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房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設(shè)創(chuàng)下歷史新高……剛剛過(guò)去的2011年，中國(guó)樓市“屢調(diào)屢漲”的怪象終結(jié)。2012年樓市交易僵局能否打破，長(zhǎng)效機(jī)制能否建立，保障房的“穩(wěn)定器”作用能否發(fā)揮……這是展望2012年乃至以后中國(guó)樓市的關(guān)鍵看點(diǎn)。

房?jī)r(jià)是再度反彈還是合理回歸？

要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的精神，業(yè)內(nèi)專家綜合分析，“遏制房?jī)r(jià)快速上漲”的目的初步達(dá)到。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格繼10月之后，再次下跌。

從銀根看，央行表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性�！澳壳皼](méi)有收到放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸的信號(hào)�！鄙虾Ｒ簧虡I(yè)銀行大客戶部負(fù)責(zé)人近期告訴記者。

從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市已相繼表態(tài)，今年均將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。投資投機(jī)性需求今年可能繼續(xù)受到遏制。

從供應(yīng)看，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設(shè)比重均明顯上升，再加上庫(kù)存增加，今年樓市不具備因供應(yīng)短缺而產(chǎn)生“搶購(gòu)”的環(huán)境。

值得關(guān)注的是，一些重點(diǎn)城市正在重估房地產(chǎn)的定位。比如，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)近期強(qiáng)調(diào)，“要痛下決心，堅(jiān)定不移地推動(dòng)科學(xué)發(fā)展”，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須減少對(duì)房地產(chǎn)等的依賴等”。業(yè)內(nèi)人士指出，這將深刻地影響市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步削減房?jī)r(jià)反彈的“心理基礎(chǔ)”。

知名房地產(chǎn)研究專家陳淮說(shuō)：“對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，“依靠于恐慌性的需求，依靠于過(guò)度占有資源的需求，依靠于為賣(mài)而買(mǎi)的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過(guò)去了�！�

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，不排除一些二、三線城市房?jī)r(jià)今年仍然上漲。為防止上漲動(dòng)力的“過(guò)快轉(zhuǎn)移”，要通過(guò)責(zé)任機(jī)制嚴(yán)格確保政策執(zhí)行到位。

相持僵局如何打破？

這一輪調(diào)控中，與房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降伴生的，是交易僵局的持續(xù)。在年均城市化速度近1％、住房建設(shè)仍被認(rèn)為處于“絕對(duì)短缺”的時(shí)期，交易的持續(xù)萎縮不是正常情況。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海房?jī)r(jià)下跌了0.56％，但供應(yīng)和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創(chuàng)近7年來(lái)新低。

如何打破僵局？主要是“兩端發(fā)力”。對(duì)開(kāi)發(fā)商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過(guò)銷售房屋回收成本的路徑上來(lái)；對(duì)購(gòu)房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場(chǎng)恢復(fù)正常的活躍度。

不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避免地對(duì)合理購(gòu)房需求產(chǎn)生了“誤傷”。上海白領(lǐng)李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續(xù)三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”

住建部部長(zhǎng)姜偉新強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。北京市發(fā)改委副主任趙磊表示，在當(dāng)前情況下，樓市調(diào)控政策仍然不能放松力度，但不排除根據(jù)形勢(shì)的變化在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)采取微調(diào)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為：“預(yù)計(jì)今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落。”

調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制如何建立？

正如房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲不可持久，調(diào)控的猛藥、狠招也不能長(zhǎng)用不懈。在堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的同時(shí)，權(quán)威人士表示，各方面要積極探索，完善符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的住房政策體系。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，未來(lái)的樓市調(diào)控還應(yīng)補(bǔ)足兩方面的軟肋，一是基礎(chǔ)性工作有待進(jìn)一步推進(jìn)，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調(diào)控政策制定提供科學(xué)依據(jù)；二是制度性創(chuàng)新需要加強(qiáng)，比如房產(chǎn)稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。

以房產(chǎn)稅為例。來(lái)自重慶、上海兩地的信息顯示，試點(diǎn)期間房產(chǎn)稅征收力度雖然不大，但對(duì)住房消費(fèi)已顯示一定引導(dǎo)作用。根據(jù)中央部署，2012年要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控，而經(jīng)濟(jì)手段里稅收是不可忽略的政策組合工具�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)。

不過(guò)專家認(rèn)為，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需清除三大障礙：信息障礙，要加快全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)；法律障礙，要對(duì)已有的法律、法規(guī)、地方政策進(jìn)行梳理清理；征收障礙，是自己申報(bào)還是政府認(rèn)定，滯納稅款如何處理等，都需要細(xì)化。

建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制必然要觸動(dòng)各方更多的利益。比如，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)近年來(lái)之所以“雷聲大雨點(diǎn)小”，一大原因就是此項(xiàng)工作涉及地方、部門(mén)之間的利益平衡，殊為復(fù)雜。

保障房能否加快成為樓市“穩(wěn)定器”？

2011年底，上�！败皩幑ⅰ焙汀吧芯皥@”兩個(gè)公租房項(xiàng)目“揭開(kāi)面紗”。面積適租，全裝修，由國(guó)有機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，租金低于市場(chǎng)價(jià)，向包括外來(lái)常住人口在內(nèi)的住房困難人群敞開(kāi)供應(yīng)——首批合計(jì)5100套公租房一舉沖入上海這一樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市，一石激起千層浪。2011年全年，上海保障房的開(kāi)工建設(shè)量超過(guò)全部住宅的六成。

“保障房正加快從藍(lán)圖變成實(shí)際供應(yīng)，在深層次上影響著購(gòu)房者的預(yù)期，還能緩沖商品房投資下降對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，起著市場(chǎng)‘穩(wěn)定器’的作用�！鄙虾Ｐ靺R區(qū)房管局局長(zhǎng)陳繼剛說(shuō)。

2011年，1000萬(wàn)套保障房的開(kāi)工量創(chuàng)下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計(jì)劃開(kāi)工的700萬(wàn)套，兩年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)的保障房，幾乎達(dá)到整個(gè)“十二五”建設(shè)任務(wù)的一半。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達(dá)到20％。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒，尚有幾大深層次問(wèn)題亟待破解。比如，根據(jù)房屋建設(shè)周期，1000萬(wàn)套保障房今年進(jìn)入全面施工期，其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數(shù)，今年保障房的資金需求將創(chuàng)新高，對(duì)各方帶來(lái)嚴(yán)重壓力，融資創(chuàng)新迫在眉睫。

其次，保障房項(xiàng)目配套設(shè)施的供求矛盾將進(jìn)一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共資源的配置。2012年需完善對(duì)地方保障房建設(shè)的考核指標(biāo)。

再如，今年將有更多保障房投入供應(yīng)，分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立保障房申請(qǐng)者經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)的合理機(jī)制、住房保障方面的法制建設(shè)完善，堵塞漏洞。

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