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流動性危機暗涌：房企2012年上半年最難熬

　　2012年伊始，一批內地房企紛紛宣布相關資金計劃，迫不及待啟動新一輪融資。

　　作為注解的是，諸多業(yè)內人士預測2012年上半年將是房企最難熬的半年，主要問題是流動性危機。

　　最新一期的《2011年度中國房地產企業(yè)銷售TOP50》排行榜發(fā)布同時，中國房產信息集團·研究中心特意在報告中指出，雖然2012年行業(yè)面臨“去政策紅利、去存量、去杠桿”的三大壓力，但仍存機會，前提是，正如易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經理周建成所言，“保證良好的現金流，確保資金鏈不斷，這是在目前形勢下企業(yè)的重中之重�！�

　　新一輪融資潮涌

　　世茂房地產1月9日披露，2011年全年實現合約銷售307億元，同比微增0.65%。無法回避的是，2011年世茂房地產僅完成年初360億的銷售目標的85.3%。

　　并不理想的業(yè)績讓世茂房地產被穆迪“盯上”。穆迪將世茂房地產的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調整為負面。穆迪預計，2012年世房到期債務及土地款項將達到160億元，同年新項目銷售及銀行融資的環(huán)境仍然困難。

　　在流動資金狀況方面，世茂房地產極具代表性，但它遠非唯一。1月9日，瑞安房地產(00272.HK)公告稱，全資附屬公司Shui On Development (Singapore)擬向亞洲的機構投資者進行票據國際發(fā)售，為集團的擴充及增長計劃補充資金。

　　此前，上實城開(00563.HK)公告稱，該公司于1月3日與上實財務訂立上實城市開發(fā)貸款延長協(xié)議，上實財務同意將該開發(fā)貸款的年期延長至2012年6月30日。相關貸款涉資10億元，貸款所得款項已用作支付項目的土地收購成本以及發(fā)展、建設及改善成本。

　　廣宇集團也于近日公告，全資子公司浙江廣宇新城房產在建設銀行杭州吳山支行的項目開發(fā)貸款金額不超過3億元人民幣，公司為該筆貸款提供保證擔保。至此，廣宇集團合計擔保金額為93080萬元，占公司2010年末經審計合并報表凈資產的66.47%。

　　今年房企的融資舉動比往年來得都更早。借新還舊，或延長貸款期限或延期相關債務償還。房企2012年上來就遇到的流動性壓力可見一斑。

　　2012年上半年最難熬？

　　不容樂觀的流動性，是上述急切融資的企業(yè)面臨的共同難題，由此而來的壓力或將在2012年上半年達到最高點。穆迪所指出的世茂的問題，在個別企業(yè)身上，或許更為嚴重。

　　比如上海證大，最新公告坦言，倘無法出售外灘地塊權益，今年上半年將面對流動性困難。出售所得資金已經算得很緊：證大出售事項的現金所得款項經扣除該出售事項有關的開支后預計將約為29.58億元，約9.58億將用作償還應付新華信托的借款，約10.7746億港元將用作支付于2012年6月6日到期的高級貸款票據，而余額將用作證大一般營運資金。

　　面臨嚴峻流動性的企業(yè)，目前看來出路很少，其中之一就是甩賣項目及相關資產，如綠城近期宣布轉讓其杭州蘭園、上海東海廣場等四個項目的股權。中原集團研究中心認為，由于未來市場銷售低迷的格局一時難以明顯改觀，預計將有更多的開發(fā)商效仿綠城之舉，或大幅降價銷售或出售項目股權，尋求多種方式謀生存。

　　房企流動性壓力而甩賣的另一面，是更要命的支付壓力。

　　諾亞財富最新的研究報告顯示，2012年到期的房地產信托產品1172億元，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。展恒理財提供的數據是，2012年到期兌付的房地產信托規(guī)模為1357億元，2013年到期兌付的房地產信托規(guī)模為1493億元。2012年全年到期兌付規(guī)模為2010年內到期房地產信托總規(guī)模的18倍，并且2012年的3月份與6月份都將出現集中兌付的高峰。

　　諾亞財富直言擔憂，“房價下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年上半年成為房地產企業(yè)流動性最緊張時期。”

　　下半年期待調控松動？

　　2012年初掀起的這波融資小高潮是為了應對上半年企業(yè)的流動性危機，更是企業(yè)的求生之道。

　　中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》顯示，排名前八位均為高周轉企業(yè)。2011年在信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

　　第一太平戴維斯的分析師認為，預計2012年下半年緊縮政策將有所放松。目前國際經濟形勢逐步惡化，中央政府的工作重心極有可能轉向穩(wěn)定國內經濟增長和促進就業(yè)。為達成上述目標，中央政府傾向于放松緊縮的貨幣政策，而通脹水平的回落也易于這一轉變的達成。但2012年上半年也將是許多房企流動性難題下的生死考驗。