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　　日前，世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，2011年第三季度，隨著寫(xiě)字樓新增供應(yīng)逐漸減少，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓整體空置率大幅下降，同時(shí)租金大幅上升，部分大面積需求客戶(hù)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向市區(qū)周邊尋求獨(dú)棟辦公，其中，不乏一些國(guó)際知名企業(yè)。如果說(shuō)甲級(jí)寫(xiě)字樓以“5A”為標(biāo)準(zhǔn)，代表著企業(yè)對(duì)于高效辦公的追求，那么，近年來(lái)興起的獨(dú)棟辦公樓則以“5O”為趨勢(shì)，代表著現(xiàn)代辦公的人性化和生態(tài)化，有利于企業(yè)提升生產(chǎn)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本、創(chuàng)造品牌效應(yīng)。

　　●辦公樓市場(chǎng)從5A到5O

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展研究中心總監(jiān)常智介紹，在辦公樓市場(chǎng)中，并存兩種類(lèi)型的寫(xiě)字樓，一種是獨(dú)棟辦公樓，一種是公用型辦公樓。

　　在公用型辦公樓中5A甲級(jí)寫(xiě)字樓一直是傳統(tǒng)寫(xiě)字樓現(xiàn)代化的辦公標(biāo)準(zhǔn)，也是企業(yè)對(duì)于高效辦公的一種追求。所謂5A，是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）和SA（安保智能化）。具備5A標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和軟硬件優(yōu)勢(shì)，也引導(dǎo)了一種智能、便捷、高效的辦公模式。5A級(jí)寫(xiě)字樓大多擁有濃厚的商業(yè)氛圍、豐富的業(yè)態(tài)和服務(wù)并占據(jù)核心地段。不過(guò)，5A甲級(jí)寫(xiě)字樓也存在一定的問(wèn)題，絕大多數(shù)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓位于喧鬧的商務(wù)中心，交通擁堵、建筑密度和人群密度過(guò)大，公共綠化有限，很容易給辦公者帶來(lái)壓抑感和焦慮情緒。過(guò)于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，已難以滿(mǎn)足商務(wù)人群對(duì)于辦公環(huán)境的更高要求。在這種背景下，一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的“5O”企業(yè)獨(dú)棟辦公樓應(yīng)運(yùn)而生。所謂“5O”獨(dú)棟辦公樓，是指Oxygen（氧氣）、Office Park （花園辦公）、Open（開(kāi)放而自由）、Own（獨(dú)立冠名權(quán)和私家電梯/空調(diào)）、Opportunity(發(fā)展前景)�？萍�、研發(fā)、文化創(chuàng)意及新興產(chǎn)業(yè)等對(duì)于城市核心區(qū)依賴(lài)性較低的行業(yè)，在企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定程度之后，對(duì)于這類(lèi)辦公產(chǎn)品的需求日益突出。

●獨(dú)棟辦公樓漸受企業(yè)青睞

　　目前，獨(dú)棟辦公樓和甲級(jí)寫(xiě)字樓相比，有著諸多優(yōu)勢(shì)。

　　中房商學(xué)院副院長(zhǎng)尹龍分析認(rèn)為，首先，獨(dú)棟辦公寫(xiě)字樓更能滿(mǎn)足企業(yè)個(gè)性化需求。相比于甲級(jí)寫(xiě)字樓，獨(dú)棟辦公擁有獨(dú)立的冠名權(quán)、獨(dú)立的大堂、獨(dú)立的電梯，甚至獨(dú)立的員工餐廳、員工會(huì)所等個(gè)性化空間。由于這些個(gè)性化空間的存在，使企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣更容易貫徹。

　　其次，獨(dú)棟辦公寫(xiě)字樓在產(chǎn)品形式上更生態(tài)。相對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓，獨(dú)棟辦公樓的開(kāi)發(fā)成本較低。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品大多位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，土地的租金和售價(jià)相對(duì)較低，這樣也可以降低開(kāi)發(fā)成本。因此，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品在園林建設(shè)上有更多的施展空間。如位于昌平科技園核心位置的企業(yè)墅園區(qū)內(nèi)部南北組團(tuán)中規(guī)劃了約一萬(wàn)平方米的生態(tài)園林綠化，每棟擁有200～700平方米的獨(dú)立院落。另外，項(xiàng)目周邊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，北靠蟒山，南鄰京密引水渠，西接萬(wàn)畝濱河森林園，舒適度較中心商務(wù)區(qū)大幅提高。

　　另外，獨(dú)棟辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低。相對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓，獨(dú)棟辦公物業(yè)在投資潛力上也具有一定優(yōu)勢(shì)。甲級(jí)寫(xiě)字樓除購(gòu)買(mǎi)或租賃費(fèi)用外，每月還需支付物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等一系列費(fèi)用；獨(dú)棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，而像企業(yè)墅這類(lèi)毗鄰地鐵的獨(dú)棟辦公項(xiàng)目，在交通方面則更具優(yōu)勢(shì)。

　　獨(dú)棟辦公樓的租金和售價(jià)相對(duì)較低。與甲級(jí)寫(xiě)字樓的選址主要在CBD、金融街、中關(guān)村核心區(qū)等區(qū)位相比，獨(dú)棟辦公樓的選址一般都位于開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園區(qū)，其土地的租金和售價(jià)要低得多。目前的甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格一般要比同地區(qū)住宅物業(yè)高，而目前位于科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟辦公樓價(jià)格卻低于同區(qū)域的住宅售價(jià)。如企業(yè)墅的均價(jià)僅為每平方米10000元，而同期昌平區(qū)在售的住宅價(jià)格卻已經(jīng)逼近每平方米20000元。

　　●園區(qū)優(yōu)惠政策強(qiáng)化獨(dú)棟辦公優(yōu)勢(shì)

　　近年來(lái)北京市不斷打造產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)，在產(chǎn)業(yè)園中一般都有扶持優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策在降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。而大多數(shù)的企業(yè)獨(dú)棟辦公樓的區(qū)域選擇都位于產(chǎn)業(yè)園中，可以充分享受園區(qū)中的優(yōu)惠政策，更好地促進(jìn)企業(yè)，特別是成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展。

　　這些天然的優(yōu)勢(shì)使得越來(lái)越多的企業(yè)將目光投向獨(dú)棟辦公產(chǎn)品。昌平科技園核心區(qū)唯一的企業(yè)獨(dú)棟，目前已經(jīng)預(yù)訂過(guò)半。據(jù)企業(yè)墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)墅一期將于今年年底交房入駐，現(xiàn)已有超過(guò)13家企業(yè)簽訂了意向協(xié)議。企業(yè)墅定位于電子信息、生物醫(yī)藥、能源材料、光電機(jī)械等行業(yè)企業(yè)，已經(jīng)入園的企業(yè)多數(shù)為細(xì)分行業(yè)的龍頭企業(yè)。項(xiàng)目占地面積3.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃了22棟企業(yè)獨(dú)棟，面積區(qū)間在2300～5000平方米。首層層高4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，可以充分滿(mǎn)足不同企業(yè)對(duì)空間的需要。

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