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摘 要：以金地、保利、嘉凱城為代表的地產(chǎn)名企或聲明或用行動(dòng)表示公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞，世聯(lián)地產(chǎn)也加快商業(yè)項(xiàng)目代理的步伐，而更多的個(gè)人投資者在近期商鋪和辦公樓的買(mǎi)賣(mài)中頻頻得手，有所斬獲。以金地、保利、嘉凱城為代表的地產(chǎn)名企或聲明或用行動(dòng)表示公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞，世聯(lián)地產(chǎn)也加快商業(yè)項(xiàng)目代理的步伐，而更多的個(gè)人投資者在近期商鋪和辦公樓的買(mǎi)賣(mài)中頻頻得手，有所斬獲。

“對(duì)住宅炒房行為的嚴(yán)厲調(diào)控，讓商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出饑渴狀態(tài)。”綠地吉盛偉邦銷(xiāo)售經(jīng)理發(fā)出上述感慨。的確如此，近期業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)的關(guān)注并非代表住宅升值潛力就低于商業(yè)，相信更多的原因是由于調(diào)控政策的顯效。而對(duì)于企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，豐富產(chǎn)品線和擴(kuò)大企業(yè)戰(zhàn)略布局，也不為一件好事。

金地開(kāi)腔、寶龍落子、嘉凱城收購(gòu)……

開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相增持商業(yè)物業(yè)

“除了加強(qiáng)豪宅開(kāi)發(fā)外，我們也將同步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融�！苯鸬厣虾９究偨�(jīng)理陳必安上任伊始，就亮出豪言：“國(guó)內(nèi)目前除了萬(wàn)達(dá)之外，還沒(méi)有領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)公司。貫徹集團(tuán)戰(zhàn)略意圖的金地上海公司還將在商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域謀求突破�！标惐匕舱J(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)空白，競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到激烈，金地在商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)有很多。相比金地的“偉大夢(mèng)想”，嘉凱城和寶龍正一步一個(gè)腳印去實(shí)踐自己的商業(yè)理想。

9月16日，嘉凱城集團(tuán)發(fā)布公告，公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司以人民幣24,180萬(wàn)元取得上海交大聯(lián)合科技有限公司持有上海源豐投資發(fā)展有限公司（源豐投資）32.11%的股權(quán)，上述股份轉(zhuǎn)讓完成后，中凱集團(tuán)將持有源豐投資100%的股權(quán)。本次收購(gòu)涉及項(xiàng)目“匯賢雅居”二期所包含的商業(yè)物業(yè)43,900平方米。因此這也在一定程度上進(jìn)一步豐富嘉凱城旗下物業(yè)形態(tài)，使得出售型物業(yè)與持有型物業(yè)的所占比例進(jìn)一部趨向合理，為公司未來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定持久發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

“未來(lái)嘉凱城集團(tuán)下屬的中凱企業(yè)集團(tuán)仍將以上海的高端住宅為主要核心業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性投資也會(huì)有所涉獵�！奔蝿P城集團(tuán)總裁邊華才表示，作為一個(gè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)上市企業(yè)，一定會(huì)逐步增持成熟城市中的持有型物業(yè)，尤其是到了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，真正能確保企業(yè)長(zhǎng)線穩(wěn)定發(fā)展的就是持有型物業(yè)。

無(wú)獨(dú)有偶，一天之后，9月17日下午，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)寶龍地產(chǎn)以2.02億元成功摘得上海廣富林2-8號(hào)地塊，折合樓板價(jià)7627元/平方米，溢價(jià)率18%。這是寶龍地產(chǎn)總部遷至上海后首次在上海拿地。2010年8月底，在香港舉辦的寶龍地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳稱：“未來(lái)寶龍會(huì)把10%到15%的資金比例會(huì)在一線城市做一些高端的產(chǎn)品，打造形象標(biāo)桿店，同時(shí)提升公司品牌�！睍r(shí)隔1個(gè)月，寶龍地產(chǎn)就成功摘得上海廣富林2-8號(hào)地塊，為其進(jìn)軍上海奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也表明寶龍地產(chǎn)新一輪土地儲(chǔ)備大張旗鼓地展開(kāi)。

“其實(shí)除了金地、中凱、寶龍，綠地、保利等大牌房企近期也逐漸發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。”高力國(guó)際商業(yè)代理部董事賴錦雄表示：諸如紅星美凱龍、上海杏花樓集團(tuán)等其他行業(yè)的品牌企業(yè)近期也涉足到商業(yè)地產(chǎn)中來(lái)�！盁o(wú)非還是看好上海成熟的商業(yè)環(huán)境。”賴錦雄如是說(shuō)。

集中爆發(fā)，批量購(gòu)買(mǎi)，組團(tuán)投資……

投資客“棄住投商”現(xiàn)象加劇

樓市新政下，大批原來(lái)在二手住宅市場(chǎng)打滾的炒家退場(chǎng)后進(jìn)入商鋪市場(chǎng)。據(jù)悉，近一個(gè)多月來(lái)商鋪投資比例大增，超六成投資客更是一次性付款買(mǎi)鋪，其中200萬(wàn)元及100平方米樓下商鋪?zhàn)钍軞g迎。

易居臣信九亭店店經(jīng)理錢(qián)明光告訴筆者，近期門(mén)店一客戶一口氣成交了人民北路上的8套商鋪，單套總價(jià)都在200萬(wàn)左右�！斑@個(gè)客戶為私營(yíng)企業(yè)主，手上有一、兩千萬(wàn)閑置資金，本想投資住宅物業(yè)，但由于投資住宅市場(chǎng)目前政策面風(fēng)險(xiǎn)較大，轉(zhuǎn)而投資商鋪�！卞X(qián)明光還透露：“客戶還表示，如果未來(lái)公司經(jīng)營(yíng)需要資金，他還可以把鋪?zhàn)拥盅航o銀行做出貸款，而這8套鋪?zhàn)幼獬鋈翁鬃饨鹉苓_(dá)10萬(wàn)/年，足夠抵扣月還款，加上人民北路板塊未來(lái)發(fā)展空間依然很大，鋪?zhàn)由抵髸?huì)考慮出手套現(xiàn)�！�

上述情況在近期并不少見(jiàn)。7月24日，2名上海本地專業(yè)投資客，他們分別買(mǎi)下21套和18套商鋪。九亭上海奧林匹克花園商鋪近期快速成交13套，單套售價(jià)400萬(wàn)元左右，成交的客戶中以溫州客為主，福建客其次。閘北某一商辦物業(yè)，溫州客組團(tuán)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓、商鋪，總金額達(dá)11億。

“限制投資性購(gòu)房的政策影響使得住宅的投資成本上升，回報(bào)空間也急劇減小。而在黃金、股市前景難測(cè)的背景下，原先投資門(mén)檻和回報(bào)率都比較高的商業(yè)物業(yè)成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來(lái)在二手住宅市場(chǎng)打滾的投資者退場(chǎng)后進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，商鋪、寫(xiě)字樓正在成為香餑餑。易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青表示：”同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別，住宅投資注重買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的資本利得，而商鋪投資則注重租金回報(bào)率，通俗的來(lái)說(shuō)，商鋪需要‘養(yǎng)鋪’。以上海市場(chǎng)來(lái)看，市中心成熟區(qū)域的商鋪動(dòng)輒單價(jià)幾十萬(wàn)，投資門(mén)檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，更多的是關(guān)注未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而有實(shí)力的投資客自然選擇長(zhǎng)期持有市中心好地段的優(yōu)質(zhì)商鋪，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別�！�

規(guī)劃利好、配套落實(shí)、總價(jià)適中……

外圍小戶型商辦成主力投資品

環(huán)間成交數(shù)據(jù)顯示，滬商業(yè)地產(chǎn)成交仍主要集中在外環(huán)外區(qū)域。寫(xiě)字樓外環(huán)外區(qū)域成交套數(shù)和成交面積在總成交額中的占比均超過(guò)50%；商鋪外環(huán)外區(qū)域成交套數(shù)和成交面積甚至高達(dá)80%以上。但與商鋪外環(huán)外區(qū)域成交占絕大多數(shù)份額不同，滬上內(nèi)外環(huán)間寫(xiě)字樓成交量和外環(huán)外區(qū)域相差相對(duì)較小，并且內(nèi)外環(huán)間寫(xiě)字樓成交近期回暖趨勢(shì)明顯。楊浦、嘉定、普陀位列滬寫(xiě)字樓成交”三甲“，小戶型是成交主力。

分析師指出，近兩個(gè)月，嘉定區(qū)寫(xiě)字樓成交持續(xù)活躍，一方面是受益于軌道交通

11號(hào)線的開(kāi)通，大大縮短了嘉定各區(qū)域到達(dá)市區(qū)的時(shí)間，另一方面則是嘉定區(qū)地處江蘇和上海之間的特殊地理位置，以及上海汽車(chē)城規(guī)劃、大虹橋樞紐規(guī)劃等的利好輻射，另外還有一個(gè)重要因素，即在嘉定區(qū)成交最為活躍的樓盤(pán)多為小戶型項(xiàng)目，例如上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、底特律財(cái)富天地等。事實(shí)上，除嘉定區(qū)外，普陀、寶山、閔行等區(qū)域近期同樣是以小戶型寫(xiě)字樓為成交主力，例如寶山的綠地·國(guó)際設(shè)計(jì)廣場(chǎng)、普陀的國(guó)盛中心、閔行的財(cái)富108廣場(chǎng)等都是近期熱銷(xiāo)的小戶型寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示：在政策依然處于敏感期、住宅調(diào)控可能繼續(xù)深化的大形勢(shì)下，小戶型辦公樓有其特殊的優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低、回報(bào)率高、投資自用兩相宜等，因此，小戶型在新政導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒濃厚的狀態(tài)下依然能創(chuàng)造成交”神話“不足為奇。

供求不平，量?jī)r(jià)不穩(wěn)，市場(chǎng)不均……

商辦物業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)里找轉(zhuǎn)機(jī)

就在商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度直線上升的同時(shí)，另一個(gè)值得深思的背景是商辦類物業(yè)市場(chǎng)在今年第三季度不論對(duì)比去年同期還是今年第二季度，都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。

來(lái)自佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示：2010年第三季度，上海市商業(yè)類物業(yè)成交面積為51.3萬(wàn)平方米，同比去年同期下跌9.4%，環(huán)比第二季度下跌23.1%；均價(jià)11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，環(huán)比第二季度下跌10.7%。辦公類物業(yè)成交面積為29.4萬(wàn)平方米，同比去年同期大跌53.9%，環(huán)比第二季度下跌23.3%；均價(jià)17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，環(huán)比第二季度下跌4.2%。”

這種局面的形成與中高端商辦物業(yè)的成交乏力有較大關(guān)系�！熬科湓�，佑威市場(chǎng)研究部副主任陸騎麟分析到：以辦公類物業(yè)為例，今年第三季度均價(jià)2萬(wàn)以上的辦公類物業(yè)成交量?jī)H為去年同期的三成水平，占總成交量的34%，而去年同期，這一比例達(dá)到了52%。另一方面，商辦類物業(yè)在第三季度出現(xiàn)了明顯的供過(guò)于求的狀況，其中辦公類物業(yè)的供求比甚至達(dá)到了1.8:1。外環(huán)以外的商辦類項(xiàng)目在新增供應(yīng)量中占據(jù)了較大比例，分別占據(jù)了辦公類物業(yè)的67%和商業(yè)類物業(yè)的85%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的比例。”市區(qū)的商辦類物業(yè)一方面受到可開(kāi)發(fā)空間小的局限，另一方面這些項(xiàng)目逐漸提升的稀缺性使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于只租不售。這客觀上導(dǎo)致了外圍項(xiàng)目在商辦市場(chǎng)中所占的比重越來(lái)越大�！瓣戲T麟如是分析。

業(yè)內(nèi)人士表示：正是看到商辦物業(yè)目前還處在相對(duì)較低的價(jià)格區(qū)間，才促使投資客紛紛出手購(gòu)買(mǎi)商鋪或?qū)懽謽钱a(chǎn)品。