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最新新聞今年四月，位于寶山區(qū)中外環(huán)之間的寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)即將試營(yíng)業(yè)了。自五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)“一戰(zhàn)成名”以后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海擴(kuò)張的腳步就從沒(méi)有停歇過(guò)，相繼有周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、江橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。而寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，將是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海的第四個(gè)產(chǎn)品。
作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的龍頭老大，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)運(yùn)用一種既區(qū)別于傳統(tǒng)持有運(yùn)營(yíng)模式，又不是單純散售的“萬(wàn)達(dá)模式”鑄就了中國(guó)式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功�！叭f(wàn)達(dá)模式”究竟是怎么成功運(yùn)作的？“萬(wàn)達(dá)”這一品牌的價(jià)值又在哪里？我們完全可以以寶山萬(wàn)達(dá)，以及上海的其他萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)作為樣品，算算萬(wàn)達(dá)的一本賬。
物業(yè)價(jià)值：“以售養(yǎng)租”迅速回籠資金
萬(wàn)達(dá)與其他國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，就在于其商用物業(yè)是持有經(jīng)營(yíng)的。應(yīng)該說(shuō)，持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是國(guó)際主流的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，和國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的“散售”型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相比要進(jìn)步很多。但是，萬(wàn)達(dá)的“持有”和一般意義上的“持有”又有區(qū)別。
以寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為例，整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積為30萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓的面積占到20萬(wàn)平方米，商業(yè)零售部分的面積為10萬(wàn)平方米。其中寫(xiě)字樓主要分兩種類型：一類為總面積在40至60平方米的辦公產(chǎn)品；一類為單層面積在2000平方米左右的甲級(jí)寫(xiě)字樓。這兩類寫(xiě)字樓都是出售型的。
而在商業(yè)零售方面，項(xiàng)目的寫(xiě)字樓底商和商業(yè)步行街店鋪也是出售的。這一部分約占整個(gè)商業(yè)零售項(xiàng)目的20%。按照商業(yè)零售10萬(wàn)平方米的體量來(lái)算，有2萬(wàn)平方米左右的鋪面是可以銷售的。
由此看來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的持有只能算“部分持有”，和國(guó)際主流“全部持有”的開(kāi)發(fā)模式還有所區(qū)別�！叭砍钟小钡膬�(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，但那需要巨大的資金量作為支持。而且我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在還缺少有效的退出機(jī)制，開(kāi)發(fā)商全部持有需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分擔(dān)。在這種情況下，萬(wàn)達(dá)“租售并舉”的策略就很成功了。
萬(wàn)達(dá)的出售物業(yè)能帶來(lái)多少現(xiàn)金流？還是以寶山萬(wàn)達(dá)為例，其寫(xiě)字樓的均價(jià)在2.5萬(wàn)元／平方米左右，按此計(jì)算，整個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)的銷售總價(jià)可達(dá)50億元人民幣。而商業(yè)零售部分雖然出售面積不多，但由于其均價(jià)高至6萬(wàn)元／平方米，所以其銷售總價(jià)也有12億元人民幣。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾稱，寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總投資額為30億元人民幣。如果銷售狀況良好，寶山萬(wàn)達(dá)通過(guò)賣樓不僅可以收回成本，其利潤(rùn)也不可小覷。實(shí)際上投資者也一向追捧萬(wàn)達(dá)，目前寶山萬(wàn)達(dá)的商鋪已全部售完，寫(xiě)字樓產(chǎn)品也差不多銷售過(guò)半。雖然商業(yè)廣場(chǎng)還沒(méi)開(kāi)業(yè)，但萬(wàn)達(dá)的投資已經(jīng)迅速回籠了。
寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)并不是個(gè)案，萬(wàn)達(dá)這種出售大部分物業(yè)，只留少部分商業(yè)零售物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的“以售養(yǎng)租”策略幾乎在每個(gè)項(xiàng)目上都得到了實(shí)踐。萬(wàn)達(dá)的迅速擴(kuò)張也證明，“以售養(yǎng)租”策略在全國(guó)范圍內(nèi)都是成功的。
品牌價(jià)值：“次一級(jí)”的商業(yè)地標(biāo)
萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)這一品牌之所以會(huì)被人們所熟知，除了其“全國(guó)鋪開(kāi)”的部署戰(zhàn)略外，還因?yàn)槊總�(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都幾乎不約而同地成為了當(dāng)?shù)啬撤N意義上的商業(yè)地標(biāo)。
萬(wàn)達(dá)的早期產(chǎn)品都位于南京新街口、青島臺(tái)東路、長(zhǎng)沙黃興路這樣的二線城市核心商圈。當(dāng)時(shí)一般內(nèi)地省會(huì)城市的黃金地段的“成熟”商圈，商業(yè)飽和度還有待提高，但即使如此，萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品難以樹(shù)立起自身優(yōu)勢(shì)，仍然在眾多商業(yè)項(xiàng)目中淹沒(méi)。在品牌知名度還不高的情況下，萬(wàn)達(dá)為了迅速回籠資金，將一定比例的零售物業(yè)用來(lái)散售。因此早起的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，除主力店之外，其他商戶的“品相”參差不齊，曾有多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)常受商戶投訴、媒體曝光之苦。由此可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的整體形象還不能產(chǎn)生很大的號(hào)召力。
發(fā)現(xiàn)初期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在實(shí)踐應(yīng)用中遇到了一些市場(chǎng)抗力后，萬(wàn)達(dá)迅速調(diào)整“作戰(zhàn)思路”，為烘托商業(yè)氛圍和吸引更多消費(fèi)者駐足而引進(jìn)了更多的主力店和不同商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成一種對(duì)消費(fèi)人群的巨大合力。
在表現(xiàn)形式上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第二代開(kāi)發(fā)模式比初期有了長(zhǎng)足進(jìn)步，如項(xiàng)目規(guī)模上較之第一代有了兩至三倍的增加，業(yè)態(tài)上也在超市、影院等基礎(chǔ)上引進(jìn)百貨、電玩、餐飲、建材等多種業(yè)態(tài)和更多品牌店，最終形成一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式。但在經(jīng)營(yíng)中，主力店吸引來(lái)的大量人流、客流在走出百貨店、超市等大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所后，并沒(méi)有流向小業(yè)主的商鋪，經(jīng)營(yíng)者們過(guò)高的期望值并沒(méi)有如期實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)達(dá)的第二代商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍然沒(méi)有把握住商業(yè)地產(chǎn)的精髓。
鑒于“第一代”、“第二代”的不足，2009年，萬(wàn)達(dá)從城市核心商圈撤出，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新區(qū)，開(kāi)創(chuàng)了將單一商城做成包含公寓、寫(xiě)字樓、酒店的城市綜合體的時(shí)代，從此萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)始脫穎而出。這一轉(zhuǎn)折點(diǎn)的代表作是位于寧波鄞州區(qū)的寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。當(dāng)時(shí)鄞州南部新城被規(guī)劃為城市副中心，萬(wàn)達(dá)借招商之便在新城打造出了商業(yè)體量達(dá)27萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功令這一地區(qū)成為了寧波的新商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也理所當(dāng)然地成為了商圈的地標(biāo)建筑。可以說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在寧波大獲成功。
另一個(gè)同樣一戰(zhàn)成名的同期“作品”則是上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。五角場(chǎng)是上海規(guī)劃的四個(gè)城市副中心之一，屬于上海的新興地段。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐五角場(chǎng)后，和同一商圈的百聯(lián)商廈、巴黎春天等購(gòu)物中心形成了聚集效應(yīng)，對(duì)人流產(chǎn)生了極大的吸引力。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)幾年后，五角場(chǎng)就成為了“與徐家匯(002561,股吧)南北齊名”的著名商圈。
從某種程度上來(lái)說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”這一品牌確實(shí)有“點(diǎn)石成金”的魔力，可以將當(dāng)?shù)卦締伪〉娜肆鲄R聚到自己身上，同時(shí)帶動(dòng)地區(qū)的商業(yè)氛圍。但我們?nèi)绻?xì)心一點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選擇的“陣地”，要么是居民具備一定購(gòu)買(mǎi)力，但商業(yè)水平并不發(fā)達(dá)的二三線城市，要么就是一線城市中商業(yè)氛圍還不濃厚的二三線地段。上海寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)說(shuō)明，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在布局上海時(shí)，依然選擇在二三線新興地段安營(yíng)扎寨。
繼寶山之后，萬(wàn)達(dá)在上海的下一個(gè)目的地將是松江。就在前不久萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布了松江萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)的項(xiàng)目規(guī)劃，這又一次證明了萬(wàn)達(dá)的“次一級(jí)”地標(biāo)策略。為什么萬(wàn)達(dá)對(duì)二三線城市的核心商圈，以及一線城市的二三線地段尤為偏愛(ài)？一線城市的核心地段競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，經(jīng)常是世界頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廝殺的戰(zhàn)場(chǎng)。在上海，無(wú)論是外灘陸家嘴(600663,股吧)商圈，還是靜安寺南京西路商圈，真正在競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒的是像新鴻基、凱德商用、恒隆地產(chǎn)這樣的港資、外資開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)這樣的產(chǎn)品想在一線城市的核心地段搏得一席之地，恐怕還需費(fèi)些時(shí)日。
另一方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一品牌在二三線城市，以及一線城市的二三線地段更能體現(xiàn)其價(jià)值。這種價(jià)值一方面體現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的吸引力上，另一方面更體現(xiàn)在與當(dāng)?shù)卣摹巴恋夭┺摹敝�。�?dāng)然，這又是另一個(gè)話題了。
土地價(jià)值：“哄抬”帶來(lái)的多方共贏
為什么萬(wàn)達(dá)通常選擇進(jìn)軍二三線城市，以及一線城市的二三線地段？這當(dāng)然是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)在這種地區(qū)最能施展拳腳。在萬(wàn)達(dá)“大顯身手”的過(guò)程中，地方政府和銀行起到了至關(guān)重要的作用。
還是以寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波為例。當(dāng)初鄞州區(qū)地方政府在向萬(wàn)達(dá)進(jìn)行土地出讓時(shí)，對(duì)地價(jià)進(jìn)行了大幅折讓。萬(wàn)達(dá)拿下的21萬(wàn)平方米的農(nóng)田地塊，其地價(jià)近乎為零。后來(lái)因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商城的成功，鄞州新城的整體地價(jià)迅速升溫，萬(wàn)達(dá)因?yàn)閿?shù)倍的土地溢價(jià)而賺得滿盆滿缽。
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的土地出讓過(guò)程也與之相似。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之前，五角場(chǎng)當(dāng)?shù)氐臉敲娴貎r(jià)不到4000元／平方米，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，樓面地價(jià)一下子漲到了1.6萬(wàn)元／平方米。
甚至我們可以預(yù)見(jiàn)，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的周邊地價(jià)恐怕還是依然會(huì)按照這一路線發(fā)展。松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所處的地塊為“松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號(hào)地塊”。2012年1月，萬(wàn)達(dá)以6.21億元將此幅地塊收入囊中，地塊出讓面積為92683.2平方米，成交樓板價(jià)僅為2680元／平方米。如此優(yōu)越的價(jià)格，在上海可以說(shuō)是“打著燈籠也找不著”的。松江萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)之后，這一地區(qū)勢(shì)必將迎來(lái)又一輪房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上揚(yáng)也講直接反映到地價(jià)上�？梢哉f(shuō)，只有在二三線城市，以及一線城市的二三線地段，萬(wàn)達(dá)才最能享受土地折讓帶來(lái)的紅利。
當(dāng)然，地方政府如此偏愛(ài)萬(wàn)達(dá)也不是沒(méi)有理由的。在對(duì)萬(wàn)達(dá)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)雖然進(jìn)行了地價(jià)折讓，但這一點(diǎn)“損失”完全可以從商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)租戶的稅源，以及周邊地價(jià)的哄抬中得到彌補(bǔ)。無(wú)論是鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還是五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況都很好，而土地在短短幾年的價(jià)值增幅更是“突飛猛進(jìn)”。地方政府通過(guò)地價(jià)和稅源所獲得的收入，絕對(duì)使他們?cè)诋?dāng)初施行的地價(jià)折讓政策上獲得超出預(yù)期的回報(bào)。
對(duì)于同一地區(qū)的其他開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的入駐也是極受歡迎的。由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的體量一般來(lái)說(shuō)都相當(dāng)龐大，而且處于“次一級(jí)地段”，因此除了像五角場(chǎng)這樣的城市副中心商圈外，一般來(lái)說(shuō)在周邊地區(qū)不會(huì)有其他商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)商們則盡情地享受著這一大型“商業(yè)配套”為自己的產(chǎn)品帶來(lái)的附加值。一方面，地價(jià)高了，自己也有理由名正言順地把房子賣得更貴，另一方面，健全的商業(yè)設(shè)施確實(shí)也讓自己的產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力。只要某個(gè)地區(qū)傳出了萬(wàn)達(dá)即將入駐的風(fēng)聲，無(wú)論是否得到證實(shí)，周邊的住宅都會(huì)將其作為一個(gè)重要賣點(diǎn)，各種宣傳口號(hào)也蜂擁而來(lái)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在抬升了地價(jià)、吸引人流的同時(shí)，不知不覺(jué)中也對(duì)“次一級(jí)”地段的住宅項(xiàng)目產(chǎn)生的聚集相應(yīng)。
同樣對(duì)萬(wàn)達(dá)伸出橄欖枝的還有銀行。相較于一般的融資對(duì)象，萬(wàn)達(dá)這樣規(guī)模大、運(yùn)營(yíng)狀況好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然更受銀行青睞。眾所周知，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，資金鏈就是開(kāi)發(fā)商的生命線，得到銀行支持的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然更有活力，也更有攻城略地的魄力。
萬(wàn)達(dá)的“次一級(jí)”布局戰(zhàn)略不僅使自己獲益，也使地方政府、其他開(kāi)發(fā)商、銀行共贏。因此，不僅是萬(wàn)達(dá)在選擇適合自己的地段，地段也在選擇適合自己的開(kāi)發(fā)模式。萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式，顯然和多方一拍即合。雖然地方政府和銀行恰恰是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中受到詬病最多的兩方，但在目前的過(guò)渡階段，這兩方依然最能左右商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。
模式價(jià)值：不是最好的，卻是最適合的
如今，“萬(wàn)達(dá)模式”儼然成為了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教科書(shū)式的案例，引來(lái)各方解讀�！叭f(wàn)達(dá)模式”中無(wú)論是“訂單式模式”，還是“第四代模式”，都離不開(kāi)“與商家聯(lián)合”這一核心�？傊�，“萬(wàn)達(dá)模式”將大型有組織零售型商業(yè)地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)商充當(dāng)房東角色一方和商家充當(dāng)租戶角色一方的關(guān)系詮釋為“戰(zhàn)略合作”關(guān)系。
但是“戰(zhàn)略合作”顯然不能完全描述出商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商家之間的關(guān)系。實(shí)際上，這對(duì)“房東和租戶”之間的關(guān)系更傾向于博弈關(guān)系，開(kāi)發(fā)商作為持有運(yùn)營(yíng)方將努力提升物業(yè)的品質(zhì)，使商場(chǎng)的人流量不斷擴(kuò)大，營(yíng)業(yè)額不斷提高，從而增加租戶的收入已達(dá)到最終目的提升租金。而作為租戶的商家，一方面既要選擇和自己品牌定位、品牌內(nèi)涵相符合的房東，一方面也要聯(lián)合開(kāi)發(fā)商做好物業(yè)的運(yùn)營(yíng)工作。但與此同時(shí)，商家之間又會(huì)存在競(jìng)爭(zhēng)，而且沒(méi)哪個(gè)租戶是會(huì)心甘情愿同意房東漲租的。因此，開(kāi)發(fā)商和商家雖然確實(shí)是“一榮俱榮，一損俱損”，但也同時(shí)存在選擇與被選擇的關(guān)系，以及租金消長(zhǎng)之間的博弈。
而“萬(wàn)達(dá)模式”則把這種微妙的關(guān)系以“戰(zhàn)略同盟”一詞簡(jiǎn)略概括了。“戰(zhàn)略同盟”的意思就是，無(wú)論萬(wàn)達(dá)開(kāi)到哪里，都會(huì)有某些商家是隨時(shí)跟進(jìn)的。商業(yè)地產(chǎn)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和商家永遠(yuǎn)處于一種博弈的狀態(tài)，總會(huì)有一方處于弱勢(shì)。而“訂單模式”的潛在威脅，就是使萬(wàn)達(dá)主動(dòng)走向了式微的一方。這種式微的具體表現(xiàn)，就是房租的折讓。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，萬(wàn)達(dá)在保證商場(chǎng)的商家入駐率的同時(shí)，也不得不犧牲租金作為妥協(xié)。因?yàn)槠鋸?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的商家租金整體不高，而大部分的物業(yè)因大商家苛刻的承租條件而提升空間并不大。有業(yè)內(nèi)人士做出測(cè)算，由于主力店租金偏低，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)平均租金水平不足2元／天／平米。投資回報(bào)和未來(lái)增長(zhǎng)潛力不足，是萬(wàn)達(dá)引以為傲的訂單模式產(chǎn)生的瓶頸。
當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)是可以把這部分壓力轉(zhuǎn)嫁的，因?yàn)檎矔?huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)這類商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地金折讓。但是當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，萬(wàn)達(dá)的品牌效應(yīng)不再那么強(qiáng)烈時(shí)，這種威脅將會(huì)越來(lái)越明顯。
除了“訂單模式”外，萬(wàn)達(dá)的“以售養(yǎng)租”模式也有危險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的掌門(mén)人王健林曾說(shuō)過(guò)，如果中國(guó)的房地產(chǎn)全面崩盤(pán)，“只要再給萬(wàn)達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候我們持有的開(kāi)業(yè)物業(yè)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，每年租金收入六七十億，就算系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，我們的吃飯、還息都不成問(wèn)題了�！卑凑漳壳叭f(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)慣常的持有物業(yè)和出售物業(yè)的比例，持有面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米的同時(shí)，其銷售面積將會(huì)是數(shù)倍于這個(gè)數(shù)字。雖然萬(wàn)達(dá)物業(yè)的銷售情況一向良好，但幾千萬(wàn)平方米的物業(yè)建筑面積和銷售目標(biāo)也非常人能夠完成。在現(xiàn)代化的城市綜合體的背后，是大量的出售帶來(lái)的資金流。
雖然“萬(wàn)達(dá)模式”存在這樣那樣的隱患，但不可否認(rèn)的是，在目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境中，這依然是最適合內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一種模式。事實(shí)證明，在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型階段，這種模式也是成功的。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，融資渠道是否通暢尤為關(guān)鍵。國(guó)際上最普遍的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資手段是包括房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和上市公司再融資在內(nèi)的直接融資手段。直接融資渠道可以有效分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，改善資金結(jié)構(gòu)，然而，我國(guó)目前并未有真正意義上的REITs，現(xiàn)行的所謂的房地產(chǎn)信托基金均是類似“銀行貸款”的“類間接融資”，依然是到期還錢(qián)（本金加利息）。這樣的“信托計(jì)劃”不僅有徒有虛名之嫌，而且很難與大型商業(yè)地產(chǎn)所渴求的資金“配對(duì)”。
此外，中國(guó)的A股投資者可能是世界上最沒(méi)有耐心的投資者，A股市場(chǎng)也許是最不講究技術(shù)含量的資本市場(chǎng)，所以，A股房地產(chǎn)上市公司的融資，同樣屬于強(qiáng)烈排斥大型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)的資金類型。因此，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)在為錢(qián)而發(fā)愁，永遠(yuǎn)為資金的周轉(zhuǎn)而奔走。
而萬(wàn)達(dá)的“以售養(yǎng)租”模式，則是在直接融資渠道不暢的情況下自己“創(chuàng)造”了相對(duì)穩(wěn)定的資金流。雖然持有商業(yè)物業(yè)的代價(jià)是大量出售其他物業(yè)，但相較于其他仍在散售零售物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這畢竟是個(gè)很大的進(jìn)步。
至于租金折讓的問(wèn)題，目前依然可以以地方政府的地價(jià)折讓作為緩沖。雖然提升物業(yè)質(zhì)量，進(jìn)而提高租金水平才是持有型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式，但在目前內(nèi)地整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)都還出于過(guò)渡階段的情況下，我們顯然無(wú)法對(duì)萬(wàn)達(dá)要求太多。
總之，“萬(wàn)達(dá)模式”的內(nèi)在價(jià)值正好與現(xiàn)在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境相契合。因此“萬(wàn)達(dá)模式”不是最好的，但確實(shí)是最適合的。
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