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【主持人】2011年整個(gè)房地產(chǎn)市場是一個(gè)熱點(diǎn)話題，關(guān)于房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型以及轉(zhuǎn)型之后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受到廣大投資者的關(guān)注。
　　今天我們有幸請到位于北京西三環(huán)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目"光耀東方中心"的整體運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，他們分別是北京光耀東方投資管理有限公司招商總監(jiān)杜建甫，杜先生主要負(fù)責(zé)光耀東方中心項(xiàng)目的招商、運(yùn)營方面的工作，第二位是光耀東方集團(tuán)策劃部總監(jiān)伍苪瑤女士，她主要負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃工作，第三位是北京光耀東方投資管理有限公司銷售總監(jiān)安娜女士，她在項(xiàng)目運(yùn)作過程中負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售工作。
　　現(xiàn)在是房地產(chǎn)一個(gè)非常熱點(diǎn)的時(shí)候--"金九銀十"，十月份馬上過去，回顧2011年市場表現(xiàn)來說，可以說住宅市場延續(xù)低迷，正在經(jīng)歷較往年比較冷的時(shí)期。商業(yè)市場比往年更火熱一些，對于這種"冰火兩重天"的現(xiàn)象，伍總監(jiān)是怎么看待的?
　　【伍苪瑤】有關(guān)于目前的"冰火兩重天"的現(xiàn)象，背后的原因是有兩層，一是核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的需求持續(xù)增長，二是調(diào)控政策重于住宅市場，使得商業(yè)地產(chǎn)的"投資避險(xiǎn)效應(yīng)"凸顯。
　　我們回顧一下1997年亞洲金融風(fēng)暴，到2008年的全球金融危機(jī)，在整個(gè)金融危機(jī)當(dāng)中，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)不僅起到保值的作用，還有升值的作用。前一段時(shí)間CCTV2的新聞報(bào)道，深圳一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)，其價(jià)值從十年前到現(xiàn)在漲了10倍，如果以前是10萬，現(xiàn)在就是100萬。
　　從目前的市場狀況看，部分地區(qū)的寫字樓的租金比去年上漲了70%。因此目前的投資者也認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是一種相對安全的投資方式。
　　【主持人】剛才伍總說到，商用市場是相對安全的投資區(qū)域，不僅投資者看到了這一點(diǎn)，開發(fā)商更看到了這一點(diǎn)。2011年我們看到，各大開發(fā)商投資于商業(yè)地產(chǎn)，或加大了開發(fā)的比例，對此現(xiàn)象您是怎么看的?
　　【伍苪瑤】2010年至今，受限購政策和地方政府土地出讓方式的驅(qū)使，很多住宅開發(fā)商紛紛主動(dòng)或者被動(dòng)的"轉(zhuǎn)行"，將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅投資的重點(diǎn)之一，因此令各地的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了類似"井噴"的狀況。
　　不過需要注意的是，"井噴"的表象并不能掩蓋商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，既部分有真實(shí)需求的區(qū)域，供給不足;而部分需求不足的區(qū)域，則出現(xiàn)了盲目建設(shè)。在這種情況下，開發(fā)商更應(yīng)該對區(qū)域的需求，以及商業(yè)地產(chǎn)前景作出準(zhǔn)確的判斷。城市選擇和核心區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值穩(wěn)步提升的核心，也是開發(fā)商保持一個(gè)健康的方向來發(fā)展商用物業(yè)的關(guān)鍵。
　　【主持人】2011年前十個(gè)月，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)非�；钴S。以北京市場來說，整個(gè)租金走勢上漲幅度非常大，大宗成交很多。各大行的季度報(bào)告顯示，這個(gè)租金狀況來說目前已經(jīng)超過上海，居于全國第一位，幾位對北京市場目前的整體市場需求的真實(shí)感受怎么樣?請安娜女士說一下。
　　【安娜】北京商業(yè)地產(chǎn)市場的活躍，其實(shí)已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2009年年底到現(xiàn)在，北京市寫字樓租金和售價(jià)，都保持著穩(wěn)步增長的態(tài)勢。我們目前的感受來說，雖然說現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)狀況前景不明朗，但是北京的市寫字樓的租售需求還是保持著強(qiáng)勁的狀態(tài)。基本上現(xiàn)在像租賃的一些公司，有一些咨詢類的、金融類的、律師事務(wù)所，這些行業(yè)是市場租賃的需求點(diǎn)。
　　另外一個(gè)方面來講，2009年底到現(xiàn)在北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的新增供應(yīng)量持續(xù)下滑，整個(gè)北京商業(yè)物業(yè)的空置率開始下滑，整個(gè)寫字樓的空置率已經(jīng)降到了三年以來最低的點(diǎn)。所以說，現(xiàn)在的需求是非常旺盛的。
　　【主持人】目前空置率下降、租金和售價(jià)上揚(yáng)，市場需求旺盛，對商業(yè)物業(yè)投資者來說意味著什么?
　　【安娜】售價(jià)快速上漲，意味著寫字樓短期投資的獲利空間增加，而租金的快速上漲，則意味著長期投資者的可以期待穩(wěn)定上揚(yáng)的租金收益，也意味著同等投入下，投資回報(bào)率的上漲，以及回報(bào)期的大幅縮短。
　　并且，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，2011年至2015年，寫字樓的出售價(jià)格與租金將保持2010年底至今的增長勢頭。也就是說，現(xiàn)在是進(jìn)入北京寫字樓市場的黃金時(shí)期。中銀國際分析，中長期來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金和收益率水平將和國際接軌。
　　【主持人】現(xiàn)在是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)，也是未來投資收益大幅增加的好時(shí)機(jī)。在這樣的市場判斷下，光耀東方集團(tuán)對商業(yè)地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略是什么?具體規(guī)劃又是什么?請伍總解釋一下。
　　【伍苪瑤】光耀東方集團(tuán)一直在全國范圍內(nèi)有這樣一個(gè)戰(zhàn)略，我們一直是以綜合體為基礎(chǔ)，以投資、并購、重組為重點(diǎn)，以商業(yè)運(yùn)營為主線的完整體系。2011年我們在全國范圍并購的重點(diǎn)一共有五個(gè)方面的，從目前航天橋的光耀東方中心，2011年9月份收購的，我們在天津也收購了云南城投的項(xiàng)目，目前命名為光耀東方國際大廈，然后在上海也收購了項(xiàng)目，目前叫做光耀東方商廈;在山東也通過控股方式重組了一家零售企業(yè)。
　　【主持人】在光耀東方的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中，商業(yè)運(yùn)營管理也是非常重要的主線。我們也看到，包括萬達(dá)、世茂等商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，也在探索自身商業(yè)運(yùn)營管理的模式。商業(yè)運(yùn)營管理在光耀東方發(fā)展中的作用是什么?請杜先生來解釋一下。
　　【杜建甫】我們的商業(yè)在公司中是相輔相成的，從最初的商業(yè)模式到地產(chǎn)模式到綜合體模式。我們原來在二三線做，以寫字樓為主，在山東區(qū)域有住宅公司。在北京以綜合體為主，以住宅、公寓、寫字樓為主，像寫字樓、公寓以出售為主，為公司未來發(fā)展提供資金。
　　商業(yè)一般都是自持，沒有銷售。用穩(wěn)定的收入把整個(gè)商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來，跟萬達(dá)有一些相似，萬達(dá)用寫字樓、公寓的銷售來維持未來發(fā)展需要，但是商業(yè)是起到穩(wěn)定的一個(gè)作用。
　　【主持人】剛才說到公司在一二線城市以并購作為投資重點(diǎn)，光耀東方中心這個(gè)項(xiàng)目也是今年的一個(gè)成功案例。光耀東方集團(tuán)對此進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃以及并購這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，選擇的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是什么?
　　【伍苪瑤】我們選擇并購的項(xiàng)目，首先是區(qū)域位置，在一線城市不能出四環(huán)，二三線城市不能出核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢要凸顯。其次有一個(gè)價(jià)值再造的方向、機(jī)會(huì)，有提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)的空間。
　　【主持人】具體來說，光耀東方中心的區(qū)位優(yōu)勢是什么?定位之后，對項(xiàng)目業(yè)態(tài)有什么計(jì)劃?
　　【伍苪瑤】光耀東方中心這個(gè)項(xiàng)目，在航空橋東北角，目前北京三環(huán)內(nèi)的位置是城市的核心位置。同時(shí)還是一個(gè)"三區(qū)交匯"的地方，是國家及政務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)和金融區(qū)的中樞。它在航空橋東北角，目前北京三環(huán)內(nèi)的位置是城市的核心位置，周邊有很多國家級(jí)的機(jī)構(gòu)，以及國家部委。
　　我們把十萬平米左右的光耀東方中心收購后，主要的業(yè)態(tài)是兩棟寫字樓和四層的商業(yè)。寫字樓一個(gè)是五A級(jí)的，為了滿足目前的用戶或者周邊的一些需要用的用戶，都是一些重要的國企、央企，或者說是他的一些關(guān)聯(lián)企業(yè)。其次，定為服務(wù)式寫字樓，也是經(jīng)過市場研究，比如說金融街或者是西部一些寫字樓，其實(shí)經(jīng)過調(diào)研之后，整個(gè)公司發(fā)現(xiàn)西部寫字樓是很稀缺的，量很小，尤其是服務(wù)式寫字樓比較適合大型的國外的500強(qiáng)的機(jī)構(gòu)，先頭部隊(duì)來到北京之后，如果要重新租賃、買辦公家具，然后進(jìn)入周期比較長，不利于馬上工作。我們定位為服務(wù)式寫字樓，拎電腦可以入駐。
　　【主持人】縮短了辦公的時(shí)間成本。
　　【伍苪瑤】對。從周邊市場得到一些數(shù)據(jù)，尤其是金融街一帶的關(guān)聯(lián)企業(yè)，或者是金融街，或者是長安街西的一些寫字樓都是滿租的狀態(tài)。
　　【主持人】剛才說的西三環(huán)整個(gè)寫字樓市場需求非常旺盛，但是整個(gè)市場供給量比較稀缺，光耀東方項(xiàng)目入市以后在商圈會(huì)引起轟動(dòng)，我們剛才說到寫字樓項(xiàng)目，在整體定位規(guī)劃之后，整個(gè)后期的運(yùn)作、運(yùn)營和后期的物業(yè)管理，整體是非常關(guān)鍵，對開發(fā)商實(shí)力是非常大的考驗(yàn)。光耀東方集團(tuán)在整個(gè)寫字樓的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)非常豐富，請安女士解釋一下整個(gè)項(xiàng)目的操作難點(diǎn)是什么?開發(fā)商有哪些目前來說，您給開發(fā)商在寫字樓的運(yùn)作有什么意見、建議?
　　【安娜】我們關(guān)鍵有三點(diǎn)，第一點(diǎn)前期市場調(diào)研，第二點(diǎn)，市場定位，第三點(diǎn)，鎖定目標(biāo)服務(wù)群體。接下來，策劃、營銷推廣。
　　【主持人】整體前中后期需要下精力。剛才三位介紹到光耀東方中心這個(gè)項(xiàng)目來說，除了寫字樓部分之外，還有一部分商業(yè)部分就是剛才介紹的，商業(yè)部分大概是一個(gè)什么情況?
　　【杜建甫】我們的光耀東方中心原來有一些經(jīng)營戶，目前正在經(jīng)營，我們物業(yè)正在逐步收回，已經(jīng)收回一部分，原來有一些經(jīng)營狀態(tài)非常不錯(cuò)的，他們在經(jīng)營，我們在后期整改過程中全部商業(yè)，我們重新打造成高檔商業(yè)。
　　【主持人】現(xiàn)在招商的部分商業(yè)物業(yè)是一個(gè)什么情況?
　　【杜建甫】我們是這樣，收回以后統(tǒng)一規(guī)劃，不管是原來的自營戶還是繼續(xù)經(jīng)營或者配合我們改造，重新打造我們的廣場，我們都要全部收回，重新改造。
　　【主持人】未來重新改造有沒有一個(gè)大概的定位?或者詳細(xì)的規(guī)劃?
　　【杜建甫】有的，其實(shí)從收這個(gè)項(xiàng)目開始，包括寫字樓、商業(yè)品質(zhì)，包括定位，我們都做了調(diào)查。沒有100%的信心，一般不會(huì)對一個(gè)項(xiàng)目下手。我們上面定位都是在五A級(jí)寫字樓，而且租戶品質(zhì)都比較高，根據(jù)自身的情況，我們整個(gè)商業(yè)定成國際、國內(nèi)一線品牌以上，包括奢侈品牌。目前定位在西部地區(qū)還是比較稀缺的，我們想打造中西部區(qū)域高檔商業(yè)這樣的概念。
　　【主持人】這部分規(guī)劃已經(jīng)開始實(shí)施或者運(yùn)營階段了嗎?
　　【杜建甫】目前在前期階段，畢竟商業(yè)是一個(gè)過程，而且定位不可能隨隨便便就做成了，我們一定要慎重，這個(gè)區(qū)域還在前期實(shí)施階段。
　　【主持人】整個(gè)實(shí)施也在按照這個(gè)程序在進(jìn)行。像我們知道，咱們項(xiàng)目定位現(xiàn)在已經(jīng)出來，光耀東方中心整體的寫字樓作為商業(yè)定位，包括整體的運(yùn)營，現(xiàn)在進(jìn)入實(shí)施階段，請安娜女士介紹一下客戶定位是什么樣的?
　　【安娜】我們寫字樓客戶主要是分幾塊，第一個(gè)自用戶，我們項(xiàng)目屬于三區(qū)交匯的地方，所有的自用戶圍繞央企、國企，還有一部分投資客戶，一些民間資本投資，像山西等。
　　【主持人】目前的客戶群體進(jìn)來以后，在客戶接待、接觸工作，目前進(jìn)展情況如何?
　　【安娜】進(jìn)展情況還是挺好的，因?yàn)楹芏嗫蛻粽J(rèn)為我們這個(gè)項(xiàng)目的地段，包括現(xiàn)在的配套，還有交通，都是非常好的。
　　【主持人】剛才伍總介紹光耀東方中心是一個(gè)服務(wù)式的寫字樓，區(qū)別于普通的5A，有一些什么具體體現(xiàn)?
　　【伍苪瑤】我們定位服務(wù)式寫字樓，起源于國外，很多成熟的歐洲國家。目前對于服務(wù)式寫字樓是這個(gè)樣子的，實(shí)現(xiàn)一些服務(wù)，剛才說到世界500強(qiáng)有一些先頭部隊(duì)過來，我們會(huì)提供服務(wù)，包括工商注冊、私人秘書、所有的打印、電腦的維護(hù)使用，等等，各方面所有的服務(wù)。一個(gè)人也可以很快捷、方便的，馬上投入到一個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作當(dāng)中。
　　【主持人】咱們寫字樓這部分會(huì)提供很多在公司的業(yè)務(wù)方面提供幫助，辦公方面的協(xié)助，整體非常多。我們知道光耀東方中心是光耀東方集團(tuán)在北京并購的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目并購以后進(jìn)行一系列的升級(jí)改造，在入市的時(shí)候，不知道具體的升級(jí)和升級(jí)改造和價(jià)值再造方面體現(xiàn)在什么地方?
　　【伍苪瑤】如果大家最近路過光耀東方中心廣場，可以看到有一個(gè)很大的變化，原來很陳舊的廣場地磚，我們換上新的，很現(xiàn)代化的地磚。這只是一個(gè)方面，首先在硬件方面有很多改造，包括以后的寫字樓公共區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)都有所提升;軟件方面來說，我們整個(gè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，包括我們?yōu)榱斯緫?zhàn)略和或者重點(diǎn)項(xiàng)目，成立了光耀東方商業(yè)集團(tuán)，這一點(diǎn)杜總比較清楚。
　　【主持人】杜總解釋一下咱們集團(tuán)在光耀東方中心商業(yè)方面有什么具體的升級(jí)改造?
　　【杜建甫】這個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)改造，第一個(gè)是硬件，包括整個(gè)廣場全部的變化，里面有一些設(shè)備，硬件都進(jìn)行更新。從軟件方面出發(fā)，我們公司有很好的招商運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，包括我們后期引進(jìn)北京的一些非常知名的公司，提供物業(yè)幫助。我們從硬件、軟件方面進(jìn)行打造。包括原來的品牌不符合我們要求的，把品牌升級(jí)，打造北京市集各種品牌為一體的商業(yè)體。
　　【主持人】不管是入住的商鋪還是物業(yè)管理都有創(chuàng)新。
　　【杜建甫】三個(gè)方面，一個(gè)是硬件，一個(gè)軟件，一個(gè)入住的客戶。
　　【主持人】寫字樓來說，目前是在售的寫字樓項(xiàng)目，對投資者有很多值得考慮的投資點(diǎn)，我們光耀東方中心項(xiàng)目對投資者來說最大的吸引點(diǎn)是什么?用幾個(gè)關(guān)鍵詞總結(jié)一下，我們光耀東方中心項(xiàng)目的品質(zhì)、特色或者對投資者的吸引點(diǎn)或者投資價(jià)值?
　　【杜建甫】跟我們商業(yè)選址有一些相似，首先看地段，我們的地點(diǎn)是中央電視臺(tái)對面，這個(gè)位置是唯一的，價(jià)值非常高。
　　【杜建甫】關(guān)鍵詞就是稀缺性、位置，投資價(jià)值有吸引力。
　　【伍苪瑤】我就說一句話，光耀東方中心價(jià)值再造一定會(huì)為各位帶來資產(chǎn)升值。
　　【安娜】我用我們項(xiàng)目的一個(gè)定位概括一下，光耀東方中心是西三環(huán)區(qū)域集辦公、休閑、商業(yè)為一體的商業(yè)綜合體，即買即用，即買即收益。
　　【主持人】從三位可以看到，稀缺性、即買即收益、位置，是非常好的投資點(diǎn)，在即將到來的光耀東方中心的開盤儀式成功，感謝三位參與今天的論壇，謝謝。

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