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      上海目前已成為亞洲辦公樓市場中最有活力的地區(qū)。近兩年來，上海辦公樓供應(yīng)增長迅速，空置率持續(xù)下降。市工商局公布的2004　年上海工商企業(yè)登記注冊數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全市共有各類企業(yè)535742　戶，其中私營企業(yè)384927　戶，同比增長31.9%；外商投資企業(yè)26657　戶，同比增長10.46%。
　　在供需兩旺的態(tài)勢下，如何租賃到更適合的辦公樓成為大家關(guān)注的一個(gè)課題。記者特采訪了一些分別租賃甲級、乙級、普通辦公樓的公司／企業(yè)，聽他們講自己的“租賃經(jīng)”。見微知著、窺斑知豹。希望能對已在租賃、正在租賃、正想租賃的讀者有些許裨益。

　　某知名會計(jì)事務(wù)所

　　簽約跟著市場走

　　看好市場發(fā)展就簽3年合同，否則兩年即可

　　物業(yè)與開發(fā)商的配合度也要暗暗觀察

　　負(fù)責(zé)事務(wù)所行政工作的徐小姐介紹，事務(wù)所近兩年發(fā)展非常迅速，從最初的二百多名員工發(fā)展到現(xiàn)在的700名，4至5層樓面都被它們包了下來，租賃面積6000　平方米左右。當(dāng)初正是考慮到公司發(fā)展勢頭的迅猛，所以對辦公樓發(fā)展空間和每層面積非常看重，希望辦公樓最好能為一個(gè)集團(tuán)或大公司擁有，不愿意租賃有小業(yè)主投資的大樓，這樣談判、協(xié)調(diào)都比較方便，并且有充分的空間可以滿足擴(kuò)大租賃的需求。
　　當(dāng)時(shí)他們通過中介獲得河南南路中匯大廈(涉外甲級)的租賃信息后，派人進(jìn)入到大樓里面，對辦公樓資質(zhì)、入駐公司、物管情況等進(jìn)行了“詳細(xì)考察”。徐小姐認(rèn)為，承租辦公樓時(shí)，簽約可跟著市場趨勢走，如果看好市場發(fā)展就簽3年合同，否則2年即可。簽合同前，自己的調(diào)查工作一定要到位，這樣比較有保障。物業(yè)資質(zhì)也非常重要，最好能與自己公司品牌、形象配套。另外，物業(yè)與開發(fā)商的配合度也要密切注意，兩者如果分歧較大，肯定不利于承租方后續(xù)的工作。

　　某知名保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

　　租前“樓檢”莫放松

　　租賃時(shí)一定要仔細(xì)檢查中央空調(diào)，否則住進(jìn)來之后有問題也只得忍受了

　　范先生是該知名保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“鐵桿中層”，學(xué)歷高、能力強(qiáng)。他們公司2001　年租賃了浦東大道某航運(yùn)金融大廈(甲級)現(xiàn)在的辦公樓面，建筑面積229平方米，每月租金3344.6　美元，物管費(fèi)每月每平方米3.45　美元。當(dāng)時(shí)這個(gè)地方的租賃價(jià)比附近的陸家嘴區(qū)域便宜約1／3，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。但從前年開始，該地區(qū)的租賃價(jià)開始大幅提升，價(jià)格優(yōu)勢正在逐步消失。他們最初合約簽了兩年，價(jià)格上漲之后改成一年一簽。由于定位浦東的金融行業(yè)，公司如果謀求進(jìn)一步的發(fā)展，也可能會去陸家嘴。
　　在辦公當(dāng)中，范先生他們才發(fā)現(xiàn)該樓中央空調(diào)通風(fēng)有些不暢，這個(gè)問題單個(gè)租賃用戶根本無法解決。所以，他提醒租賃者，租賃時(shí)一定要仔細(xì)檢查中央空調(diào)，否則住進(jìn)來之后發(fā)現(xiàn)問題也只得忍受了。

　　某管理顧問有限公司

　　公司形象最重要

　　租賃辦公場所，一定要符合公司的形象

　　駱小姐所在的管理顧問有限公司在紫金山大酒店(五星級)租賃了一個(gè)300平方米的辦公場所，辦公人員四十多人。總攬辦公室業(yè)務(wù)的她坦陳，在酒店里租辦公樓面，公司也是第一次。當(dāng)時(shí)實(shí)地考察時(shí)，一行幾人對“豪華酒店”的氣派非常滿意。雖然價(jià)格貴了點(diǎn)，0.6美元／平方米／天，但形象好、交通方便，地處世紀(jì)大道、東方路、張楊路交匯處，樓宇品質(zhì)比較高檔，感覺物有所值，就迅速承租下來。
　　駱小姐認(rèn)為，租賃辦公場所，一定要符合公司的形象。特別是與形象推廣有關(guān)的行業(yè)，一定不能“低調(diào)”、馬虎。其次，物業(yè)設(shè)施與服務(wù)也很重要，這些會影響以后的工作質(zhì)量。

　　某中日合資貿(mào)易有限公司

　　長線不妨簽約久

　　如果打算長期投資，簽約時(shí)間不妨長一些

　　徐先生所在的公司在北京西路某科技大廈，是國內(nèi)第一家對外合資批發(fā)企業(yè)。作為管理部“老臣子”，談起當(dāng)時(shí)辦公室的租賃情況徐先生還有些得意。公司成立之前，派員工四處找尋房源，主要考慮因素是交通必須方便，地點(diǎn)框定在市中心，以便大家上班。由于進(jìn)來得比較早，租賃價(jià)格挺便宜，一千多平方米的租賃面積，2.5元／平方米／天(包含物管費(fèi))，而且還能有七八個(gè)停車位�，F(xiàn)在進(jìn)來的公司已基本沒有可租車位。
　　徐先生認(rèn)為自己公司的租賃年限很合理，采取3＋2年的模式：前三年租金維持不變，后兩年租金增加5%。當(dāng)然，他也承認(rèn)，一分錢一分貨，大廈也存在吃飯難、飲水機(jī)維修不及時(shí)、空調(diào)不暢等問題，但看在價(jià)格便宜的面子上，這些都可以容忍。徐先生提醒后續(xù)租賃者，如果打算長期投資，簽約時(shí)間不妨長一些。

　　某咨詢顧問有限公司

　　租金為我最看重

　　小公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)比較大，最看重的應(yīng)是價(jià)格，交通并非最重要

　　作為復(fù)旦經(jīng)濟(jì)系碩士畢業(yè)的高材生，薛先生后畢業(yè)即創(chuàng)業(yè)，開辦了一家咨詢顧問公司。后因?yàn)橐谀感＠^續(xù)攻讀博士，去年就在復(fù)旦附近剛竣工的平盛大廈租賃了辦公場所，工作、讀書兩不誤。他說，毗鄰高校，人文環(huán)境好，查資料方便，而且租金也不高，80平方米，月租金只要4000　元，物管費(fèi)8元／平方米／月。
　　薛先生所租公司樓層屬于一個(gè)溫州小業(yè)主。當(dāng)時(shí)小業(yè)主感覺房產(chǎn)形勢好，認(rèn)為要漲，所以只“答應(yīng)”簽一年；而薛先生恰恰相反，感覺房產(chǎn)不可能一直高位運(yùn)行，再加上附近正在建三幢辦公樓，所以預(yù)計(jì)辦公樓租金會跌，也只“愿意”簽一年，所以雙方一拍即合，簽了一年的短期合同。
　　由于經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)之痛，并正在經(jīng)歷競爭的殘酷，薛先生認(rèn)為，小公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)比較大，最看重的應(yīng)是價(jià)格，交通并非最重要，而且搬家時(shí)一定要方便才好。

　　某信息技術(shù)有限公司

　　規(guī)范操作別大意

　　租賃辦公樓，環(huán)境很重要，價(jià)格當(dāng)然也是重要的考慮因素

　　何先生一年前出資創(chuàng)辦了一家信息技術(shù)有限公司，當(dāng)時(shí)租房子沒想通過中介，而是劃定區(qū)域之后，一個(gè)一個(gè)去找。他當(dāng)時(shí)打算在中山北路、鎮(zhèn)坪路附近租房子，但300平方米左右的房子面積不尷不尬，很難找到合適的。后來到常德路這幢13層小樓時(shí)，感覺面積比較合適，再加上這里一梯一戶，形象還可以，所以就定了下來。
　　目前，何先生的公司租賃面積260平方米，員工三十余人，2.5元／平方米／天(包括物管費(fèi))，出租方是一對東北夫婦。這幢13層小樓由于只有幾個(gè)樓面有產(chǎn)權(quán)證，而且有證的話也要好幾戶人家合用。剛開始這對東北夫婦收到租金后既不給發(fā)票，也沒給收據(jù)，何先生個(gè)性隨和，對此也不大在意，后來朋友提醒他這樣操作，萬一發(fā)生糾紛，他的權(quán)利無法保障，他才要求對方按規(guī)程操作。
　　何先生認(rèn)為，租賃辦公樓，環(huán)境很重要，價(jià)格當(dāng)然也是重要的考慮因素。他表示，隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，以后會考慮到浦東發(fā)展，也可能會把整個(gè)公司搬過去，那里才是公司的核心地塊。

　　某燃料銷售有限公司

　　適合的是最好的

　　看菜吃飯，量體裁衣，小公司租賃最重要的是實(shí)惠

　　安先生在燃料有限公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和人事工作。他介紹，自己公司只有二十余人，規(guī)模較小，租賃面積70至80平方米，3000　元／月。3個(gè)月前通過一家客戶單位聯(lián)系了這幢企業(yè)辦公房。當(dāng)時(shí)之所以簽約這個(gè)辦公房主要看中兩點(diǎn)：一是價(jià)格便宜，二是停車位比較多。安先生所在公司對辦公樓市場持保留態(tài)度，簽約只簽了兩年，如果公司經(jīng)營順利，就繼續(xù)租賃，經(jīng)營不好就終止合約。就算這個(gè)地方租價(jià)過兩年會上漲，大不了再換個(gè)便宜點(diǎn)的地方。
　　他表示，看菜吃飯，量體裁衣，小公司租賃最重要的是實(shí)惠。價(jià)格肯定放在第一位考慮。安先生表示，如果出租方是小業(yè)主，他們一般不愿開發(fā)票，這樣租價(jià)還可以壓得更低，不過這樣操作雖然省點(diǎn)錢，但明顯違規(guī)。

　　某小型加工代理公司

　　非居轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高

　　今后轉(zhuǎn)讓，非居住房稅費(fèi)要高

　　當(dāng)記者在售樓現(xiàn)場遇到劉先生時(shí)，他正在金橋商務(wù)公寓購置一套60平方米左右的房子。他說自己公司只有三四個(gè)人，現(xiàn)在既要租住房，又要租辦公室，不太劃算。買這么一套的商住兩用公寓，每平方米單價(jià)也只比周邊住宅貴兩三千元，可以接受。以后公司規(guī)模擴(kuò)大，換到新的辦公場所，會把它賣掉或出租。不過，買下來也有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榻窈筠D(zhuǎn)讓，非居住房稅費(fèi)要高。因此投資前要仔細(xì)考慮。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2005　年本市辦公樓市場，從供應(yīng)角度看，受土地供應(yīng)的制約，將基本保持在2004　年水平；從需求角度看，受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展刺激，需求仍將進(jìn)一步增長。
　　從調(diào)查中我們不難發(fā)現(xiàn)，不同公司承租不同的辦公樓，看重和看輕的必然有所不同。租賃甲級辦公樓的大多是世界500強(qiáng)公司或國內(nèi)大公司，他們租賃前一般都經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，從辦公樓資質(zhì)、業(yè)主與入駐公司條件、物管水準(zhǔn)、交通便利和環(huán)境配套等有著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，希望各方面都能與公司的品牌與形象吻合。由于大都看好自己公司的發(fā)展前途，因此租賃價(jià)格并非是首先考慮的因素。
　　對租賃乙級辦公樓的中型企業(yè)來說，交通便利、價(jià)格合理和停車位數(shù)量等被排在前列。而一些已創(chuàng)或草創(chuàng)的小公司，租賃時(shí)候價(jià)格選擇最低幾乎已成定律，為此甚至放棄自己權(quán)益，不要業(yè)主的發(fā)票。在便宜的大前提下，再考慮交通便捷、環(huán)境設(shè)施等因素。他們對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量不甚挑剔，有時(shí)可以睜一只眼閉一只眼。
　　而對正在租賃、正想租賃辦公樓的公司而言，詳細(xì)的市場調(diào)查、合適的簽約時(shí)間、配套的物業(yè)服務(wù)設(shè)施等問題，望能引起足夠的重視，以防范可能發(fā)生的沖突或者不愉快，做一個(gè)事先諸葛亮。