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摘 要：2011年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控空前收緊，房地產(chǎn)業(yè)投資該何去何從？　　2011年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控空前收緊，房地產(chǎn)業(yè)投資該何去何從？

　　近來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可謂歷經(jīng)波瀾。繼“國(guó)八條”之后，再次祭出“新國(guó)八條”，同時(shí)以北京、上海領(lǐng)頭迅速波及全國(guó)各中心城市和省會(huì)城市的限購(gòu)令，以重慶、上海為先驅(qū)進(jìn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，以及央行繼去年以來(lái)連續(xù)五次加息，銀監(jiān)會(huì)一再?gòu)?qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查，政策的疊加效應(yīng)給艱難前行的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

　　調(diào)控引發(fā)分化

　　2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、房產(chǎn)稅、加息等一系列強(qiáng)力政策陸續(xù)出臺(tái)，直接讓行業(yè)面臨巨大的危機(jī)。

　　新宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了急速的分化。相比于大企業(yè)的規(guī)�；瘍�(yōu)勢(shì)和資本優(yōu)勢(shì)，中小房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨巨大的生存危機(jī)。分化的結(jié)果是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國(guó)前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額入榜門(mén)檻為105億元，銷售面積門(mén)檻為93萬(wàn)平方米。而今年上半年，房企銷售金額前十和銷售面積前十分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米，同比分別提高48%和25%。

　　造成這種分化現(xiàn)象的最直接原因是大型房企調(diào)整戰(zhàn)略重點(diǎn)，紛紛大舉進(jìn)入二三線城市，并通過(guò)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷和高周轉(zhuǎn)。中小房企則由于受制于規(guī)模和資金，無(wú)法與之抗衡，生存空間受到空前打壓。

　　即使是上市房企，也開(kāi)始出現(xiàn)明顯的分化。

　　以最新的房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企合計(jì)為31家，其中業(yè)績(jī)預(yù)增的有15家，占目前公布中報(bào)預(yù)告房地產(chǎn)總數(shù)的48.4%。從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的具體金額上看，主營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)的金融街以凈利潤(rùn)約8.6億至11.2億元的業(yè)績(jī)?cè)龇邮�，其增長(zhǎng)幅度為70%-120%。深物業(yè)A、深長(zhǎng)城、天�；�、寧波富達(dá)、珠江實(shí)業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)增幅也在100%以上。

　　除15家預(yù)增房企外，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，另有5家虧損。在11家業(yè)績(jī)下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤(rùn)約500萬(wàn)元，同比下降98.9%。海德股份、重慶實(shí)業(yè)、濱江集團(tuán)、中茵股份、宜華地的業(yè)績(jī)降幅都在60%以上。

　　尋找投資機(jī)會(huì)

　　通過(guò)美國(guó)的金融危機(jī)和日本以及愛(ài)爾蘭的房地產(chǎn)泡沫，可以很容易得出一個(gè)結(jié)論，那就是低利率與過(guò)于寬松的貨幣供應(yīng)是形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要原因。缺乏彈性的匯率制度只會(huì)助長(zhǎng)熱錢的投機(jī)效應(yīng)，從而進(jìn)一步推高物價(jià)和通貨膨脹。

　　為此，中國(guó)政府旗幟鮮明地把穩(wěn)定物價(jià)和抑制通脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展讓位于國(guó)家經(jīng)濟(jì)和民生的大局。地方政府不得不在土地財(cái)政之外，尋找新的財(cái)源。單純粗放式的固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，已經(jīng)不能適應(yīng)這種巨變。集約型的內(nèi)生式的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和新型工業(yè)化發(fā)展模式急需建立。

　　在這種形勢(shì)下，國(guó)家在“十二五”規(guī)劃中提出了重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是取代房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱性產(chǎn)業(yè)地位。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)是通過(guò)大力發(fā)展保障性住房、積極探索房產(chǎn)稅改革等舉措，加快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。在“十二五”規(guī)劃中，保障性住房將以每年600萬(wàn)套增長(zhǎng)。在不斷收緊商品房開(kāi)發(fā)貸款同時(shí)，國(guó)家進(jìn)一步要求地方政府建立舉債融資機(jī)制，確保保障性住房的資金需求�？梢灶A(yù)計(jì)，保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，將為商品房虛高的價(jià)格泡沫提供擠出空間。

　　從投資的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)大的市場(chǎng)景氣指數(shù)將持續(xù)下降。新的投資機(jī)會(huì)來(lái)自于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和去泡沫化過(guò)程中企業(yè)的分化和重組。

　　房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型三模式

　　面對(duì)如此的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從？本文預(yù)從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的三種模式為出發(fā)，以詳細(xì)案例為大家詳解房地產(chǎn)企業(yè)在此經(jīng)濟(jì)形式下的發(fā)展方式選擇。

　　1.高周轉(zhuǎn)模式

　　這個(gè)模式以萬(wàn)科和保利地產(chǎn)為代表。337天1000億，萬(wàn)科在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策下，用11個(gè)月零1天的時(shí)間，創(chuàng)下了12位數(shù)的銷售業(yè)績(jī)，提前4年實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想，成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司。

　　萬(wàn)科能取得較好的銷售業(yè)績(jī)，主要由于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式符合市場(chǎng)需求和政策導(dǎo)向。這得益于萬(wàn)科作為住宅地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，在2010年以來(lái)適時(shí)采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開(kāi)發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達(dá)40余個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模，以及融資優(yōu)勢(shì)等都是有助于萬(wàn)科“逆勢(shì)擴(kuò)張”的原因。

　　相比于萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式，另一家房產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)業(yè)同樣走出了一條快銷售、高周轉(zhuǎn)的追趕之路。除了資本運(yùn)作能力保證了保利資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)模式的順利運(yùn)作外；憑借著央企的身份，其產(chǎn)品線還是要比同樣秉持快速周轉(zhuǎn)模式的萬(wàn)科等企業(yè)更多元。保利地產(chǎn)6月銷售首次突破100億元,是繼萬(wàn)科去年9月銷售首次破百億元后,第二家單月銷售破百億的A股房地產(chǎn)上市公司。6月保利銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)58%,明顯優(yōu)于全國(guó)33個(gè)城市成交量環(huán)比2%的漲幅,估計(jì)也將明顯跑贏全國(guó)增速。突出的銷售業(yè)績(jī)主要得益于供應(yīng)的大幅提升、以及高性價(jià)比產(chǎn)品。

　　2.商業(yè)地產(chǎn)模式

　　這個(gè)模式以萬(wàn)達(dá)和金融街為代表。在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域遭遇政策調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)的火爆，堅(jiān)定了住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的信心。從2011年房企年報(bào)和業(yè)績(jī)發(fā)布情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的90%有進(jìn)軍或者擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)版圖的構(gòu)想，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為趨勢(shì)。目前，在市場(chǎng)上流傳的商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際是個(gè)大商業(yè)地產(chǎn)的概念，包括零售業(yè)、寫(xiě)字樓、工業(yè)類等等。相關(guān)的公司包括：世茂股份、中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋、張江高科、金融街、陽(yáng)光股份)和鳳凰股份等。

　　從第一代“沃爾瑪+萬(wàn)達(dá)”的訂單地產(chǎn)，到現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代“城市綜合體”模式，多生態(tài)的組合是萬(wàn)達(dá)制勝的法寶，萬(wàn)達(dá)通過(guò)與國(guó)際化的戰(zhàn)略合作伙伴捆綁，打造了集寫(xiě)字樓、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、公寓于一體的城市綜合體。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾這樣解釋萬(wàn)達(dá)的訂單式模式，“第一是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，由于萬(wàn)達(dá)擁有多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅銀行資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模就有望達(dá)到300億元。第二是預(yù)售款，萬(wàn)達(dá)銷售物業(yè)占總開(kāi)發(fā)量的60%左右，不僅僅是商業(yè)，在周邊往往有辦公、住宅等物業(yè)出售。由于企業(yè)的良好口碑，預(yù)售款可以占到現(xiàn)金流的40%-50%。第三是集團(tuán)自有資金，一般占到總投資的四分之一左右�！� 訂單商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外是很流行的商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場(chǎng)完工之后在招商可能出現(xiàn)的招租難問(wèn)題。

　　萬(wàn)達(dá)在訂單地產(chǎn)模式基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出的城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式，聚焦于通過(guò)“寫(xiě)字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業(yè)形式營(yíng)造城市的次中心。通過(guò)多業(yè)態(tài)的空間聚集，最大程度吸引消費(fèi)人流，并開(kāi)發(fā)出出租型物業(yè)和自營(yíng)性物業(yè)相結(jié)合的盈利模式。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是多產(chǎn)業(yè)的整合。不久前，萬(wàn)達(dá)總裁王健林列出了幾個(gè)具體目標(biāo)：2010年，持有物業(yè)面積達(dá)到800萬(wàn)平方米，物業(yè)總開(kāi)發(fā)量達(dá)到2000萬(wàn)平方米，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到亞洲第一，新開(kāi)15家五星級(jí)酒店；到2012年，萬(wàn)千百貨開(kāi)店80家，規(guī)模中國(guó)第一，在全球同類企業(yè)中排名第二。

　　金融街則將一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，聚焦于金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概念，并打造圍繞金融經(jīng)濟(jì)的配套商業(yè)體系，打造了獨(dú)特的金融地產(chǎn)運(yùn)作模式。由于跨國(guó)公司增多且國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始追求高品質(zhì)寫(xiě)字樓，導(dǎo)致2010年中國(guó)市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢(shì)，空置率下降。同時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)零售活動(dòng)強(qiáng)勁，多數(shù)市場(chǎng)的租金水平呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。金融街今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入較去年同期上漲100.09%，凈利潤(rùn)6.76億元，同比增長(zhǎng)615.47%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)虧、預(yù)減的大環(huán)境下，金融街以商務(wù)地產(chǎn)為核心的三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)逐步形成，多項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，業(yè)績(jī)處于快速增長(zhǎng)階段。堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充。公司目前842萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中32%是商務(wù)地產(chǎn)，預(yù)期未來(lái)占比將提升至70%，利潤(rùn)構(gòu)成也將相應(yīng)提升。目前公司自持物業(yè)64萬(wàn)平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區(qū)，未來(lái)自持物業(yè)上限將有望從凈資產(chǎn)的70%提升至100%，規(guī)模及占比將穩(wěn)步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開(kāi)發(fā)商務(wù)地產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)。

　　3.地產(chǎn)多元化模式

　　這種模式以華僑城和中國(guó)寶安(000009,股吧)為代表。在調(diào)控成為常態(tài)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)中的投資利潤(rùn)比重越來(lái)越小，部分開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的投資利潤(rùn)，可能進(jìn)行多元化投資，實(shí)行“房地產(chǎn)+X”的戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向其他更高利潤(rùn)的行業(yè)中去，如大金融行業(yè)、資源性行業(yè)、新能源行業(yè)等。其中最典型的是華僑城的“主題公園+地產(chǎn)”的旅游地產(chǎn)模式，中國(guó)寶安“新能源+地產(chǎn)”的多元化模式。

　　以華僑城為例，2010年171億銷售收入中，來(lái)自旅游的收入高達(dá)94億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入54%，而房地產(chǎn)的收入僅為70億元，占比不過(guò)40%。旅游收入已超過(guò)地產(chǎn)，且旅游業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，是非常好的長(zhǎng)線品種。

　　以中國(guó)寶安為例，2010年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.17億元,同比減少1.61%；而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)5.24億元,同比反而增加4.9%,實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)3.25億元,同比增長(zhǎng)28.41%。在樓市調(diào)控政策持續(xù)壓制的情況下,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下降。但以新能源為核心的高新技術(shù)業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2010年公司高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)4.7億元,同比增加61.57%,近三年的增長(zhǎng)速度保持在50%以上,毛利率為39.56%,同比上升13個(gè)百分點(diǎn)。另外公司2010年分別投資控股了寧波拜特、大地和、新疆鵬遠(yuǎn)等公司,完善了新能源產(chǎn)業(yè)鏈。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊的情況下，中國(guó)寶安2010年賬面現(xiàn)金竟然高達(dá)16億元。而這正是地產(chǎn)多元化模式帶來(lái)的結(jié)果。

　　三種模式的轉(zhuǎn)化融合

　　筆者注意到，上述三種模式之間，也在發(fā)生交叉和重合。比如以萬(wàn)科保利為代表的高周轉(zhuǎn)住宅地產(chǎn)商也在向城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)模式滲透。而以萬(wàn)達(dá)和金融街為代表的商業(yè)地產(chǎn)商則開(kāi)始向旅游地產(chǎn)和金融地產(chǎn)延伸。

　　2010年，萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除80%開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，3年內(nèi)萬(wàn)科將建成220萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)配套。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進(jìn)。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)三至五年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬(wàn)平方米。2010年，保利取得的土地儲(chǔ)備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。

　　有鑒于華僑城旅游地產(chǎn)的成功模式，連高周轉(zhuǎn)住宅地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)保利和商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)都紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)。2010年12月，保利決定在6年時(shí)間內(nèi)投資100億元，在樟木頭寶山生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)一個(gè)占地面積達(dá)26.6平方公里的生態(tài)城項(xiàng)目。這是短短兩個(gè)月內(nèi)，保利第三個(gè)投資超過(guò)100億元的大型旅游綜合體項(xiàng)目。保利表示，綜合體項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在是保利地產(chǎn)正在積極探討與研究的方向。自2008年至今，萬(wàn)達(dá)已投資近1700億元于旅游地產(chǎn)，目前已占據(jù)旅游地產(chǎn)業(yè)近50%的市場(chǎng)份額，在商業(yè)地產(chǎn)之外開(kāi)辟了另一片戰(zhàn)場(chǎng)。

　　除了上述三種當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)主要的轉(zhuǎn)型模式之外，目前還有保障房、三舊改造以及房地產(chǎn)金融三種轉(zhuǎn)型模式。但筆者認(rèn)為，第一，保障房建設(shè)受價(jià)格政策限制，房企很難找到理想的盈利模式，最終只會(huì)讓水泥和鋼構(gòu)等建材企業(yè)吃了大頭。第二，三舊改造并沒(méi)有很好地解決融資難的問(wèn)題。第三，房地產(chǎn)金融，包括（REITS）,只是部分房企破解資金困局的一個(gè)突破口，由于政策配套細(xì)則缺乏，現(xiàn)在還只能處在半公開(kāi)的狀態(tài)下探索，目前很難成為房地產(chǎn)企業(yè)主流。