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日前，SOHO中國董事長潘石屹與高盛投資管理部中國副主席哈繼銘在參加第一財經(jīng)頻道《頭腦風暴》節(jié)目錄制時對當前國內(nèi)房價過高達成一致，并難得地奉勸買房者：買房還要再等一等。

　　潘石屹在節(jié)目中更是難得地將同行眼下面臨的困難一一暴露，稱有些大的開發(fā)商現(xiàn)在的情況“非常困難”，甚至以目前幾個合作伙伴的能力都難以解救，因此不得不尋求降價自救。

　　房價過高成共識

　　袁岳：最近房地產(chǎn)開發(fā)商我也覺得好像有點像拐點的意思，因為突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商都不正兒八經(jīng)做這個事了，王石去讀書了，潘石屹發(fā)行紙幣了。

　　還有任志強搞人生哲學了，基本上好像沒在搞房子這個事。

　　最近樓市的變化可能是大家非常密切關注的一件事情，我們的年終盤點就來關注這個樓市到底現(xiàn)在發(fā)生著什么，以及下一步會發(fā)生什么。

　　哈繼銘：中國房地產(chǎn)從根本上來說，到底是什么原因會使它漲，這個因素是不是永遠會存在？這個因素將來如果消失了，或者逐漸地變小了，房地產(chǎn)又會是怎么樣一個走勢？

　　我從2006年開始關注中國的房地產(chǎn)和地產(chǎn)價格與我國人口結構的關系，一般來說，一個國家如果人口過于年輕的話，房地產(chǎn)是不會漲的，因為年輕人多半是買不起房子的。但是如果這個國家的人口過于老化，房地產(chǎn)也是不會漲的，因為老人是需要賣房子的，他要把在中年時候買的房子，逐漸地兌現(xiàn)、變現(xiàn)。

　　如果說是中青年占比很高的這么一個國家，房地產(chǎn)就存在內(nèi)生的一種難以阻擋的上升趨勢。

　　中國是什么情形呢？我們上世紀五六十年代以及70年代，基本上人口結構是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那個時候我們提倡多生多育，所以那個時候你根本就不要想這個國家能有什么投資，因為這種經(jīng)濟是很難有儲蓄產(chǎn)生的。

　　但是幾十年以后，我們的這個人口結構變成一種橢圓形，就是中間，中青年人很多，而且我們小孩特別得少，因為我們實行的是計劃生育政策，這個時候你想有巨大的購房的動力，因為中年人他有了工作之后，他就要想辦法把他的錢存下來，他不敢消費，因為他要為自己的養(yǎng)老考慮，孩子只有一個，靠不住。

　　到了今天這個階段，我們發(fā)現(xiàn)我們40～60歲的人的孩子們，所謂嬰兒潮的下一代們現(xiàn)在人數(shù)也很多，中國上世紀80到90年代出生的有2億多，都在買房子。

　　為什么年輕人結婚一定要買房子呢，因為后面丈母娘推著要買房子，丈母娘現(xiàn)象在中國是很明顯的，為什么丈母娘那么牛呢，因為中國1980～1990年出生的男女性別比例是很失調的，計劃生育之后大家都愿意生男孩。

　　我們從十幾年前進入橢圓形階段，目前我們依然處在這一階段。將來它會變成一個三角形，到時候老人很多，中年人只有老人的一半，嬰兒們只有中年人的一半，只有老人們的四分之一，到那個時候，老人們是不太愿意再買房子的，并且有一部分老人是希望把房子賣出去。到那個時候，房子想讓它漲都很難。

　　關鍵這個時刻什么時候到來，預計是2015年，中國有工作能力的人在社會當中的占比將達到最高點，從那個時刻開始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。

　　潘石屹：我的觀點就是住宅價格現(xiàn)在很高，太高了，就是我們衡量這個市場有沒有泡沫，中國的也好，外國的也好，各個城市的也好，我想只有一個指標，就是租金回報率。

　　中國現(xiàn)在住宅的租金回報率都不到2%，國外大概在6%~7%，在這種情況下，住宅的價格是非常高的。

　　無論是北京、上海，還是二線城市，都已經(jīng)高了，就是一個指標，租金回報率太低了，這個高的價格到底能不能降下來？我在今年年中的時候就說，在短期之內(nèi)很難降得下來。

　　什么原因呢？開發(fā)商手里有錢，2009年全中國銷售了3萬億，非常高，2010年銷售了5.25萬億。8萬多億的銷售額，房地產(chǎn)的回款是慢慢回款，開發(fā)商是有錢的，除非是成交量大幅度下跌，開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題才可能往下降。否則的話，我賬面上有錢，成交量低的話，就讓它低著去吧。所以什么時候開發(fā)商手里沒有錢，才是房價降的開始。

　　袁岳：這個話好像去年大家也是這么說，因為大家去年都認為說這回跟上次調控不一樣，大家能夠扛得住，因為手上都有錢，現(xiàn)在還是這個話嗎？

　　潘石屹：現(xiàn)在因為成交量的降低，銀行開發(fā)貸款的降低，尤其是在今年，實施了一個限購政策，這個限購政策把一些城市成交量對價格的敏感性降低了，原來我只要拿著錢就行了，現(xiàn)在就是你價格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，今年上半年已經(jīng)把房子購買了，就覺得我有資格，他沒有資格，我的錢就比別人的錢值錢，已經(jīng)夠本了，到現(xiàn)在為止你就是降價，它的成交量起不來，價格的變動對這個不敏感。

　　袁岳：那你的判斷是？

　　潘石屹：我的判斷是，大家都爭論是硬著陸還是軟著陸，我在我的微博上說了一句話，我說已經(jīng)著陸了。

　　袁岳：已經(jīng)著陸的意思是？

　　潘石屹：已經(jīng)撞下去了。

　　袁岳：撞下去的意思是？

　　潘石屹：就是硬著陸，已經(jīng)著陸了。

　　袁岳：用股市上的話就是見底了。

　　潘石屹：對，見底了，股市的見底馬上帶動的是房地產(chǎn)的見底。

　　袁岳：那換句話說，明年應該是漲的時候。

　　潘石屹：這個底到底有多長不知道。

　　袁岳：所以你這個也不是拐點論，你這個是底部論了。

　　楊紅旭：我跟潘總有點不一樣，我認為底部還沒出現(xiàn)。

　　底部在哪里？不知道，它要探一探底，上一次拐了之后，2008年8月份到2009年2月份是跌了6個月，我這次覺得跌的時間可能會超過6個月，因為上次10月份有“解放軍”來了，目前“解放軍”看不到，連地方政府的“游擊隊”都不敢冒頭，一冒頭就打壓。我們看佛山、成都。

　　袁岳：這次的決心好像比上一次是要堅決。

　　楊紅旭：堅決得非常多。

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