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業(yè)內(nèi)提醒：市場暗藏隱形危機

　　據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長，2011年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元，累計增長6.4倍。

　　目前，由于限購政策的介入，佛山住宅市場已經(jīng)進入深度觀望狀態(tài)。卻正因為住宅限購，佛山商業(yè)地產(chǎn)迎來了史無前例的發(fā)展機遇。

　　佛山目前的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在商鋪、寫字樓、商業(yè)公寓三方面。佛山經(jīng)緯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年佛山禪桂商業(yè)地產(chǎn)的市場供應比以往大大增加，隨著佛山新城、千燈湖板塊的建設，寫字樓(其中包含只租不售的部分)的供應量高達85萬平方米，而商業(yè)公寓的供應量也達到15萬平方米。

　　佛山合富輝煌市場研究部經(jīng)理曹紹林指出，兩年前政府賣地的商業(yè)指標已經(jīng)大大加量，特別是季華路沿線規(guī)劃了大量商業(yè)項目。加上佛山經(jīng)濟的高速發(fā)展、“優(yōu)二進三”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的推進，借助“三舊”改造的契機，推動商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，佛山商業(yè)地產(chǎn)今年將會集中放量。

　　粗略統(tǒng)計，保利、萬科、中海、凱德置地、香港瑞安、新鴻基以及新天地等地產(chǎn)巨頭，先后在佛山購地，籌建大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目。禪桂今年將推出市場的寫字樓就有IFC、中盛大廈、億能大廈、承創(chuàng)大廈、雅庭國際、中盈廣場、東江國際等；而商業(yè)公寓方面，則有星星華園國際、保利天璽、鉑頓城、雅庭國際等項目。如果這些新增供應量成為事實，將不可避免地給佛山商業(yè)市場帶來巨大沖擊。

　　商業(yè)地產(chǎn)的隱形危機

　　2009年，卓遠大廈、九鼎金融中心、金海廣場等寫字樓開始推出市場，結(jié)束了佛山?jīng)]有甲級寫字樓的歷史，這些項目均獲得較好的市場反響以及較高投資回報。據(jù)悉，目前這些寫字樓主流租金在60元/平方米左右，個別景觀較好的單位租金更可達到70~80元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，寫字樓的回報率達到5%是一個比較理想水平，而目前禪桂大部分的寫字樓回報率都已經(jīng)超過這個比率。

　　佛山公寓的發(fā)展則可追溯到2002年的尚輝苑、2005年的鴻業(yè)現(xiàn)代城、2007年的萬科金色家園，直到2009年才開始有商業(yè)性質(zhì)的公寓推出市場，到2011年禪桂中心就有碧桂園城市花園、普君新城、文華尚領(lǐng)、季華金品、招商依云上城、新中源國際商務公寓等商業(yè)公寓入市。而商務公寓今年的推貨將大于前兩年的總體成交量。盡管一向不愁賣的商鋪增量并不大，但是佛山商業(yè)地產(chǎn)總體供應劇增，市場潛在風險。如何發(fā)掘市場容量，成為各個開發(fā)商的重點研究方向。

　　另外，大量的城市綜合體入市和住宅市場的疲軟表現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商們套取寶貴現(xiàn)金流的重要渠道。但由于大量資金不斷涌入商業(yè)地產(chǎn)，其風險也在不斷加劇。最近有消息表明，未來將有超千億元資金由住宅轉(zhuǎn)向金融行業(yè)及商用物業(yè)。

　　從2009年開始，中國排名前二十的住宅開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)屬于長線運作。對于沒有進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤是有風險的。目前，佛山部分商業(yè)地產(chǎn)項目是由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)制而來的，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，后期面臨管理運營方面的問題時，因缺少經(jīng)驗、沒有足夠的人才儲備，常常舉步維艱。同時，商業(yè)地產(chǎn)的扎堆開發(fā)以及產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重，也使商業(yè)地產(chǎn)項目遭遇發(fā)展瓶頸。

　　發(fā)掘容量突破瓶頸迎發(fā)展

　　佛山合富輝煌市場研究部經(jīng)理曹紹林表示，一直以來，佛山對寫字樓的需求并不大，因此，以往投資寫字樓潛在風險。隨著制造業(yè)轉(zhuǎn)型，對寫字樓的需求必將大大增加。從長遠來看，佛山經(jīng)濟的發(fā)展，也將吸引更多外來企業(yè)進駐，這些企業(yè)對辦公場所的需求也將催旺寫字樓市場。寫字樓、公寓等這些商業(yè)地產(chǎn)放量了，相應的開發(fā)商發(fā)掘市場容量的機會也來了。去年，佛山寫字樓的供應和消化量是之前3年的總和，可以看出市場需求還是很旺盛的。因為在住宅的供應偏小的情況下，商業(yè)供應也隨之增大，兩者客源形成的是互補關(guān)系，以往的成交量不能成為發(fā)展的瓶頸，而更應成為動力。在住宅步入穩(wěn)定發(fā)展階段、商業(yè)逐漸進步的情況下，開發(fā)商要做的是發(fā)掘新興的消費力，找尋城市新興力量。

　　據(jù)了解，現(xiàn)時參與商業(yè)開發(fā)的開發(fā)商有兩類。第一類是一直走商住路線的開發(fā)商，如瑞安、凱德等；第二類是從住改商轉(zhuǎn)型的普通開發(fā)商。第一類開發(fā)商專業(yè)性強，擁有專業(yè)的團隊和豐富經(jīng)驗；第二類開發(fā)商則通過聘請專業(yè)團隊和專業(yè)公司來進行操作，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　目前，佛山本地開發(fā)商也積極轉(zhuǎn)型升級中。怡翠地產(chǎn)總經(jīng)理助理招俊昆向記者透露，怡翠正從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變中。未來，怡翠地產(chǎn)將向商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等方向多元化發(fā)展。怡翠正引進新加坡的專業(yè)團隊進行合作，操作商業(yè)部分，通過學習新理念新的管理方法，各展所長，做好轉(zhuǎn)型。

　　星星華園國際營銷總監(jiān)柯志斌認為，佛山的商業(yè)規(guī)劃前瞻性不足，造成未來供應體量過大，競爭激烈。單單季華路上的商業(yè)面積就有幾百萬平方米，如萬科廣場、恒福國際商業(yè)中心、王府井、智慧新城等眾多商業(yè)項目。開發(fā)商只有做好錯位經(jīng)營，才能獲得生機。

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