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在住宅市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，中國(guó)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了全面發(fā)展的時(shí)代。受益于投資資金擠出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資回報(bào)優(yōu)良，2011年全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售兩旺，價(jià)格與租金均出現(xiàn)大幅上漲。受此影響，開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓建設(shè)如火如荼。

　　雖然短期來(lái)看寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將向好，但是未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R調(diào)整壓力，供應(yīng)放量、需求不穩(wěn)和政策變化是制約未來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)的主要負(fù)面因素。

　　(一)銷(xiāo)售跑贏住宅 租金再創(chuàng)新高

　　2011年，是中國(guó)住宅市場(chǎng)深度調(diào)整的一年，但卻是中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)高速發(fā)展的一年，無(wú)論是寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，均表現(xiàn)十分積極。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)成交快速增長(zhǎng)，價(jià)格上升明顯；寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)入住率持續(xù)提升，寫(xiě)字樓租金刷新歷史新高。

　　? 銷(xiāo)售表現(xiàn)良好 明顯優(yōu)于住宅

　　2011年1-10月，全國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積達(dá)1472.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，明顯優(yōu)于同期住宅銷(xiāo)售9.0%的增幅。從2010年開(kāi)始，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售表現(xiàn)開(kāi)始明顯優(yōu)于同期住宅的銷(xiāo)售表現(xiàn)，住宅調(diào)控對(duì)資金的擠出效果十分明顯，大量資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

　　? 價(jià)格快速上升 北京強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)漲

　　隨著寫(xiě)字樓成交量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓價(jià)格也出現(xiàn)加速上漲。2011年1-10月，中原監(jiān)測(cè)的8個(gè)主要城市樣本甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲。在8個(gè)城市中，價(jià)格上漲幅度超過(guò)10%的城市分別有北京、上海、廣州、深圳、南京，其中北京以40%的漲幅位居榜首，遠(yuǎn)超其他一線城市20%的平均漲幅。 ?

　　租賃需求旺盛 入住率持續(xù)提升

　　一個(gè)城市寫(xiě)字樓的入住水平能夠反映出當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓市場(chǎng)的供求關(guān)系，如果入住率率過(guò)低，表明這個(gè)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，反之則表明這個(gè)城市寫(xiě)字樓供不應(yīng)求。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)中國(guó)8個(gè)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，截止2011年10月，8個(gè)城市的平均甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率為91%，其中一線城市的入住率情況明顯優(yōu)于二線城市，反映一線城市的供求整體平衡，而二線城市存在一定的供大于求。

　　一線城市中，廣州由于近年寫(xiě)字樓供應(yīng)增加，空置率接近9%，空置情況略高于北京、上海、深圳。而二線城市中，隨著近年城市中心區(qū)的大規(guī)模改造，帶動(dòng)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)熱潮，空置水平普遍高于10%，其中以成都的空置率情況最為嚴(yán)重，接近20%。?

　　租金全面上漲 刷新歷史新高受寫(xiě)字樓入住率持續(xù)提升的影響，2011年8個(gè)主要城市寫(xiě)字樓租金全面上漲，其中入住率較高的一線城市租金平均上漲20%，二線城市平均上漲10%，北京以32%的年度漲幅位居各城市之首。目前來(lái)看，除上海外，其他城市的租金水平已經(jīng)超過(guò)了金融危機(jī)之前的峰值，上海租金與峰值相比仍有15%的空間。

　　(二)三重利好刺激 資金持續(xù)流入

　　在調(diào)控政策下，資金為何選擇寫(xiě)字樓，原因主要有以下三點(diǎn)，第一，住宅限購(gòu)政策下資金的擠出效應(yīng)；第二，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型下對(duì)寫(xiě)字樓需求的快速增加；第三，寫(xiě)字樓相對(duì)合理且穩(wěn)定的租金回報(bào)率。?

　　擠出效應(yīng)明顯 大單收購(gòu)激增

　　在住宅調(diào)控的影響下，投資住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，因此部分投資資金開(kāi)始從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商辦物業(yè)市場(chǎng)。其中無(wú)論是國(guó)內(nèi)國(guó)外的基金還是主要企業(yè)都積極購(gòu)入寫(xiě)字樓物業(yè)，寫(xiě)字樓大單與去年相比出現(xiàn)了明顯增加。

　　以基金公司為例，8月底，國(guó)內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金——高和投資收購(gòu)了位于北京東三環(huán)核心位置的博瑞大廈寫(xiě)字樓底層共計(jì)1萬(wàn)多平方米的物業(yè)。2011年6月份，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA宣布收購(gòu)成都凱丹廣場(chǎng)50%的權(quán)益。房產(chǎn)基金公司LaSalle Asia Opportunity III以約4.4億元向瑞安建業(yè)收購(gòu)成都瑞安中華匯商業(yè)項(xiàng)目49%的權(quán)益。

　　企業(yè)收購(gòu)方面，日本開(kāi)發(fā)商森大廈將位于浦東陸家嘴區(qū)域的中國(guó)內(nèi)地第一高樓環(huán)球金融中心的高區(qū)物業(yè)進(jìn)行拆零銷(xiāo)售，總計(jì)上市64套，合27.58萬(wàn)平方米，截至目前已售3.36萬(wàn)平方米，購(gòu)買(mǎi)方包括湯臣集團(tuán)、天平汽車(chē)保險(xiǎn)、國(guó)華人壽、寶鋼等大型企業(yè)。瑞安建業(yè)出售旗下浦東陸家嘴金融區(qū)的21世紀(jì)中心大廈42層至55層共81套房源，總成交金額達(dá)22.7億元，成交均價(jià)約102715元/平方米，創(chuàng)下上海寫(xiě)字樓成交均價(jià)的新高。?

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 刺激需求增長(zhǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型是指從第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)向第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，不同城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比值差異明顯，北、上、廣、深這四個(gè)一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重均高于50%，平均值為61%，表明一線城市的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將持續(xù)增加；反觀二線城市，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重除重慶外，均接近50%，處于轉(zhuǎn)型的前期，經(jīng)濟(jì)仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將穩(wěn)步增加。?

　　回報(bào)持續(xù)穩(wěn)定 逐利資金流入 資金向來(lái)都是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的，而寫(xiě)字樓的穩(wěn)定回報(bào)率吸引了部分長(zhǎng)期投資者的進(jìn)入。目前來(lái)看，8個(gè)城市的平均租金回報(bào)率達(dá)到5.17%，遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)的2%-3%的水平，處于相對(duì)合理的水平，這對(duì)寫(xiě)字樓的投資具有明顯的刺激作用。

　　(三)供應(yīng)持續(xù)攀升 新興商務(wù)區(qū)涌現(xiàn)

　　受寫(xiě)字樓市場(chǎng)向好的影響，越來(lái)越多的發(fā)展商將目標(biāo)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，地方政府也不失時(shí)機(jī)的增加了商辦用地的供應(yīng)力度，寫(xiě)字樓投資建設(shè)與前幾年相比出現(xiàn)了大規(guī)模的增長(zhǎng)，而一些新興商務(wù)區(qū)的崛起成為近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。?

　　新開(kāi)工加速增長(zhǎng) 未來(lái)供應(yīng)處高位

　　2011年，全國(guó)寫(xiě)字樓竣工面積將達(dá)到2595萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%。按照寫(xiě)字樓的施工周期，寫(xiě)字樓從新開(kāi)工到竣工的周期一般為3年。根據(jù)統(tǒng)計(jì)規(guī)律，我們認(rèn)為正常情況下，寫(xiě)字樓年度的竣工面積應(yīng)該為其三年前寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積的90%-100%，我們以95%為平均值。根據(jù)2009-2011年全國(guó)寫(xiě)字樓的新開(kāi)工面積計(jì)算，預(yù)計(jì)2012年、2013年、2014年的寫(xiě)字樓竣工面積將分別達(dá)到2673、3494、5216萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年，全國(guó)寫(xiě)字樓竣工面積將持續(xù)處于高位，未來(lái)消化能力堪憂。?

　　發(fā)達(dá)城市供應(yīng)占半 二線城市后來(lái)居上

　　2011年1-9月，國(guó)內(nèi)12個(gè)發(fā)達(dá)城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、南京、天津、武漢、蘇州、青島)寫(xiě)字樓施工面積6218.56萬(wàn)平方米，占全國(guó)寫(xiě)字樓施工面積14559.72萬(wàn)平方米的42.71%，其中北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線發(fā)達(dá)城市寫(xiě)字樓的施工面積占全部12個(gè)發(fā)達(dá)城市的比例接近一半，發(fā)達(dá)城市依然是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。但是從增長(zhǎng)速度來(lái)看，8個(gè)二線城市和其他城市施工面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市。

　　? 土地供應(yīng)增加 占比快速攀升

　　一方面，住宅用地出讓困難，另一方面，商辦市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)火熱，地方政府順勢(shì)而為的出讓了大量的商辦用地。2011年1-11月，中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地出讓金及占比均出現(xiàn)大幅增加。其中土地出讓金同比增長(zhǎng)63%，占比從2010年的17%上升到31%。?

　　新興商務(wù)區(qū)崛起 二線CBD后來(lái)居上

　　隨著原有核心商務(wù)區(qū)的建設(shè)高峰逐步完成，新的商務(wù)區(qū)成為地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新手段。我們看到，中原監(jiān)測(cè)的全國(guó)8個(gè)主要城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、南京)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)均出現(xiàn)了新興的商務(wù)區(qū)。其中北京的新興商務(wù)區(qū)有豐臺(tái)總部基地、麗澤金融商務(wù)區(qū)等；上海的新興商務(wù)區(qū)有長(zhǎng)風(fēng)、外灘、濱江、虹橋樞紐商務(wù)區(qū)等；廣州、深圳也分別有琶洲和后海商務(wù)區(qū)規(guī)劃。與一線城市相比，成都、杭州、重慶、南京目前寫(xiě)字樓的建設(shè)密集區(qū)為新規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，即CBD。這四個(gè)CBD分別為成都天府新城CBD、杭州錢(qián)江新城CBD、重慶江北嘴CBD、南京河西CBD。

　　(四)短期強(qiáng)勢(shì)依舊 長(zhǎng)期分化加劇

　　雖然短期市場(chǎng)依然向好，但是未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步累積。未來(lái)市場(chǎng)主要存在以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，首先未來(lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期；其次在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回落的影響下，未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓的需求將有所放緩；第三，目前的政策仍僅針對(duì)住宅市場(chǎng)，但是對(duì)寫(xiě)字樓的政策也有逐步收緊的趨勢(shì)，未來(lái)政策如何變化也是決定寫(xiě)字樓市場(chǎng)走向的重要因素。 ?

　　2012年上升可期 未來(lái)面臨壓力

　　短期來(lái)看，由于兩個(gè)衡量市場(chǎng)健康情況的指標(biāo)入住率和租金回報(bào)率依然比較合理，因此短期寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定的上升。但是長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面來(lái)看，寫(xiě)字樓的需求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、金融危機(jī)陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度無(wú)疑將出現(xiàn)一定程度的下滑，對(duì)寫(xiě)字樓的需求也將有所放緩。因此，未來(lái)中國(guó)主要城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。?

　　一線城市增速放緩 二線城市面臨調(diào)整目前來(lái)看，一線城市無(wú)論在租金走勢(shì)還是空置率方面的表現(xiàn)均明顯優(yōu)于二線城市，但是由于一線城市經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，對(duì)寫(xiě)字樓的需求也將有所減少。在供應(yīng)沒(méi)有明顯減少的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，未來(lái)幾年，一線城市寫(xiě)字樓的租金漲勢(shì)將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)。對(duì)于二線城市而言，目前寫(xiě)字樓的空置率依然保持高位，寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)緩慢，雖然未來(lái)經(jīng)濟(jì)上升動(dòng)力較足，但是由于未來(lái)二線城市寫(xiě)字樓供應(yīng)的“井噴”，我們認(rèn)為，二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的調(diào)整。?

　　CBD潛力巨大 渝寧市場(chǎng)向好

　　CBD既是一個(gè)城市的功能核心，也是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志，其中心價(jià)格往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于CBD周邊地區(qū)。以北京、上海、廣州、深圳為例，其CBD國(guó)貿(mào)、小陸家嘴、珠江新城、福田中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金比全市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分別高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亞洲國(guó)家中的韓國(guó)首爾和印度新德里的CBD租金也明顯高于全市的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金，而目前二線城市新興CBD的租金除重慶外，普遍低于全市平均水平，未來(lái)潛力巨大。從二線發(fā)達(dá)城市成都、杭州、重慶、南京CBD的現(xiàn)狀和建設(shè)情況來(lái)看，短期內(nèi)，我們看好南京河西CBD和重慶江北嘴CBD的前景；中期內(nèi)，杭州錢(qián)江新城也將逐步走向上升通道。
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