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“通過(guò)銷售住宅物業(yè)及部分商業(yè)物業(yè)，以產(chǎn)生良好的現(xiàn)金流量，滿足項(xiàng)目其余階段的資金需要。”近日，寶龍地產(chǎn)（01238，HK）在自己的網(wǎng)站上這樣介紹，并解釋了將以何種融資路徑實(shí)現(xiàn)其商業(yè)計(jì)劃。

然而，寶龍地產(chǎn)在11月20日左右連續(xù)實(shí)施的一系列大幅降價(jià)，由于過(guò)分貼近樓盤開(kāi)發(fā)成本，讓它的上述計(jì)劃變得十分困難。

另外，城市綜合體大規(guī)模“爛尾”的可能性已變得越來(lái)越大。孫華良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于很多綜合體開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)的出路只能是出售股權(quán)和其他公司共同持有或者降低持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。而“爛尾樓”出現(xiàn)的可能性也已存在，只是不會(huì)在今年爆發(fā)而已。

部分項(xiàng)目售價(jià)貼近成本

11月20日，寶龍地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)優(yōu)惠促銷。有報(bào)道稱，常州城市廣場(chǎng)一次性付款9.2折，按揭9.5折，7天內(nèi)簽約9.9折，老帶新9.9折，并且有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，100人9.7折，200人9.6折，300人9.5折……最高優(yōu)惠可達(dá)15萬(wàn)元，報(bào)價(jià)5555元/平方米起。而價(jià)格紀(jì)錄顯示，上述樓盤此前的銷售均價(jià)在7200元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（11月21日）以購(gòu)房者名義致電上述樓盤銷售人員，得到回應(yīng)稱，單價(jià)6000元出頭就可以買到上述樓盤的100多平方米的三房房源。

相關(guān)報(bào)道稱，寶龍地產(chǎn)在杭州的寶龍城市廣場(chǎng)推出的高層公寓在12000~13000元/平方米，而綜合樓板價(jià)是10081元/平方米。實(shí)際上，寶龍地產(chǎn)10月份的銷售均價(jià)已開(kāi)始大幅回落。據(jù)該公司10月份企業(yè)傳訊，該公司10月份共取得91516平方米的銷售面積和5.22億元的銷售額，折合每平方米的銷售價(jià)僅5703.92元/平方米，而上半年該公司的平均售價(jià)是6934元/平方米。

寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳在接受媒體采訪時(shí)稱,降價(jià)幅度相對(duì)而言也不算太高，但顯然這一售價(jià)已貼近成本。依據(jù)上半年財(cái)報(bào)，以總銷售面積251575平方米和物業(yè)銷售成本11.05億元計(jì)，上半年每平方米的銷售成本為4394.31元。且這一成本沒(méi)有計(jì)入2.72億元的行政開(kāi)支和0.71億元的物業(yè)銷售開(kāi)支。

項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究張宏偉說(shuō)，先通過(guò)部分銷售獲得售房款，然后以這一部分售房款持有商用物業(yè)是目前開(kāi)發(fā)商發(fā)展城市綜合體的常規(guī)做法。

此前，寶龍集團(tuán)有限公司副總裁黃永華曾通過(guò)媒體表示，要增持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，自持商業(yè)項(xiàng)目占整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重要超過(guò)60%。而上半年財(cái)報(bào)顯示，該公司長(zhǎng)期持有投資類物業(yè)資產(chǎn)達(dá)到139.34億元，比用于銷售的開(kāi)發(fā)中物業(yè)和持有銷售竣工物業(yè)部分的資產(chǎn)（累計(jì)72.75億元）高出近一倍。但大幅降價(jià)后，寶龍地產(chǎn)顯然不可能按照既定計(jì)劃自持商用物業(yè)。尤其雪上加霜的是，寶龍地產(chǎn)上半年的租金收入僅為1.01億，投資回報(bào)僅1%~2%。張宏偉說(shuō)，上述低于存款利息的租金回報(bào)，可能很難讓寶龍地產(chǎn)獲得貸款。而上海一家民營(yíng)銀行信貸部門人士也介紹說(shuō)，很難為這樣低租金回報(bào)的商場(chǎng)提供貸款。

分析師薛建雄說(shuō)，在降價(jià)潮下，綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商目前其實(shí)和住宅開(kāi)發(fā)商一樣日子難過(guò)。開(kāi)發(fā)商將被迫更多地放棄自持物業(yè)，轉(zhuǎn)而增加銷售，或者干脆轉(zhuǎn)讓。那些已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商銷售大半的物業(yè)甚至有可能出現(xiàn)“爛尾樓”。

孫華良也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了綜合體領(lǐng)域出現(xiàn)“爛尾樓”的可能性，只是由于上述領(lǐng)域上市公司居多，“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)推遲到明年。

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