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天津市內(nèi)六區(qū)的土地拍賣遭遇了近年來罕見的冷場，正如現(xiàn)在仍在肆虐的寒流一樣，房地產(chǎn)市場從一級市場到二級市場，被寒風刮了一個透心涼。

　　2012年2月2日下午，春節(jié)后的第一次土地拍賣在天津土地市場交易大廳拉開了帷幕。這次土地交易應(yīng)該說是近年來出讓地塊相對較好的一次，包括一塊市內(nèi)六區(qū)河西區(qū)的地塊和一塊南開區(qū)區(qū)地塊，可拍賣結(jié)果讓人大跌眼鏡，兩塊地均以底價成交�！笆袃�(nèi)六區(qū)的土地遇冷，這樣的情況已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了�！爆F(xiàn)場一位工作人員說道。

　　市內(nèi)六區(qū)土地拿一塊少一塊

　　但仍被冷場

　　據(jù)悉，天津土地交易中心2012年2月2日以掛牌方式底價出讓分別位于河西與南開的兩宗地塊，兩地塊分別由天津物產(chǎn)置業(yè)有限公司、天津地鐵資源投資有限公司摘得，總成交價為16.22億元。“現(xiàn)場的成交十分快捷，到時間就摘牌，根本沒有競拍的流程，拍賣現(xiàn)場除了兩家底價拿地的開發(fā)商，剩余的都是媒體記者�！币晃婚L期跟蹤土地競拍的媒體記者說道，“這種情況已經(jīng)很少出現(xiàn)了，土地市場越來越冷�！�

　　天津物產(chǎn)置業(yè)有限公司以底價6.27億元摘取津西解放(掛)2011-262號地塊，該地塊位于河西區(qū)太湖路與郁江道交口東南側(cè)，出讓面積39733.6平方米，樓面地價8305元/平方米。

　　天津地鐵資源投資有限公司以底價9.95億元成功摘得津南南(掛)2011-265號地塊。這是天津地鐵資源投資有限公司2012年以來再度出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場，1月18日，該公司以底價1.07億元成功摘取位于和平區(qū)營口道與西康路交口一宗商服地塊。今日成交的津南南(掛)2011-265號地面積為29106.6平方米，起始價99510萬元，樓面地價9300元/平方米。

　　“從出讓的兩塊地的位置來看，商業(yè)價值很明顯。一個是老城廂罕見的70年住宅用地出讓，一個位于天津市規(guī)劃中的海河柳林城市副中心區(qū)域內(nèi)的重要位置。這兩塊地一個現(xiàn)實條件極為成熟，一個發(fā)展?jié)摿薮��！睒I(yè)內(nèi)人士評論道。津西解放(掛)2011-262號地處于梅江板塊和小海地居住區(qū)之間，周邊近期沒有新開發(fā)項目，該區(qū)域具有很大的開發(fā)潛力。津南南(掛)2011-265號地毗鄰天津傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊高端項目林立，周邊有西南角商業(yè)區(qū)、水游城、大悅城綜合體配套場所，多條地鐵線交會于此，位置亦是較為重要。

　　尤其是此次出讓中的南開區(qū)地塊備受關(guān)注，被媒體譽為“老城廂最后一宗土地”。據(jù)搜房網(wǎng)新聞中心資料顯示，該地塊位于南馬路附近，出讓面積29106.6平方米，成交價格9.95億元。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地(兼容居住用地)，土地使用年限為商服40年、城鎮(zhèn)住宅70年。

　　一直以來，市內(nèi)六區(qū)的土地被天津的房地產(chǎn)開發(fā)商們視為黃金資源�！笆袃�(nèi)六區(qū)的土地具有不可復(fù)制的稀缺性，因為現(xiàn)有的城市規(guī)劃下，市內(nèi)六區(qū)可供出讓的土地越來越少，應(yīng)該說是‘拿一塊少一塊’，從資源角度上來講，市內(nèi)六區(qū)地塊對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說具有非常高的商業(yè)價值。”一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的項目經(jīng)理說道。

　　“這樣的地塊均以底價成交，充分說明了現(xiàn)在的開發(fā)商仍然在實行‘貓冬’政策，一是對市場信心明顯不足，雖然地塊位置與配套都不錯，但是對項目的市場前景沒有把握，不敢輕易拿地。另外一點是，為了應(yīng)付還在持續(xù)的嚴厲調(diào)控和市場環(huán)境，節(jié)省現(xiàn)金流成為各家開發(fā)商今年的戰(zhàn)略重點�！狈治鋈耸糠Q。

　　全國土地市場交易環(huán)比減半

　　溢價率創(chuàng)新低

　　2012年的樓市調(diào)控政策已經(jīng)在年初就已經(jīng)確定仍然嚴格執(zhí)行，隨著樓市政策一年多以來的調(diào)控，全國的土地市場由量變發(fā)生了質(zhì)變，房地產(chǎn)開發(fā)一級土地市場遇冷明顯，1月份全國土地市場成交量出現(xiàn)明顯下滑。

　　根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2012年1月全國(129個城市)土地成交量僅為921塊，下滑至2010年4月限購政策實行以來的最低點，環(huán)比下降50%，同比下降52%；土地供應(yīng)量為1462塊，環(huán)比下降40%，同比下降了27%。數(shù)據(jù)顯示，2012年1月全國129個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來最低水平，樓面地價環(huán)比下降了27%。

　　值得注意的是，一線城市土地市場尤為低迷。被稱為“限購執(zhí)行最嚴格”的北京，2012年1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億元，平均樓面地價為1366元/平方米。這些地塊均以底價成交，溢價率為0，相比于之前市場平均價格，已現(xiàn)下調(diào)之勢。

　　與北京類似，上海1月份經(jīng)營性土地合計總成交面積約為25.78萬平方米，同比減少72%；1月經(jīng)營性用地成交總金額約為26.28億元，同比減少70%。成交的6塊經(jīng)營性用地也均以底價成交。廣州1月份土地市場總成交金額為2.9億元，而去年同期則為28億元，縮水幅度接近九成。

　　另外據(jù)媒體報道，北京、上海等城市近期先后下調(diào)了2012年的土地收入預(yù)期。上海透露2012年國有土地使用權(quán)出讓的預(yù)算收入為1250億元，相比2011年1491億元下降16%。北京今年土地出讓預(yù)期收入為900億元，較2011年北京的土地出讓總收入1233.68億元下降27%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)拿地回歸冷靜

　　抄底現(xiàn)象出現(xiàn)

　　一年多的調(diào)控政策已經(jīng)讓不少開發(fā)商確確實實感受到了樓市“冬天”的寒冷，雖然受制于現(xiàn)金流很多開發(fā)企業(yè)撤出了龍年拿地企業(yè)的行列，但是對于很多資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，卻是“一次機遇”。“參與競拍的企業(yè)減少，能以較低的價格獲得較好的地塊，即使市場環(huán)境轉(zhuǎn)暖仍需時日，但是對于大型房企增加自身土地儲備來說，良機已現(xiàn)�！敝袊笖�(shù)研究院相關(guān)土地研究人員說。

　　大型房企在全國土地市場上的表現(xiàn)印證了這一觀點。招商、保利、中海等行業(yè)龍頭近期開始在土地市場大肆出手，搶占“先機”。招商地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司先后在貴州省畢節(jié)市競得兩幅地塊的使用權(quán)，總金額為3.27億元。此前招商地產(chǎn)已分別在青島和武漢有地塊入手，在青島通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得4幅地塊，在武漢以34億元拍得3幅地塊，總建筑面積超過100萬平方米。保利地產(chǎn)先后在石家莊和佛山拿地，總金額超過37億元。萬科近日公告，旗下也有新增地產(chǎn)項目。中海地產(chǎn)則在寧波和武漢分別拿地。加起來，幾家龍頭房企近日拿地總金額超過100億元。“在眾多中小房企資金極度緊張的背景下，大型房企拿地壓力幾乎沒有�！睒I(yè)內(nèi)人士說。

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時表示，總體而言，一線房企2011年業(yè)績?nèi)匀徊诲e，中原地產(chǎn)統(tǒng)計的20家一線房企2011年總體業(yè)績7017.2億元，與2010年的6103.9億元相比增長15%�！斑@說明一線房企的資金鏈壓力相對較小，因為一線房企在去年都有不同程度的打折促銷措施，以價換量的同時獲得了一些現(xiàn)金流。”他表示，“去年以來北京等城市土地價格相對有一些下調(diào)，而土地作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略儲備，此時入手多少也有一些抄底的因素�！�

　　“大型房企的加速拿地對整體房地產(chǎn)市場來說具有雙重意義，一是在競爭少、土地價格低的情況下取得的地塊，其對應(yīng)的開發(fā)項目售價也會降低，這樣會加速房地產(chǎn)市場的下行趨勢，樓市回歸理性的速度加快。另外一點，大型房企加重土地儲備，中小房地無錢無地，房企的兼并在今年肯定會大范圍出現(xiàn)�！睒I(yè)內(nèi)人士說。

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