)待、分類處置。

他介紹，在國(guó)土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開(kāi)發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。

同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。

“尚未銷售，主要是指在建、在售，無(wú)人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售�！痹撊耸糠Q。

他同時(shí)介紹，國(guó)土部對(duì)“一定年限”的要求曾以2008年為限，因?yàn)楫?dāng)年曾為國(guó)務(wù)院報(bào)告過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的初步處理意見(jiàn)，而由于種種原因?qū)嶋H工作中推行困難。

“最新的時(shí)間點(diǎn)，需要等到全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房新的清理方案出臺(tái)后作出安排。”上述國(guó)土部人士稱。

就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電等”。

不過(guò)，針對(duì)已售、已長(zhǎng)期居住的小產(chǎn)權(quán)房，上述人士稱，“方案征求意見(jiàn)階段，各部委對(duì)此并未形成統(tǒng)一意見(jiàn)，地方政府也有自己的一套思路，還未達(dá)成一致”。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生稱，如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房全部拆除，將激化社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定；其次也是住房建設(shè)資金和建筑材料的巨大浪費(fèi)。

更為重要的是，上述人士進(jìn)一步指出，作為清理整頓基礎(chǔ)，目前全國(guó)性小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)還不清楚。

“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重的地區(qū)作試點(diǎn)；與此同時(shí)，國(guó)土部將抓緊摸底全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。

記者獲悉，年底，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的初步數(shù)據(jù)或?qū)⑺鸭戤�。�?jù)國(guó)土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

部分地方、個(gè)別部委抵觸

“國(guó)土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，從目前來(lái)看，很難推進(jìn)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士說(shuō)，“來(lái)自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大�！�

據(jù)山東國(guó)土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區(qū)確定為小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)，國(guó)土部將對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)用地情況進(jìn)行摸底。

“部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項(xiàng)目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問(wèn)題將無(wú)處遁形�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

3月27日，包括國(guó)土部、水利部、鐵道部在內(nèi)的6部委共聚北京山水賓館，閉門商討“如何解決國(guó)家重點(diǎn)工程中占地不合規(guī)范問(wèn)題”。

據(jù)參會(huì)的知情人士介紹，在座的鐵道部、水利部、交通部代表坦陳，公路、鐵路、水利領(lǐng)域內(nèi)，確實(shí)存在未報(bào)即用、違法違規(guī)用地行為。

此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保留的訴求，也難與中央監(jiān)管部門達(dá)成完全一致。

“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交土地出讓金后轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房�！鄙鲜鋈耸拷榻B。

對(duì)此，上述知情人士介紹，“國(guó)務(wù)院也召集過(guò)住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委進(jìn)行討論，意見(jiàn)暫未一致。”

據(jù)接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權(quán)房正身的嫌疑，間接承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；而回收小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。

上述國(guó)土部知情人士也擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房一旦放開(kāi)，土地調(diào)控和規(guī)劃可能出現(xiàn)失控局面。

在清理方案懸而未決之前，試點(diǎn)城市也難推進(jìn)。“基于種種原因，試點(diǎn)確定工作并不明朗�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。

他介紹，實(shí)際上，早在去年8月份，國(guó)土部就已經(jīng)內(nèi)部召集山東、河南等小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重地區(qū)國(guó)土廳人士開(kāi)會(huì)，要求這些地區(qū)年底前，積極申請(qǐng)小產(chǎn)房試點(diǎn)。

“而到了年底，無(wú)一城市申請(qǐng)，小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)被迫流產(chǎn)。”國(guó)土部知情人士介紹。

上述山東國(guó)土廳的人士則表達(dá)無(wú)奈，“不是地方政府不希望清理小產(chǎn)權(quán)房，但目前全國(guó)性小產(chǎn)權(quán)房尚沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)范性文件，強(qiáng)制處理的話，可能會(huì)激化社會(huì)矛盾�！�

上述國(guó)土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國(guó)土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。

此前有媒體消息稱，國(guó)土部將在北京、重慶、鄭州、�？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的城市開(kāi)展試點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹，上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房?jī)r(jià)將大量剛需逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市，外來(lái)人口多，郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問(wèn)題突出；�？谑锹糜味燃賲^(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

長(zhǎng)效治理

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明對(duì)本報(bào)表示，小產(chǎn)權(quán)房是在當(dāng)前土地法規(guī)體系不完備情況下的集體大創(chuàng)造，村民、村集體、鄉(xiāng)政權(quán)、縣政府、開(kāi)發(fā)商、城鎮(zhèn)居民等多個(gè)角色參與，“在此種格局下，方案在執(zhí)行上肯定會(huì)大打折扣�！�

“僅采取沒(méi)收、強(qiáng)制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷取隆拇胧�，無(wú)法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題�！眹�(yán)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房背后的根本問(wèn)題是土地制度。

“在城鄉(xiāng)二元土地制度下，農(nóng)民征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，小產(chǎn)權(quán)房就成為了農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化進(jìn)程中土地增值收益的重要途徑。”嚴(yán)金明說(shuō)。

此外，楊磷杰稱，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全，城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。

根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

楊磷杰表示，現(xiàn)行的《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的非法性，但地方陸續(xù)有一些自行流轉(zhuǎn)的集體土地試驗(yàn)，對(duì)于新的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象如何監(jiān)管，在國(guó)家有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法尚未出臺(tái)前，并不清晰。

由此從土地制度源頭進(jìn)行梳理，成為必要。

上述國(guó)土部知情人士介紹，國(guó)土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制，包括推出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。

除此之外，財(cái)政部相關(guān)人士也在此間表態(tài)，要會(huì)同有關(guān)部門，研究土地收益城鄉(xiāng)統(tǒng)籌使用的辦法。

另有知情者介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理，還必須和房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行一盤棋梳理。在北京郊區(qū)及河北周邊，存在多處開(kāi)發(fā)商介入的小產(chǎn)權(quán)房樓盤，消費(fèi)者中不乏投機(jī)需求。 
 

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