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樓市明天未必悲觀 商業(yè)地產(chǎn)大有皮夾子可撿

 樓市2012年到底走向何方?各方判斷不一，唯鑒于歐債愈演愈烈、美債持續(xù)攀升，導(dǎo)致長期以來均為中國出口兩大重點(diǎn)區(qū)域的歐洲與美國，同步陷入內(nèi)需不振之窘境，西班牙青年失業(yè)率甚至高達(dá)40%！影響所及,市場預(yù)期以悲觀為主基調(diào)。

　　不動產(chǎn)基金可望撐起樓市大旗

　　在我看來，2012年房地產(chǎn)行業(yè)好歹是憂喜參半的，畢竟，否極則泰來，物極而必反。

　　譬如，不動產(chǎn)信托投資基金（REITS）或私募基金，勢將如火如荼拉開樓市大幕。原因說來也簡單：通貨膨脹常態(tài)化已是既成現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)化了消費(fèi)者對財(cái)富保值、增值的強(qiáng)烈需求；而政府正是基于同樣的考慮，于是存量房納入計(jì)算范圍的全面開征房產(chǎn)稅，也進(jìn)入倒計(jì)時階段，上海、北京、廣州等一線城市，多數(shù)在兩年內(nèi)，二、三線城市5年內(nèi)亦將無可幸免。畢竟，“土地愈賣愈少，房屋愈蓋愈多”，純粹賣地非長久之計(jì),可持續(xù)性征收的房產(chǎn)稅成為地方政府正式、常規(guī)稅種，只是時間問題，而不存在土地權(quán)屬的爭屬。

　　商業(yè)地產(chǎn)大有“皮夾子”可撿

　　如此則顛覆過去十年來，由于房屋持有環(huán)節(jié)無稅負(fù)，消費(fèi)者“存錢不如存房”的固有、慣性投資模式，加之房價逐步高企，悠關(guān)盈虧的細(xì)分市場已形成，而個人小額購房缺乏議價能力，專業(yè)判斷又有區(qū)域局限性，避稅空間尤其狹隘…，凡此種種，均使單打獨(dú)斗的購房理財(cái)形式不合時宜，進(jìn)而催生以集體力量介入市場之各類型不動產(chǎn)基金時代的來臨，此對市場供求雙方均為值得掌握之商機(jī),尤其是方興未艾的商業(yè)不動產(chǎn)更加明顯。

　　眾所周知，近年來地方政府出讓之土地屬性以商業(yè)為主（“城市綜合體”），由于商氣養(yǎng)成所需時間長短不一，且資金需求往往“無底洞”，面對競爭者眾又要“細(xì)火慢熬”，房產(chǎn)商經(jīng)營壓力無不沉重，我將之戲稱為：“血海格斗”！因此，2012年不少商業(yè)地產(chǎn)資金斷鏈，只能賤價套現(xiàn)的情況勢必發(fā)生。已投入8億元但只要2億元就能撿到“皮夾子”的事，或許未必層出不窮，但卻在所難免。問題是對個體投資人而言，逾億元不啻是個可望不可及的天文數(shù)字，即使單價低，但總價仍高，這個時候基金就派上用場！

　　限購令勢必逐步退出

　　就買氣與價位變化來說，2012年第一季度可望進(jìn)入筑底階段,第二、三季度完成筑底后,進(jìn)入鋸齒震蕩期。換言之，樓市買氣要在上半年有所恢復(fù)并非易事，資金鏈已趨于緊繃的開發(fā)商，確有必要調(diào)整價格策略，哪怕是低拋一批以延續(xù)企業(yè)生命，也是必要之舉；我根本認(rèn)為現(xiàn)階段還在直接或變相鼓勵開發(fā)商死扛價位的人，無異鼓勵自殺，性質(zhì)相當(dāng)惡劣！

　　從貨幣、金融環(huán)境來看，2010～2011年加息5次，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)13次，兩者均已升至近十年來最高點(diǎn)，唯配合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢，后續(xù)下調(diào)的空間相對廣闊（存款準(zhǔn)備金率已于2011年12月5日開始下調(diào)，目前為21%），有利緩解市場資金緊繃之狀態(tài)。而緊掐著房產(chǎn)商脖子的“限購令”，也必然在經(jīng)濟(jì)適用房陸續(xù)入市、熱錢開始撤退、歐債與美債問題階段性解決，乃至個人住房信息系統(tǒng)初步建成等因素交互作用下，循序漸進(jìn)的緩步微調(diào)乃至取消；可行做法非常多，包括降低首購者利率及首付、降低改善型需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，乃至切割房屋限購之板塊等（如上海內(nèi)環(huán)不限購），均為2012年樓市帶來寒冬的曙光。

　　海外不動產(chǎn)風(fēng)起云涌

　　除此之外，2012年還有一匹值得關(guān)注的樓市黑馬，那就是海外不動產(chǎn)的風(fēng)起云涌。

　　由于其牽涉范圍相當(dāng)寬泛，本文便不詳細(xì)說明，近期會針對海外不動產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢、現(xiàn)況、后續(xù)展望，作深入探索。

　　綜上所述，2012年絕非樓市末日，對房產(chǎn)商而言，至少是“幾家歡喜幾家愁”，關(guān)鍵是如何掌握市場脈動、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、有效整合資源，以因應(yīng)產(chǎn)業(yè)變化，方能立于不敗之地！