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商業(yè)地產(chǎn)前進勢頭迅猛城市綜合體發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?/div>

http://www.cticall.cn 浦東寫字樓網(wǎng)-浦東辦公樓網(wǎng) 來源:http://www.cticall.cn 2012-2-16 17:42:47

日前，濟南在建的最大城市綜合體項目濱河國際城在濱河新區(qū)破土動工，建成后總建筑面積將達到710萬平方米。與此同時，希爾頓酒店、香港華潤集團等一批國際知名巨頭品牌也紛紛與幾大在建城市綜合體項目簽約合作。

　　可以預見，未來一段時期，將形成世界知名品牌集群強勢涌入濟南的態(tài)勢。這一切也折射出城市綜合體完成了從無到有，從小到大，再到現(xiàn)在一躍跨入國際化的迅速升級之路。

　　城市綜合體遍地開花

　　方便、快捷、高效，是現(xiàn)代化都市人生活和工作特點，這一特點在改變?nèi)藗兩罘绞降耐瑫r，也催生了當下許多新生事物的出現(xiàn)，城市綜合體就是其中之一。提到城市綜合體，很多人會聯(lián)想到美國洛克菲勒中心、日本六本木。的確，在這些城市里，城市綜合體已然成為體現(xiàn)城市繁華的標志區(qū)域，并被視為一張耀眼的城市名片。

　　在濟南，被稱為“城中城”的城市綜合體改變了人們的生活方式，也提高了人們的生活品質(zhì)。家住萬達廣場的李女士告訴記者，自己現(xiàn)在的生活狀態(tài)是走出家門，旁邊是單位所在的寫字樓，下班后，在樓下就可以逛商場、購物、吃飯、喝咖啡，還可以帶孩子到影城看電影，基本上，生活和工作圈都在步行15分鐘的范圍內(nèi)，非常方便。

　　2011年，這一種集商務辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅等于一體的綜合業(yè)態(tài)概念已經(jīng)在濟南樓市掀起了一股旋風，在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)越來越顯赫的地位。這一年，萬達廣場、恒隆廣場、和諧廣場等一批大型城市綜合體相繼亮相。作為濟南中心城區(qū)最大的棚戶區(qū)改造項目，濟南萬達廣場從一片老舊城區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榧鹑谏虅铡⒕C合商業(yè)及生活配套三大功能于一體的大型城市綜合體，它的投入使用，改變了濟南人的居住、生活方式。緊隨其后的是恒隆廣場、和諧廣場等一批大型商貿(mào)項目的開門納客。這些項目的出現(xiàn)，帶領(lǐng)濟南進入城市綜合體時代的“快車道”。

　　如今，城市綜合體的建設(shè)已成為濟南經(jīng)濟發(fā)展、做強現(xiàn)代服務業(yè)、優(yōu)化城市環(huán)境、提升完善城市功能的新引擎。市商務局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前9個月，濟南市開業(yè)、竣工和在建的城市綜合體項目總建筑面積為867萬平方米，投資總額490多億元。專家認為，這種集辦公、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等功能為一體的綜合體項目，不僅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品質(zhì)，而且能更好發(fā)揮投資效益，提升城市生命力與區(qū)域價值。

　　“巨無霸“項目頻頻亮相

　　就在城市綜合體遍地開花之時，“巨無霸”項目就像一朵朵奇葩點綴著濟南的商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　日前，由綠地集團開發(fā)的濱河國際城在濱河新區(qū)破土動工。根據(jù)開發(fā)方提供的資料，濱河國際城規(guī)劃總建設(shè)用地212公頃，合3187畝，建成后總建筑面積將達到710萬平方米，其中商品房等住宅建筑面積將達到500萬平方米以上，商業(yè)面積在100多萬平方米，市政設(shè)施面積4萬多平方米，是當前濟南在建的最大城市綜合體。同時，20萬平方米的文化會展商務中心綜合體已開工建設(shè)，56萬平方米的站前綠地繽紛城綜合體商業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，88萬平方米的外海中央花園、300萬平方米的臘山南綜合體已經(jīng)開工……香港華潤集團、臺灣華新麗華集團、中國建筑集團等知名大企業(yè)、大集團也爭相入駐濟南。

　　幾年前，當一些國內(nèi)外知名企業(yè)來濟考察時，多數(shù)還對于這個城市沒有足夠的投資信心，幾年之后，不僅萬達、恒大等國內(nèi)知名房企來了，一大批國際知名企業(yè)和國際巨頭品牌也“擠破頭”搶灘泉城。這些“巨無霸”們帶來的不僅僅是其本身含有的商業(yè)、酒店、娛樂等業(yè)態(tài)，也是對其周邊整個區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的帶動。業(yè)內(nèi)人士分析，大型地產(chǎn)集團打造的住宅、商業(yè)綜合體項目不是點狀影響，而是片狀影響。大型城市綜合體的建設(shè)將直接帶動其周邊商業(yè)建設(shè)進入新一輪高速發(fā)展期，濟南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展程度將在眾“巨無霸”項目的帶動下實現(xiàn)迅速升級。

　　開發(fā)風險與機遇并存

　　一哄而上的城市綜合體項目雖帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，但同時，也集聚了大量風險。城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集休閑、娛樂、辦公、購物、居住等功能于一體的同時，其開發(fā)、運營及管理的復雜程度也是最高的。城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)缺一不可，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會影響整個項目的運作。其中，作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵，若資金鏈出現(xiàn)問題，將會對整個項目的開發(fā)帶來嚴重影響。而由于融資渠道的限制導致的城市綜合體開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。

　　如何解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸，如何進行城市綜合體的定位及運營管理，都是比較關(guān)鍵的問題。這對于有些房企來說，還是一門新功課，交“學費”是必然的。業(yè)內(nèi)人士認為，令人比較擔憂的是我國城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，千城一面，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴重。另外，二三線城市過快發(fā)展城市綜合體，如果當?shù)氐南M能力跟不上，就會造成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈會受到很大的考驗，一旦出現(xiàn)問題就會引起一連串的連鎖反應。

　　個人投資要選對品種

　　隨著住宅市場緊鑼密鼓的政策打壓，很大一部分購房者都出現(xiàn)了相當嚴重的觀望態(tài)度。以目前的市場現(xiàn)狀來看，投資房地產(chǎn)需要比之前更強大的心理和資金承受能力。而商業(yè)地產(chǎn)以其升值空間大、購買限制少的優(yōu)勢讓不少投資者眼前一亮，尤其是城市綜合體項目的出現(xiàn)，更是成為很多投資者的首選。

　　相比于單一功能的建筑，一個成功的城市綜合體，能直接拉動周邊商業(yè)繁榮，帶來強大的人流和商機，促進區(qū)域樓市的發(fā)展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，最終實現(xiàn)多項功能的綜合，形成互贏效應。

　　那么，對于投資者來說，應該如何投資這類商業(yè)地產(chǎn)？

　　專家認為，投資者首先要做到的就是選對投資品種。投資者可以選擇公寓、街鋪、底商、寫字樓等項目。而對于原本應該由開發(fā)商持有并經(jīng)營的主力店和酒店等，則應該謹慎對待，如果被分割出售，則有可能對后期統(tǒng)一經(jīng)營造成一定影響，進而影響到投資者的收益。

　　其次，投資者要多了解項目的經(jīng)營管理機構(gòu)，應該盡量選擇品牌開發(fā)商，或者在城市綜合體運營方面已經(jīng)積累了諸多經(jīng)驗的開發(fā)商。一般情況下，選擇由知名開發(fā)商如萬達等開發(fā)的項目，并與知名商業(yè)管理機構(gòu)進行合作，成功的概率相對較大。

　　另外，對于交通條件、業(yè)態(tài)選擇以及組合、目標消費群體定位等方面，投資者也應該盡量詳盡地了解，做到心中有數(shù)。值得一提的是，由于城市綜合體所特有的輻射作用以及聚集效應，會提升商業(yè)能級，進而形成商圈，因而對周邊商鋪也會起到一定的帶動作用，因此，周邊受輻射效應影響的商鋪也值得關(guān)注。

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