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近日，香港DTZ戴德梁行研究部發(fā)布了《全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支調(diào)查報告》，報告顯示，香港繼續(xù)成為全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支最昂貴的市場，北京及上海(靜安區(qū))今年租務(wù)開支高居亞太區(qū)前十。其中，北京年度租務(wù)開支增長高達38%，在全球各商業(yè)區(qū)中漲幅最大。

　　整購頻現(xiàn)，空置率降至新低

　　據(jù)戴德梁行研究報告顯示，在大中華區(qū)，北京的中央商務(wù)區(qū)是租務(wù)開支增長最多的市場，每個工作間的年度租務(wù)開支按年升38%至約人民幣5.56萬元，這也令北京寫字樓租金排名從2010年的73位升至2011年的35位，并成為去年全球租務(wù)開支升勢最急的市場。

　　據(jù)了解，2011年，北京市甲級寫字樓市場可租賃面積供應(yīng)緊張，市場上出現(xiàn)多個優(yōu)質(zhì)項目被整棟買斷，留作業(yè)主自用。同時新增項目屈指可數(shù)，使得可租賃面積嚴(yán)重短缺。隨著供需矛盾日益突出，業(yè)主紛紛提高租金價格。由于外圍經(jīng)濟環(huán)境的影響以及租金不斷攀升，一些公司開始放緩寫字樓擴租進程。如禮來制藥、阿爾斯通電氣在酒仙橋頤堤港分別租賃了3000平米、4600平米寫字樓，中聯(lián)重科租賃中關(guān)村理想國際大廈7000平米寫字樓。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格同比增長44.0%，達每月每平米246.43元，環(huán)比增長8.59%。由于供應(yīng)量有限，租賃活躍也使得北京甲級寫字樓空置率達到歷史最低值3.83%，環(huán)比下降0.54個百分點。

　　租金大漲“逼”租戶換租

　　戴德梁行分析師認為，去年北京寫字樓租金大幅上漲，主要是業(yè)主加租的幅度較高，以及寫字樓供應(yīng)緊張所致。

　　林先生在國貿(mào)商圈經(jīng)營一家廣告公司，去年租賃的是一間約200平米的準(zhǔn)甲級寫字樓，每月租金4萬元左右。今年3月面臨換租期，房東要漲價到4.5萬元，林先生擔(dān)心以后租金還要上漲，便不打算再續(xù)租，想搬到更實惠的剛興起的寫字樓中去，一方面節(jié)約開支，另一方面可以穩(wěn)定長租，鎖定租房成本。

　　記者從中原地產(chǎn)了解到，現(xiàn)在在租賃市場上，大型公司偏向于黃金商圈甲級寫字樓，而不少規(guī)模較小的公司為了節(jié)約租房成本，越來越青睞準(zhǔn)甲級寫字樓和商住辦公樓。年后開市營業(yè)后，中原地產(chǎn)不少門店每天至少接待1-3位有租商住房作為辦公用地需求的客戶來訪。

　　中原地產(chǎn)市場研究部分析師靳瑞欣認為，商住房租金價格一般比寫字樓價格低，面積較小，對于小公司而言負擔(dān)輕一些。另外，商業(yè)立項的公寓一般建成時間短、戶型設(shè)計較好、裝修配備齊全、地段也好，未來前景看好。

　　■ 商圈看點

　　CBD 甲級寫字樓規(guī)模最大

　　目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為CBD區(qū)域、東長安街、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域、金融街和中關(guān)村。其中CBD區(qū)域是北京規(guī)模最大的甲級寫字樓群，目前存量達到了227.37萬平米，并且隨著去年CBD核心區(qū)11個地塊的順利成交，未來該區(qū)域還有較大供應(yīng)。此外，CBD東擴的區(qū)域也將給該區(qū)域未來帶來較大的供應(yīng)量。

　　作為北京最大的黃金商圈，國內(nèi)外著名企業(yè)、實力集團包括財富500強的大部分駐京公司樂于在CBD扎堆，CBD區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓租金也居于前列，在去年四季度達到265.77元/平米/月，環(huán)比增長了8.18%。

　　去年，CBD也是北京寫字樓市場成交集中區(qū)域。主要成交的案例有：杜比實驗室租下環(huán)球金融中心3500平米寫字樓，租金水平達到19.4元/天/平米；沙伯基礎(chǔ)工業(yè)公司租下銀泰中心1400平米寫字樓，租金水平8.5元/天/平米；蘋果公司租下北京財源國際中心3500平米寫字樓，租金水平為7元-8元/天/平米。

　　金融街 租金最貴區(qū)域

　　北京的金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內(nèi)外大型金融機構(gòu)，由于暫時沒有擴展的土地，近年來，金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。目前區(qū)域內(nèi)主要甲級寫字樓有金融街中心、泰康國際大廈、北京銀行大廈、豐融國際中心、太平洋保險大廈等。

　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，去年四季度，金融街甲級寫字樓的租金水平達到274.81元/平米/月，為全城最高；空置率僅0.86%，略高于中關(guān)村。

　　據(jù)了解，未來北京將建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市，金融街作為全國金融行業(yè)發(fā)展核心，其重要性不言而喻。根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，金融街西擴規(guī)劃也適時地進行了相應(yīng)調(diào)整。這些變化都將為金融街的可持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。

　　■ 市場展望

　　5年后京寫字樓租金全球第13

　　戴德梁行預(yù)計，今年第一季度，北京甲級寫字樓會有一部分租約到期的面積空置出來，但這部分面積也會被市場迅速消化。由于核心區(qū)域的帶動，租金水平相對低的區(qū)域預(yù)計會在2012年上半年進行補漲。

　　第一太平戴維斯發(fā)布的市場報告也預(yù)測，2012年北京甲級寫字樓市場將大體穩(wěn)定。不過，隨著續(xù)租成本增加，部分租戶可能轉(zhuǎn)向非核心商務(wù)區(qū)尋求辦公面積，市場整體租金漲幅將放緩。

　　高力國際調(diào)研部董事謝靖宇表示，造成租金大幅上漲的主要原因是來自市場的巨大需求，其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強勁。

　　與企業(yè)旺盛需求形成對比的是，北京熱點區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量卻無有效的增長，如在CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。盡管經(jīng)濟增長預(yù)期放緩，但北京寫字樓市場的需求增長將可持續(xù)，市場依然處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。

　　戴德梁行研究部預(yù)測，未來5年，全球租金水平會繼續(xù)上升，當(dāng)中以亞太區(qū)的升幅最高。北京將成為未來五年內(nèi)租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)，預(yù)計北京甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個最昂貴商業(yè)區(qū)之一。

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