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新浪樂居訊商業(yè)地產(chǎn)項目的熱銷是否意味著商業(yè)地產(chǎn)獲得突破性的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)真正的春天在哪里。3月15日，新浪樂居有幸邀請到上海證大房產(chǎn)董事吳洋先生；上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司副總裁丁積鵬先生；全經(jīng)聯(lián)(上海)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會會長段建設(shè)先生為購房者解讀。

吳洋：商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵點(diǎn)在于政府的合理商業(yè)規(guī)劃布局

新浪樂居：數(shù)據(jù)顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)勢頭迅猛，據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示，六年間上海全市各環(huán)線寫字樓成交均價總體呈現(xiàn)上漲趨勢。作為開發(fā)商，您覺得這樣的發(fā)展態(tài)勢的原因在哪？

吳洋：從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢來講，上海和北京是少有的個案。從商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)屬性來說，商業(yè)地產(chǎn)不同于一般住宅產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律相關(guān)，和城市的發(fā)展趨勢和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相關(guān)，寫字樓和經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)。上海所要打造的國際金融中心，勢必融合了高端的商務(wù)群體和消費(fèi)群體。所以，按照“十二五”規(guī)劃和發(fā)展趨勢，上海的寫字樓是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，上海寫字樓的價格租金是上漲的。

從投資角度來講，一線城市的商業(yè)物業(yè)具有長線投資價值，現(xiàn)在房價下降只是一個短暫區(qū)間的表現(xiàn)而已。從長線來講，一線城市經(jīng)濟(jì)增長的活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市。上海是首屈一指的經(jīng)濟(jì)中心，寫字樓永遠(yuǎn)需大于供，它的價格永遠(yuǎn)是上漲的。

新浪樂居：在商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的態(tài)勢下，有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，有商業(yè)資源明顯缺乏、人才匱乏、產(chǎn)品問題、資金問題等問題。吳總覺得商業(yè)地產(chǎn)目前最大的挑戰(zhàn)是什么？

吳洋：我認(rèn)為商業(yè)資源不缺乏，反而是過剩，所謂過剩是由于規(guī)劃不合理、盲目投資。人才匱乏也是相對的，人才匱乏是盲目投資造成的。

產(chǎn)品問題倒真的存在。政府規(guī)劃不合理、盲目投入、盲目招商、人才匱乏會導(dǎo)致產(chǎn)品問題；資本出問題，不能通過融資渠道解決問題，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓；由于業(yè)態(tài)及前期策劃遺留的問題，造成末端運(yùn)營期間出現(xiàn)問題。比如全國都建奧特萊斯，但真正存活的有幾家？商業(yè)地產(chǎn)項目和城市g(shù)dp、消費(fèi)指數(shù)、消費(fèi)偏向密切相關(guān)，沒研究好這些東西，盲目投入，肯定會帶來問題，這是全產(chǎn)業(yè)鏈的鏈條問題。

去年5月份我提出對商業(yè)地產(chǎn)開始不看好，我認(rèn)為明年商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大問題。盲目投入，盲目競爭，業(yè)態(tài)不合理，互相搶商家，最后出現(xiàn)惡性競爭，資金鏈斷裂。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，降降價，不管怎么樣還可以賣一些，但不好的商業(yè)賣給誰呢？

我們經(jīng)常把上海和香港、東京、北京相比，上海的商業(yè)格局的缺點(diǎn)和優(yōu)勢在哪。商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵點(diǎn)在于，政府的商業(yè)規(guī)劃布局。要根據(jù)城市人口總量、消費(fèi)者的趨勢、消費(fèi)者的消費(fèi)偏好和能力進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃布局，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶?biāo)性招商。從百貨店的演變歷程看，90年代我們?nèi)ッ烂溃?0年代末到2000年中期去南京西路、淮海路。消費(fèi)者自身的商業(yè)需求在改變，他們同時有購物和精神層面的需求，他們希望可以在里面休閑、娛樂、逛街，以休閑為主，再挑選商品。整個城市規(guī)劃也在轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為上海的政府管理部門把商業(yè)規(guī)劃做得很好。一個城市應(yīng)該有核心商圈，再有區(qū)域商業(yè)中心，再有社區(qū)商業(yè)中心，再有街道式商業(yè)。

而北京的整個城市功能區(qū)分裂以后，造成商業(yè)格局不完善，北京的商業(yè)要么特別集中，要么沒有，所以生活不方便。二線城市，比如沈陽和成都，要出來90多個商業(yè)體，但有多大的消費(fèi)群體？而且過于集中，沒有形成一個分區(qū)域的格局。

應(yīng)由運(yùn)營商來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重問題的主要誘因，是政府把房地產(chǎn)看作開發(fā)企業(yè)。如果把商業(yè)地產(chǎn)看作簡單的開發(fā)企業(yè)，泡沫早晚要破滅。應(yīng)該由運(yùn)營商來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。比如美國、日本的商業(yè)地產(chǎn)公司，60%以上的利潤來自后續(xù)經(jīng)營，30%來自開發(fā)利潤。而我們幾乎百分百都來自開發(fā)利潤，這樣能不出事嗎？

商業(yè)地產(chǎn)是跟國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對應(yīng)的產(chǎn)物。經(jīng)濟(jì)、社會是不斷進(jìn)步變化的，如果像做住宅一樣開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，肯定會出現(xiàn)大問題。雖然隨著中國發(fā)展，中國商業(yè)地產(chǎn)肯定有好的趨勢，但因為商業(yè)地產(chǎn)對資金、全產(chǎn)業(yè)鏈的要求非常高，達(dá)不到這個要求肯定要出大問題，這個會影響中國房地產(chǎn)業(yè)未來十年或者二十年的發(fā)展。

對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史格局和發(fā)展態(tài)勢，總結(jié)成一句話，現(xiàn)在一線城市的整個商業(yè)已經(jīng)處于提升期；二線城市處于發(fā)展期；三四線城市處于初級階段。

新浪樂居：面對商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)存問題，應(yīng)該怎么應(yīng)對？

吳洋：一個城市的核心地段商業(yè)永遠(yuǎn)不會出問題。但很多二、三線城市一下子做5個十萬方以上的購物中心和城市綜合體，能不出問題嗎？關(guān)鍵問題是盲目規(guī)劃。

消費(fèi)者的發(fā)展趨勢決定了商業(yè)地產(chǎn)的未來走向

新浪樂居：能否請您談下商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品方面。

吳洋：仁者見仁，智者見智。行業(yè)沒有規(guī)律可尋，尤其在中國。談商業(yè)地產(chǎn)未來怎么樣，往哪走，這個話題不好說。不同的產(chǎn)品各有不同想法，但中間有一個規(guī)律可尋：由于商業(yè)地產(chǎn)面向消費(fèi)者，可以從消費(fèi)者自身尋求一種規(guī)律。消費(fèi)者的發(fā)展趨勢決定了商業(yè)地產(chǎn)的未來走向。消費(fèi)者肯定越來越對物質(zhì)商品有欲求，對精神文化有追求，兩者結(jié)合。這種消費(fèi)模式?jīng)Q定了未來商業(yè)發(fā)展在創(chuàng)新過程的業(yè)態(tài)組合，產(chǎn)品設(shè)計。我們在01、02年做大拇指廣場時就意識到了，當(dāng)時我們說所有商業(yè)未來都是往會客廳的角度做。

國金和恒隆相比，國金已完全改變了消費(fèi)模式，吃喝玩樂都有，有電影院，有餐飲，面對中高端消費(fèi)，變成了殿堂級的購物中心，而不是一個奢侈品百貨公司。

新浪樂居：您商業(yè)地產(chǎn)的中小投資者有什么建議？

吳洋：我雖然是做商業(yè)地產(chǎn)的，但是對于中小投資者還是用周(忻)老板的話講：“哥不是傳說，不要相信哥”，投資需謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險。