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企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政策的引領(lǐng)，正推動(dòng)順德制造企業(yè)投資建設(shè)寫字樓的熱潮。

 

　　昨日，順德召開轉(zhuǎn)型升級大會，發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實(shí)施方案(2011—2015年)》。根據(jù)方案，順德將在順德新城、容桂東部新城、北滘新城建設(shè)2—3個(gè)集約商務(wù)區(qū)，吸引金融、咨詢、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、商務(wù)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐。

 

　　與之相對應(yīng)，作為一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，寫字樓經(jīng)濟(jì)正在順德大地蔓延開來：制造企業(yè)投資建設(shè)總部大樓、鎮(zhèn)街商協(xié)會成立股份公司聯(lián)合建設(shè)商會大廈、地產(chǎn)開發(fā)商也開始涉足寫字樓領(lǐng)域……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，順德目前計(jì)劃建設(shè)的寫字樓已經(jīng)超過300萬平方米。體量如此龐大的寫字樓究竟能否打造出順德的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，成為順德制造轉(zhuǎn)型升級的另一種業(yè)態(tài)？

 

　　制造企業(yè)求升級投資建設(shè)總部大樓

 

　　周三下午，北滘本地幾位年輕老板相約來到日美總部大樓的工地上，跟日美燈箱展示制作有限公司董事長黎鏡波“取經(jīng)”，他們正準(zhǔn)備在日美總部大樓旁邊的地塊上也建設(shè)兩幢高級寫字樓作為總部基地。

 

　　“建設(shè)高端寫字樓是一種發(fā)展趨勢，我觀察過國內(nèi)外多個(gè)城市，在產(chǎn)業(yè)升級的過程中會出現(xiàn)工廠生產(chǎn)環(huán)節(jié)與營銷、管理等相分離的趨勢�！崩桤R波說，分離之后，企業(yè)需要更加高端的辦公環(huán)境和生活配套環(huán)境，試想一下，一個(gè)村級的工業(yè)區(qū)是很難吸引和留住優(yōu)秀的營銷、管理人員的，因?yàn)樗麄兣c整個(gè)社區(qū)生活環(huán)境和人群都不相匹配。

 

　　基于對這種發(fā)展趨勢的把握，黎鏡波在2008年就響應(yīng)了北滘鎮(zhèn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的政策號召，拍得該鎮(zhèn)新城區(qū)的一個(gè)地塊，并在一年之后破土動(dòng)工，成為繼美的之后落戶北滘新城區(qū)的第二座總部大樓。

 

　　根據(jù)規(guī)劃，日美總部大樓是一座5A智能化超甲級寫字樓，大樓建筑面積達(dá)3.81萬平方米，主體建筑高88米，共22層。除了部分自用外，日美總部大樓其余樓層將主要用于出租，目前已有一些銀行機(jī)構(gòu)和科技企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐。

 

　　“這些企業(yè)的進(jìn)駐不僅將給本地帶來稅源，還將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級�！表樀聟^(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，如美的總部大樓已成為美的集團(tuán)決策指揮、營銷管理、科技研發(fā)及人才中心，并承擔(dān)集團(tuán)培訓(xùn)、資財(cái)管理、IT管理等功能。該總部以占集團(tuán)30%左右的土地資源，完成了70%左右的銷售及60%的稅收。

 

　　企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政府政策的引領(lǐng)，正推動(dòng)順德涌現(xiàn)一股制造企業(yè)投資建設(shè)寫字樓的熱潮。今年，精藝、盈峰等10家成長型企業(yè)總部大樓也將在北滘新城區(qū)奠基新建。北滘鎮(zhèn)預(yù)計(jì)，該鎮(zhèn)新城區(qū)3年后將建成超過百萬平方米甲級寫字樓的現(xiàn)代化、國際化民營總部區(qū)域，推動(dòng)北滘經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

 

　　行業(yè)轉(zhuǎn)型鎮(zhèn)街商協(xié)會聯(lián)合建大廈

 

　　與北滘單個(gè)企業(yè)直接投資建設(shè)寫字樓不同的是，陳村鎮(zhèn)總商會一群企業(yè)老板在幾年前就已經(jīng)開始謀劃聯(lián)合投資建設(shè)商會大廈。

 

　　“大廈也將是寫字樓的形式�！标惔蹇偵虝嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說，幾年前，商會在赴江浙考察時(shí)就高度認(rèn)同蕭山商會大廈的理念，回來之后就決定由商會牽頭，組織會員集資建設(shè)一所自己的大廈，提升和展示陳村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的企業(yè)形象，拓展企業(yè)產(chǎn)品市場、開展企業(yè)商務(wù)活動(dòng)平臺。

 

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目已經(jīng)選址陳村鎮(zhèn)新城區(qū)，占地20畝，規(guī)劃建設(shè)48層，總投資約6億元，建成后將成為陳村鎮(zhèn)的地標(biāo)性建筑和引導(dǎo)陳村城市和產(chǎn)業(yè)升級的重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，總商會大廈項(xiàng)目的建設(shè)方——廣東致合投資股份有限公司也已注冊成立，并制定了公司章程，預(yù)計(jì)2014年竣工并投入使用。

 

　　“聯(lián)合投資的方式可以較好解決建設(shè)所需要的資金�！标惔彐�(zhèn)總商會有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，總商會大廈建成之后將優(yōu)先滿足會員企業(yè)和股東的使用需求，部分物業(yè)發(fā)展酒店、商場以及觀光等用途。

 

　　無獨(dú)有偶，順德家具協(xié)會擬投建品牌家居大樓，引導(dǎo)龍江家具企業(yè)做好品牌，提升龍江家具整體形象。

 

　　目前，該協(xié)會已組建了“SDF順德家居股份有限公司”，正準(zhǔn)備在原豪俊家具材料城地塊，建設(shè)一棟約26層高的家居大樓，成為龍江的地標(biāo)式建筑。該大樓的1到4層將作為展廳，4到26樓則將作為辦公，引入設(shè)計(jì)、研發(fā)等公司，總建筑面積超過15萬平方米�！斑@些大樓的收入將成為SDF順德家居股份有限公司進(jìn)行再投資的資金�！币徽ぷ魅藛T告訴記者。

 

　　看好轉(zhuǎn)型前景中心城區(qū)涌現(xiàn)寫字樓熱

 

　　事實(shí)上，企業(yè)和行業(yè)所反映出來寫字樓熱潮，也吸引了地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注與行動(dòng)。

 

　　大良環(huán)市東路天橋上，一個(gè)寫著“順德的時(shí)代封面”的巨大廣告牌讓過往人群想忽視也忽視不了。它宣傳的是大良沃爾瑪旁邊正在建設(shè)的萬邦商業(yè)廣場，其中一大配套就是超5A級寫字樓。

 

　　距離萬邦商業(yè)廣場只有幾分鐘車程順峰山公園對面，美的地產(chǎn)正在動(dòng)工建設(shè)一個(gè)美的廣場。該項(xiàng)目打造成順德新地標(biāo)，成為區(qū)域內(nèi)第一座集國際五星級酒店、高端商業(yè)、甲級寫字樓和巔峰豪宅于一體的都市綜合體。其中包括1萬平方米的精品商業(yè)，2.1萬平方米的超甲級寫字樓，14.9萬平方米的高端住宅以及4萬平方米的世界級品牌萬豪酒店。

 

　　而在順峰山的另一端順德新城區(qū)，保利中環(huán)廣場作為德勝商務(wù)區(qū)啟動(dòng)區(qū)的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，則提供了超過40萬平方米的商業(yè)金融建筑面積，其中寫字樓的建筑面積高達(dá)21萬平方米。

 

　　“順德是一個(gè)工業(yè)城市，寫字樓業(yè)態(tài)并非主流，需求比較小，很難形成集聚，目前這種投資熱潮是住宅地產(chǎn)調(diào)控后的一種反應(yīng)�！狈鹕绞行潞赕I房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理范迪祥說。范所在的新宏鍵公司曾在幾年前投資建設(shè)了大良首座真正意義上的智能化寫字樓。

 

　　但美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總裁赫恒樂則認(rèn)為，目前順德高端寫字樓依然存在“空白”，隨著順德制造的轉(zhuǎn)型，辦公與生產(chǎn)一體化的模式將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，而自建總部大樓仍是少數(shù)，因此仍然有很大的機(jī)會。

 

　　但仔細(xì)觀察上述項(xiàng)目則會發(fā)現(xiàn)，這些寫字樓基本都是與商業(yè)和住宅相配套的，并非純寫字樓項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是與順德整體配套不完善有關(guān)，加上順德本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有強(qiáng)烈的鎮(zhèn)街特色，行業(yè)相對集中與單一，純寫字樓項(xiàng)目很難獲得市場。

 

　　企業(yè)自身發(fā)展的需要，加上政策的引領(lǐng)，正推動(dòng)順德制造企業(yè)投資建設(shè)寫字樓的熱潮。

 

　　三問順德寫字樓經(jīng)濟(jì)

 

　　截至目前，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)的寫字樓面積已經(jīng)超過300萬平方米。龐大的寫字樓建設(shè)會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生哪些影響？是否已經(jīng)超出了順德本身的需求？未來將會朝向哪個(gè)方向發(fā)展？為此，記者采訪了順德企業(yè)老板、地產(chǎn)開發(fā)商、政府官員及相關(guān)的投資人士。

 

　　一問：建寫字樓會否影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)？

 

　　答：美的總部大樓產(chǎn)生了相當(dāng)正面的效應(yīng)

 

　　幾年前，當(dāng)美的提出建設(shè)總部大樓之時(shí)，外界仍有不少疑問。“如今回過頭來看，這些疑問都不復(fù)存在了，美的總部大樓投入使用之后產(chǎn)生了相當(dāng)正面的效應(yīng)�！表樀聟^(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，這種正面效應(yīng)首先體現(xiàn)在對人才的吸引上。

 

　　在北滘一次總部經(jīng)濟(jì)論壇上，一家風(fēng)投企業(yè)就坦言，原來辦公地址設(shè)在國道旁邊，一直存在招人難的問題，就是人才來了也很難留得住，而自從入住美的總部大樓之后，這種現(xiàn)象已有了明顯的改觀�！耙酝抢习逶谀睦镩_廠，人才就跟著走到哪里，但現(xiàn)在不同了，哪里能夠聚集人才，哪里才能形成產(chǎn)業(yè)。”日美燈箱制作董事長黎鏡波說，總部大樓的建設(shè)對提升企業(yè)形象，吸引人才將起到很大的作用。

 

　　外界的另一個(gè)擔(dān)心在于建設(shè)寫字樓需要大量的資金，而從制造業(yè)中抽離資金建設(shè)可能會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。資料顯示，美的總部大樓一期投入了6.5億元，已啟動(dòng)建設(shè)的二期工程總投資則達(dá)17億元，都不是一般企業(yè)能夠承擔(dān)的，而正因?yàn)槿绱�，很多�?zhèn)街才開始謀求企業(yè)聯(lián)合自建的模式�！百Y金總是需要找出路的，從制造業(yè)抽離部分資金建寫字樓，其實(shí)也是產(chǎn)業(yè)升級的一種模式。”順德區(qū)民營企業(yè)投資商會秘書長李步新說。順德區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，從目前來看，這種模式?jīng)]有削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從長遠(yuǎn)來看，擁有自己物業(yè)的企業(yè)可能會走得更加穩(wěn)健一些。

 

　　二問：寫字樓建設(shè)是否超出了順德的實(shí)際需求？

 

　　答：順德對寫字樓的需求正處于增長期

 

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，順德目前在建和即將建設(shè)的高級寫字樓已經(jīng)超過了300萬平方米。如此龐大規(guī)模的寫字樓是否超越了順德產(chǎn)業(yè)的承載力？

 

　　佛山市新宏鍵房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理范迪祥認(rèn)為，隨著制造生產(chǎn)環(huán)節(jié)的外拓，工業(yè)服務(wù)的增長將缺乏動(dòng)力，對寫字樓的需求可能會變?nèi)酰瑥亩a(chǎn)生“區(qū)域性過�！保@種過剩一個(gè)是因?yàn)轫樀聲簳r(shí)還不能吸引到廣佛地區(qū)的高端服務(wù)業(yè)態(tài)，另一個(gè)則是順德鎮(zhèn)街產(chǎn)業(yè)特色非常明顯，各鎮(zhèn)街企業(yè)對寫字樓的需求基本局限于鎮(zhèn)街內(nèi)部，很難進(jìn)行跨鎮(zhèn)街流動(dòng)�！斑@一點(diǎn)跟廣州差別最大，廣州一個(gè)寫字樓面對的是整個(gè)大廣州的客戶，而順德則不行�！�

 

　　與地產(chǎn)商看法有點(diǎn)不同的是，黎鏡波則感受到了廣佛客戶的一些需求，一些廣州企業(yè)也希望進(jìn)駐日美總部大樓�！拔以蛷V州客戶聊過，他們認(rèn)為如果公司客戶不是特別集中在廣州中心城區(qū)，那么搬來北滘新城辦公會是比較便利的�！崩桤R波說，比如去拜訪一個(gè)增城客戶，從廣州市內(nèi)出發(fā)來回可能需要一天，但從北滘新城區(qū)出發(fā)，可能一天可以跑兩次。

 

　　李步新則認(rèn)為，未來順德對寫字樓的需求正處于一個(gè)增長期，一個(gè)是基于順德本土企業(yè)需求，另一個(gè)則是來自粵港合作的機(jī)遇，隨著香港服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，他們對高端寫字樓的需求在增加。

 

　　美的地產(chǎn)總裁赫恒樂則表示，由于美的順峰山項(xiàng)目地段好，體量也不大，寫字樓部分都已經(jīng)被企業(yè)預(yù)訂完畢，基本是按照企業(yè)需求來定制生產(chǎn)的，不用擔(dān)心需求的問題。

 

　　三問：順德寫字樓將走向何方？

 

　　答：租金下降可能不利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

 

　　業(yè)界同時(shí)也擔(dān)憂，在一個(gè)市場涌現(xiàn)大量的寫字樓，可能會導(dǎo)致租金價(jià)格的下降，最終反而不利于順德產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

 

　　記者了解到，目前日美總部大樓對外招租的公開價(jià)格是50元每平方米，僅僅為廣州價(jià)格的幾分之一，但仍有不少公司覺得較貴�！案叨藢懽謽沁�是一個(gè)新鮮事物，所以不少人還不習(xí)慣�！崩桤R波說，很多人可能是在租20元一平方米的辦公地點(diǎn)，因此我們在招商的時(shí)候設(shè)定了一些標(biāo)準(zhǔn)，希望找到一些比較優(yōu)秀，能與北滘營造高端的國際化空間相適應(yīng)的企業(yè)。

 

　　范迪祥則認(rèn)為，該公司傾力打造的明日廣場，蓄積了順德近十年對寫字樓的需求，才有一個(gè)熱銷的結(jié)果，如今大量的寫字樓上市，在需求沒有激增的情況下，勢必會影響到未來的租金。換言之，低租金之下很難有高端服務(wù)業(yè)的進(jìn)駐。

 

　　深圳的“億元樓”

 

　　■他山之石

 

　　一棟高層樓宇一年可以流出64.96億元的稅收，相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)中等城市全年的總稅收。作為一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，深圳福田區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)近年蓬勃發(fā)展，并且被形象地稱為“億元樓”。

 

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)“億元樓”棟數(shù)和稅收增長喜人。2010年，在福田區(qū)繳納國地稅合計(jì)億元以上的商務(wù)樓宇(簡稱“億元樓”)有50棟，總占地面積約50萬平方米，總建筑面積438萬平方米，50棟“億元樓”中，10億元以上樓宇有7棟。其中，招商銀行大廈實(shí)現(xiàn)稅收64.96億元，占“億元樓”稅收總額的20.9%，成為稅收貢獻(xiàn)最大的單體樓宇。

 

　　招商銀行大廈占地10366平方米，建筑面積11.84萬平方米，其中2/3為招行總部及下屬企業(yè)自用，1/3物業(yè)出租，共有11家企業(yè)入駐，其中有4家基金公司總部，分別為博時(shí)基金、大成基金、招商基金、信達(dá)澳銀基金；2家上市公司(遼寧忠旺集團(tuán)深圳分公司、光匯石油)，3家大型券商(中國國際金融有限公司、中信證券、世紀(jì)證券)，1家地產(chǎn)公司(東海集團(tuán))和1家保險(xiǎn)公司(招商信諾人壽保險(xiǎn))，大廈辦公人員約3000人。這些企業(yè)形成了一個(gè)強(qiáng)大穩(wěn)健的金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)利益共同體。就是在這棟樓里，2010年一年創(chuàng)造了64.96億元的稅收。

 

　　此外，像星河發(fā)展中心，由于引入了平安人壽、平安財(cái)產(chǎn)、平安集團(tuán)等保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)駐，去年僅平安集團(tuán)系列企業(yè)的總納稅額就達(dá)到24.02億元，占整棟樓宇稅收收入的99%。江蘇大廈則被稱為“會計(jì)師樓”，以招商證券、中山證券等為核心，聚集了一批從事股權(quán)投資或股票投資業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)投資和投資管理類公司，以及為企業(yè)上市融資提供服務(wù)的會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等。嘉里建設(shè)廣場則成了外資企業(yè)地區(qū)總部和金融機(jī)構(gòu)的首選，聚集了恒生銀行深圳分行、三菱東京日聯(lián)銀行深圳分行、摩根士丹利華鑫基金、索尼(中國)深圳分公司、日本興亞財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、嘉里置業(yè)等。

 

　　羅湖地王大廈主樓的275家客戶，主要是從事金融、物流業(yè)，其中不乏像荷蘭銀行、里昂信貸、比利時(shí)聯(lián)合銀行、渣打銀行、美國友邦保險(xiǎn)、通用電氣這樣的跨國企業(yè)。近兩年來，地王大廈的出租率一直維持在98%以上。

 

　　“億元樓”的大量出現(xiàn)反映了三個(gè)趨勢：一是城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚中的引領(lǐng)作用越來越強(qiáng)；二是在城市空間有限的情勢下城市容積率的提升和城市土地價(jià)值的提升，單位土地面積的產(chǎn)出越來越高；三是與樓宇經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)的總部經(jīng)濟(jì)大量聚集，對城市產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量提升越來越重要，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)越來越高端。

 

　　■名詞解釋 樓宇經(jīng)濟(jì)

 

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。

 

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