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“在股市等投資渠道不暢時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將是明年最熱門(mén)的投資方向。與住宅繼續(xù)限購(gòu)相比，明年商鋪將不會(huì)限購(gòu)�！�12月19日，DTZ戴德梁行商業(yè)部助理董事伍林接受本報(bào)采訪時(shí)表示，在資金尋找出路的背景下，明年商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)被催熱。
　　據(jù)DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月18日，武漢商鋪成交9103套，成交面積86.1萬(wàn)平方米，成交均價(jià)13606元/平方米，成交金額超過(guò)140億元。
　　投資大眾化
　　“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展模式仍是住宅依賴(lài)型，即以住宅銷(xiāo)售收入來(lái)支持商業(yè)項(xiàng)目的持有，而國(guó)外基本上都是依賴(lài)專(zhuān)業(yè)基金或保險(xiǎn)金、養(yǎng)老金，所以住宅調(diào)控一定會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平接受本報(bào)采訪時(shí)表示，明年總體銀根緊張，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響也較大。武漢這樣的城市其實(shí)商業(yè)量并不短缺，重點(diǎn)是提高品質(zhì)和創(chuàng)新。
　　伍林介紹，目前，武漢的商鋪?zhàn)畹偷挠袉蝺r(jià)6000元-1萬(wàn)元，平均單價(jià)在3萬(wàn)元-8萬(wàn)元，最高單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元。住宅是必需品，商鋪是投資品。以前，武漢的商鋪都是投資客研究的對(duì)象，最近兩年，商鋪投資更大眾化。
　　今年，武漢的城市商業(yè)項(xiàng)目與社區(qū)商鋪銷(xiāo)售都比較理想。以今年11月份的數(shù)據(jù)為例，武漢商鋪成交1266套，環(huán)比增長(zhǎng)86.45%。伍林表示，以漢街為代表萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均超過(guò)8成以上，融科天城3期的社區(qū)商鋪銷(xiāo)售六七成以上。
　　但武漢某商業(yè)地產(chǎn)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年受樓市大氣候影響，商鋪投資也受到影響，今年剛剛完成全年任務(wù)。該房企下屬的3個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)銷(xiāo)售過(guò)半，一個(gè)快售罄，一個(gè)還在認(rèn)籌。
　　風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂(yōu)
　　“面對(duì)今年租售兩旺的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不容小視。在連續(xù)的住宅限購(gòu)政策刺激商業(yè)地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，很多城市舉著綜合體開(kāi)發(fā)的大旗，大興土木、集中放量、盲目開(kāi)發(fā)、定位不清、再加之運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)令人堪憂(yōu)，”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事、研究部總經(jīng)理張平接受本報(bào)采訪時(shí)表示。
　　張平認(rèn)為，像武漢這樣的二三線城市由于缺乏強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)支撐，一些開(kāi)發(fā)商迫于現(xiàn)金流的壓力，分散業(yè)權(quán)的散售型物業(yè)成為部分市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理及資產(chǎn)升值帶來(lái)極大的不可控性。如何精準(zhǔn)定位、把握機(jī)會(huì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)越來(lái)越成為擺在開(kāi)發(fā)商面前的重要課題。
　　伍林介紹，住宅限購(gòu)后，武漢越來(lái)越多的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。而據(jù)記者了解，在武漢本地，福星惠譽(yù)、長(zhǎng)城建設(shè)、人信地產(chǎn)等企業(yè)也開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。
　　南國(guó)置業(yè)相關(guān)人士透露，明年該公司將啟動(dòng)南國(guó)大武漢2期與漢口西30萬(wàn)方大型城市綜合體——南國(guó)花郡。在后湖，與武漢地產(chǎn)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，南國(guó)置業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)部分。另外，該公司的漢口精武路項(xiàng)目目前已動(dòng)工，但可能不銷(xiāo)售。
　　商鋪不受限
　　今年3月1日起，武漢對(duì)非住宅(含商鋪、寫(xiě)字樓、廠房等)轉(zhuǎn)讓征收5%的土地增值稅和3%的個(gè)人所得稅。
　　以面積50平方米、買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn)元、賣(mài)出價(jià)100萬(wàn)元的商鋪為例，調(diào)整前所需稅費(fèi)為7.1105萬(wàn)元，調(diào)整后為15.1105萬(wàn)元，交易成本大為增加。這是武漢繼“限購(gòu)令”后首次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控。此后，市場(chǎng)流傳著更多在貸款首付與利率、房產(chǎn)稅等方面限制商鋪投資的傳言。
　　“商鋪首付5成，貸款最長(zhǎng)時(shí)間10年，利率上浮10%”，伍林介紹，商鋪的貸款政策一直比較穩(wěn)定，明年不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)傳聞的“購(gòu)鋪限貸”。
　　明年，房產(chǎn)稅是否拿商鋪“開(kāi)刀”？伍林解釋?zhuān)慨a(chǎn)稅主要針對(duì)住宅。而商鋪在經(jīng)營(yíng)中可以帶來(lái)長(zhǎng)期稅收。明年將不會(huì)對(duì)商鋪征房產(chǎn)稅。
　　記者觀察：明年商鋪還要火一把
　　圣誕節(jié)、元旦“雙節(jié)”即將來(lái)臨，武漢各大百貨商場(chǎng)集體“搶跑”。
　　武漢，因“商”而聞名。去年，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額排名中，武漢位居第7位。今年7月份，DTZ戴德梁行發(fā)布的研究結(jié)果顯示，武漢位居全國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)投資吸引城市排名也是第7位。10月11日，“2011福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”榜單顯示，武漢位列第19位。
　　與武漢商業(yè)地位的不斷提升，武漢的商業(yè)地產(chǎn)也蒸蒸日上。臨近年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始集中爆發(fā)。
　　12月17日，光谷天地商業(yè)街開(kāi)街。該商業(yè)街可容納近600家商鋪，建成后成為光谷片區(qū)第二大商業(yè)街；位于司門(mén)口的漢飛·逛逛街開(kāi)盤(pán)，3小時(shí)賣(mài)出2個(gè)億；12月18日，金馬凱旋家居CBD推出了146套獨(dú)立門(mén)棟式街鋪；英特宜家購(gòu)物中心、紅星美凱龍兩大商業(yè)綜合體在古田奠基；12月20日，精武路地塊被南國(guó)置業(yè)拍下，樓面地價(jià)8400元/平方米，將建一座“南國(guó)中心”的商業(yè)綜合體；12月25日，漢陽(yáng)王家灣的170萬(wàn)方都市綜合體——人信匯將首次亮相。
　　從最近兩年土地成交情況分析，2012年，武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將大規(guī)模上市，市民投資商鋪的選擇空間更廣。在良莠不齊的商鋪中，投資者可能“一鋪養(yǎng)三代”，也可能“一鋪套三代”。建議各位商鋪投資者不隨波逐流，量力而行。
　　業(yè)界觀點(diǎn)：商業(yè)綜合體“3G”時(shí)代到來(lái)
　　發(fā)言機(jī)構(gòu)：五合國(guó)際
　　商業(yè)綜合體已成為近期的一個(gè)熱門(mén)詞語(yǔ)。
　　翻開(kāi)商業(yè)綜合體的發(fā)展史，可以看到最早的商業(yè)綜合體，僅滿(mǎn)足了消費(fèi)者傳統(tǒng)的購(gòu)物需要。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)“大賣(mài)場(chǎng)+百貨+寫(xiě)字樓/公寓”的組合方式，開(kāi)創(chuàng)了商業(yè)綜合體“2G”模式，為傳統(tǒng)購(gòu)物注入了部分體驗(yàn)式商業(yè)的元素，使中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入向“3G”發(fā)展的快車(chē)道。這就好比通信的1G模式，側(cè)重于滿(mǎn)足人們語(yǔ)音通信的基本需求，而發(fā)展到3G模式，則重點(diǎn)在于數(shù)據(jù)傳輸功能，滿(mǎn)足人們娛樂(lè)、體驗(yàn)等多方面的需求。
　　同樣的，以體驗(yàn)式商業(yè)為核心的“1+X”模式(“X”為酒店、或?qū)懽謽�、或公�?，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時(shí)代，從而引發(fā)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。
　　淘鋪服務(wù)：投資商鋪黃金準(zhǔn)則
　　金角銀邊草肚皮
　　“商鋪投資一定要堅(jiān)守‘金角銀邊草肚皮’的黃金準(zhǔn)則�！�
　　12月19日，DTZ戴德梁行商業(yè)部助理董事伍林介紹，“金角”是指街鋪拐角的地方，“銀邊”是指臨街商鋪，“草肚皮”是指一條商業(yè)街的中間部分。
　　樂(lè)淘鋪網(wǎng)創(chuàng)始合伙人殷駿認(rèn)為，無(wú)論是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)綜合體，還是社區(qū)商業(yè)，都是商業(yè)地產(chǎn)的一部分，而商業(yè)地產(chǎn)的根本是商業(yè)，地產(chǎn)只是載體，那么也就是只有商家賺到錢(qián)了，商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)穩(wěn)定的回報(bào)和穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而如果商家經(jīng)營(yíng)不善，那么商鋪只會(huì)成為空鋪。
　　關(guān)注1：正在升級(jí)的商圈
　　“光谷、漢正街、街道口、司門(mén)口等正在升級(jí)的商圈，可以重點(diǎn)關(guān)注。”伍林認(rèn)為，這些商圈中的臨街產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資風(fēng)險(xiǎn)低。如果是2樓以上的“格子鋪”，則要關(guān)注開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與運(yùn)營(yíng)能力，還要關(guān)注該商鋪的主題定位。
　　而殷駿認(rèn)為，商圈的升級(jí)是城市發(fā)展的象征。內(nèi)環(huán)商圈現(xiàn)在面臨的最大的問(wèn)題，也是它們以前最大的優(yōu)勢(shì)——區(qū)域位置。說(shuō)優(yōu)勢(shì)，是因?yàn)樗鼈兙褪撬追Q(chēng)的“市中心”，通達(dá)性好，商業(yè)氛圍好。而劣勢(shì)是停車(chē)難。所以，二環(huán)線邊上的商圈隨之崛起。例如，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和漢街都是如此，它們的位置不是絕對(duì)的中心，但交通便利，體量充足，同時(shí)與前者在業(yè)態(tài)組合方面進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。
　　“常青、古田、百步亭、南湖等更多區(qū)域性商圈也隨之升級(jí)，這些區(qū)域都是傳統(tǒng)的住宅集中區(qū)。對(duì)于投資者而言，這些區(qū)域性商圈的投資門(mén)檻更低，升值潛力更大；對(duì)于商家而言，入駐門(mén)檻更低，經(jīng)營(yíng)成本更低，市場(chǎng)空間也更大；對(duì)于消費(fèi)者而言，便利性更強(qiáng)，消費(fèi)頻率更高。”
　　關(guān)注2：風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)并存的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)
　　“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是商鋪投資中最難的一部分，風(fēng)險(xiǎn)高，利潤(rùn)也高。主題型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，投資者多以經(jīng)營(yíng)者為主。”伍林介紹。
　　殷駿認(rèn)為，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的局限性比較大，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)屬于相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)的項(xiàng)目，例如武漢漢正街、浙江義烏市場(chǎng)等等，但這些都是經(jīng)營(yíng)成功的案例。如果市場(chǎng)本身經(jīng)營(yíng)得不好，那么只會(huì)越來(lái)越差，所以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相比傳統(tǒng)商鋪，獨(dú)立性和穩(wěn)定性差很多，因?yàn)橥顿Y無(wú)非分兩塊，一是租金，二是商鋪本身的升值，而如果市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，手中的商鋪可能不但收不到應(yīng)得的租金，更有可能成為死鋪，轉(zhuǎn)手都轉(zhuǎn)不出去。
　　關(guān)注3：成長(zhǎng)中的社區(qū)商鋪
　　“新興社區(qū)的底商，市場(chǎng)需要培育期。”伍林認(rèn)為，當(dāng)前，出現(xiàn)的5年或更長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)鋪返利，則是培育市場(chǎng)的一種方式。
　　殷駿介紹，社區(qū)商業(yè)大多都是1層-3層。除了二、三樓有可能會(huì)有“主力商家”，例如大型餐飲、KTV等等，1層大多都是社區(qū)零售。作為商家本身而言，他們都能獨(dú)立生存，而且他們大多依托的就是項(xiàng)目本身周?chē)淖≌蛘咿k公人群。商家的經(jīng)營(yíng)能得到保障，投資者的收益自然也能保障，所以社區(qū)商業(yè)投資的資產(chǎn)升值沒(méi)有前者高，但穩(wěn)定的租金回報(bào)和商鋪本身的保值是可以保證的。
　　機(jī)構(gòu)推薦：2012年武漢商鋪投資精選
　　漢口片
　　中華城·華氏國(guó)際廣場(chǎng)
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：華氏集團(tuán)
　　商業(yè)體量：10萬(wàn)平方米
　　武漢世紀(jì)都會(huì)
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：和記黃埔
　　商業(yè)體量：3萬(wàn)平方米
　　南國(guó)中心
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：南國(guó)置業(yè)
　　商業(yè)體量：4萬(wàn)平方米
　　漢陽(yáng)片
　　海天歡樂(lè)購(gòu)
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：湖北金馳
　　商業(yè)體量：10萬(wàn)平方米
　　武昌片
　　普提金國(guó)際商業(yè)中心
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：普提金集團(tuán)
　　商業(yè)體量：16萬(wàn)平方米
　　1818中心
　　商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)商：中鐵十八局
　　商業(yè)體量：6.8萬(wàn)平方米
　　資料來(lái)源：DTZ戴德梁行
　　個(gè)案研究》》
　　王家灣商圈：
　　4大購(gòu)物中心貼身肉搏
　　最近在王家灣龍陽(yáng)大道、武漢卷煙廠對(duì)面，一座70萬(wàn)方的都市綜合體——漢陽(yáng)人信匯首次亮相。該項(xiàng)目中的2棟160米超高層項(xiàng)目，被譽(yù)為漢陽(yáng)惟一的“雙子樓”。該項(xiàng)目與“武漢摩爾城”僅相隔600米。由此形成“人信匯”、武漢摩爾城、大洋百貨與漢商21購(gòu)物中心4大商業(yè)綜合體“貼身肉搏”。
　　12月25日，“漢陽(yáng)人信匯”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心將開(kāi)放。該標(biāo)志著人信地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。明年3月30日，該項(xiàng)目一期商業(yè)、住宅與LOFT產(chǎn)品將上市。
　　“在二環(huán)內(nèi)，該項(xiàng)目還沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)項(xiàng)目中心營(yíng)銷(xiāo)管理部副總經(jīng)理王樂(lè)介紹，與武漢的多數(shù)銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)不同，該項(xiàng)目商業(yè)體量20萬(wàn)平方米，而該公司持有15萬(wàn)平方米�！暗厣仙啼伝旧鲜枪境钟�，地下產(chǎn)權(quán)商鋪將出售。”而地下兩層商鋪與地鐵3號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。
　　王樂(lè)認(rèn)為，該項(xiàng)目填補(bǔ)了區(qū)域的休閑購(gòu)物一站式需求。目前，在王家灣商圈內(nèi)，餐飲只是百貨的配套。與“武漢摩爾城”與“大洋百貨”項(xiàng)目定位不同，“人信匯”將推出時(shí)尚高端餐飲、體育文化等主題購(gòu)物中心、地鐵商業(yè)。
　　據(jù)了解，人信匯是人信地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)系列品牌之一，此系列還包括今年年底動(dòng)工的“荊州人信匯”，明年動(dòng)工的人信武勝路項(xiàng)目“武勝人信匯”。

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