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房地產(chǎn)調控曙光漸現(xiàn)，結構性調整迫在眉睫
　　【財新網(wǎng)】 “兩會”后溫家寶總理在答記者問時提到，目前一些城市房價還遠未到合理水平，房地產(chǎn)調控的決心堅定而不動搖，引發(fā)了市場的悲觀情緒。

筆者認為，市場對于房地產(chǎn)調控政策放松本來就不應該期望過高，但也不必過度悲觀。一些城市房價確實未到合理水平，但全國性房價下降已經(jīng)出現(xiàn)，而且趨勢越來越明顯，土地拍賣低價成交，難怪溫總理在記者會上說，本輪調控政策持續(xù)兩年，已經(jīng)看到一點曙光，有所進展。

與此同時，1-2月全國住宅銷售面積下降16%，住宅新開工零增長，卻令人擔心。如此趨勢持續(xù)，未來普通商品房供應將會下降，對鞏固房價下降的成果不利。因此有必要進行針對性政策調整，如大力鼓勵剛性與改善性需求，已迫在眉睫。

房地產(chǎn)調控已見曙光？

本輪房地產(chǎn)調控政策持續(xù)了已有兩年的時間，期間調控政策曾不斷加碼，嚴厲程度實屬罕見�；凇傲笾貕骸钡某掷m(xù)作用，即“史無前例的房地產(chǎn)調控”、“房地產(chǎn)稅試點逐步深入”、“房地產(chǎn)貸款大幅下降”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應充足”以及“過高房價不可持續(xù)”，發(fā)軔于一線城市的中國房價拐點現(xiàn)已經(jīng)傳導至二三線城市，中國大部分城市的房價進入下降通道。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個主要城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。而環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。70個大中城市中，價格同比下降的城市有27個，比1月份增加了12個。可以說，全國大范圍的房價下降格局已成定局。

另外，由中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，2月全國100個城市住宅平均價格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%。與1月相比，2月份全國百城房價環(huán)比跌幅擴大了0.12個百分點，是100個城市的住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比下跌，也創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平。

根據(jù)早前央行公布的調查報告顯示，目前約有68%的居民認為房價“過高，難以接受”，較上季下降5.2個百分點；預期未來房價“上升”的居民約為18%，大幅低于2年前的45%。未來3個月有購房意愿的居民占14%，降至2009年來最低。數(shù)據(jù)支持溫總理“兩會”上的表態(tài)，即“房地產(chǎn)調控在艱難中看到一點曙光，調控已經(jīng)有所進展”。

房價究竟下降多少為合理？

金融危機過后，特別是2009年下半年以來，中國一線城市整體的房價上漲幅度很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。尤其是一線城市高位的房價（月供）/收入比；如果按一線城市二手房的平均價格和一線城市居民的平均收入來看，北京、上海的月供/收入比在2010年末已經(jīng)達到了77%左右，深圳、廣州的月供/收入比也分別達到了75.8%、45.5%的高位，這樣高的比例自然表示北京、上海、深圳的房價已經(jīng)有相當?shù)呐菽�。另外，一線城市的房價收入比指標也已經(jīng)遠遠高于國際標準，北京、上海的房價水平堪比紐約，這對于中國這個中等收入的國家來講，顯然是不可持續(xù)的。

當然，直觀的房價（月供）/收入比分析仍有其不足之處，主要表現(xiàn)在兩點：一是居民收入統(tǒng)計存在著低估現(xiàn)象。二是用房價、收入均值計算的房價（月供）收入比沒有考慮到不同收入階層的人群會購買不同價位和大小的房屋的事實。筆者通過對這兩點進行了修正后，得出如下結論，即如果考慮到灰色收入、并假定年收入增長10%，北京、上海、深圳、杭州房價繼續(xù)下跌20%左右、成都、南京、天津下降10%，房價便會回歸合理水平。而廣州、武漢的房地產(chǎn)泡沫并不明顯，而且房價調整已經(jīng)開始，因此對不同地區(qū)的情況，應綜合考慮，區(qū)別對待，逐漸解決房價過高的情況。

另外，不同人對于房地產(chǎn)泡沫的判斷有所不同，主要是由于其所處的不同收入群體造成的。研究表明，中國的房地產(chǎn)價格對中等和以下收入家庭越來越難以承受，但對高收入家庭而言即使是豪宅卻更容易承受，即所謂“豪宅不貴，陋室卻難求”。因此，促進收入分配調整，增加轉移支付、加強廉租房和經(jīng)濟適用房的建設，可能比單純的打壓房價、包括高端房價的效果跟更為明顯。

房地產(chǎn)市場風險正不斷加大

目前房地產(chǎn)市場量縮價平，尤其是銷售和新開工下滑，使中國經(jīng)濟面臨下行的風險。具體來看，當前房地產(chǎn)市場風險需要重點關注以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)投資下滑，加大了今年保增長的難度。雖然歐債危機最壞的時機已經(jīng)過去，但歐洲財政緊縮政策今年將進一步影響對中國的直接投資與進口需求。美國方面雖有好轉，但預計全年增長也很難有太大起色。因此，今年防止經(jīng)濟硬著陸仍需要保內需以及政策支持。房地產(chǎn)投資對于投資方面至關重要，而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，房地產(chǎn)投資增速同比增速27.8%，已降至2010年1月以來的最低值，而且住宅新開工是零增長。

二是房地產(chǎn)業(yè)疲軟將影響相關建材、鋼筋、水泥、建筑、家電、裝修材料等相關行業(yè)的需求。今年1-2月份，全國商品房銷售面積同比下降14.0%，商品房銷售額同比下降20.9%；其中，一線城市最多的東部地區(qū)，商品房銷售面積下降24.3%，銷售額下降高達31%。房地產(chǎn)銷售量下降，無疑將對建筑、裝潢材料等需求產(chǎn)生不利影響。

三是房地產(chǎn)泡沫在正在向商業(yè)地產(chǎn)轉移。由于房地產(chǎn)銷售量下降明顯，房地產(chǎn)商拿住宅用地的熱情在下降，而房地產(chǎn)商拿商業(yè)用地熱情較高。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國住宅銷售面積下降16.0%，而商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%，商業(yè)地產(chǎn)開工竟高達32.4%。

四是房地產(chǎn)對地方政府的沖擊較大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月土地底價、低價成交貫穿始終，成交樓面均價同比下跌19%。地方政府一直對土地收入依賴較大，而今年民生投入、保障房建設的加大，都將給政府地方政府資金造成壓力。

五是住宅開工零增長不僅很難支持投資，也會對未來住宅供給面造成壓力，反而構成了政策常態(tài)化以后，房價反彈的潛在壓力。

房地產(chǎn)政策需要結構性調整

筆者認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售與開工是穩(wěn)增長的前提。未來房地產(chǎn)政策需要進行結構性調整，實行更有針對性的政策，如鼓勵剛性需求與改善性需求等。

房地產(chǎn)信貸方面，早前對于整個房地產(chǎn)的信貸已然過緊。今年1-2月，房地產(chǎn)投資資金來源同比增長16.2%。其中，來自國內貸款的部分同比增長16.3%，而自籌資金則增長43.3%。正如央行副行長劉士余在“兩會”時提到，今年將放松房地產(chǎn)信貸，進一步加大對個人購房者的差別化住房信貸政策及保供給，而且對參與普通商品住宅的建設或開發(fā)給予支持。這可能會緩解房地產(chǎn)商資金面過緊的現(xiàn)狀。

另外，早前地方政府提到的各種變相措施，也應該區(qū)別來看。早前，蕪湖、上海、佛山等地方政府都紛紛提出變相房地產(chǎn)政策放松，很大程度上是有利于支持首套購房、改善性購房需求，對投資投機需求仍有所限制，能夠達到刺激樓市成交的目的的，不應全部否定。畢竟這樣既有助于房價合理回落，又能實現(xiàn)交易量回升，對于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)對于投資與經(jīng)濟的支持，保證地方政府資金來源以擴大民生投入都是有利的�！　�

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