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9月14日-15日，亞太商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)2011在中國(guó)北京隆重召開(kāi)。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對(duì)此次活動(dòng)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)直播報(bào)道。

此次峰會(huì)將延續(xù)以往大規(guī)模、高級(jí)別、專(zhuān)業(yè)性的風(fēng)格，是集地產(chǎn)商、投資商、零售商于一體的高端交流合作峰會(huì)，共同探討亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。本次峰會(huì)將為業(yè)內(nèi)人士提供一個(gè)國(guó)際交流平臺(tái)，立足當(dāng)前行業(yè)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目增值策略、商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理、購(gòu)物中心二三線(xiàn)城市投資開(kāi)發(fā)等相關(guān)重要議題。

    時(shí)間：9月14日-15日

    地點(diǎn)：北京金融街洲際酒店

    【主持人】：大家下午好，感謝大家參加今天下午的會(huì)議。今天下午第一位出場(chǎng)的嘉賓是榮豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的總經(jīng)理榮豐控股董事、王煥新女士，談一下她對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的感受。歡迎王煥新女士！
【王煥新】：各位來(lái)賓，大家好！很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)有這個(gè)機(jī)會(huì)和大家相識(shí)，榮豐控股是一家上市公司，下設(shè)三個(gè)子公司，主要分布在北京、重慶、長(zhǎng)春。多年來(lái)一直專(zhuān)注于產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)，住宅項(xiàng)目中分別推出了榮豐2008社區(qū)男女、非常男女、非常空間三個(gè)產(chǎn)品，戶(hù)型設(shè)計(jì)上作為普通住宅，2.9米層高，落地轉(zhuǎn)角窗、6米挑高大堂、83%的使用率和95%的得房率以及足不出戶(hù)的運(yùn)動(dòng)方式至今仍然不過(guò)時(shí)。

    非常男女，我們公司是在02年的時(shí)候推出的，專(zhuān)門(mén)為年輕的白領(lǐng)、北漂一族量身訂作的，首付3萬(wàn)、月供700，實(shí)現(xiàn)一個(gè)月內(nèi)2000套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，連續(xù)5個(gè)月居北京商品房銷(xiāo)售首位，創(chuàng)造了北京商品房銷(xiāo)售的歷史記錄，也引發(fā)了年輕人提前置業(yè)的非常男女現(xiàn)象，帶動(dòng)了全國(guó)小戶(hù)型開(kāi)發(fā)熱潮。當(dāng)時(shí)曾在行業(yè)內(nèi)引發(fā)很大的討論，是過(guò)渡產(chǎn)品還是住宅�？臻g是非常男女的升級(jí)，買(mǎi)一層得一層的復(fù)式設(shè)計(jì)，公攤也給到業(yè)主，比如一套單層面積32平米的房子，二層的贈(zèng)送可以達(dá)到45平米，是一層的1.4倍，就是買(mǎi)一平米可以大家2.4平米的使用，最大限度給業(yè)主以實(shí)惠。憑借這些設(shè)計(jì)理念成為北京唯一一家未做廣告銷(xiāo)售率百分之百的樓盤(pán)。

    08年的時(shí)候，公司成功于深交所上市，隨著公司的發(fā)展和戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，開(kāi)始涉足了商業(yè)地產(chǎn)。我們深知商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)較之住宅開(kāi)發(fā)的難度不是一般的。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，對(duì)專(zhuān)業(yè)和資金以及管理的要求更高，開(kāi)發(fā)和投資的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。貿(mào)然進(jìn)入或者不規(guī)范操作都會(huì)損失慘重，所以多年來(lái)，我們一直沒(méi)有介入商業(yè)地產(chǎn)，只是在做我們項(xiàng)目的同時(shí)，公司用多余的資金投資了幾家銀行，所以現(xiàn)在我們是北京銀行的第五大股東，也是七家農(nóng)商行的主要股東之一。

    【王煥新】：長(zhǎng)春國(guó)際金融中心是我們投資建設(shè)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市中心的人民大街和解放大陸的交匯處，也就是原來(lái)長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院的原址。這個(gè)地塊在當(dāng)?shù)赜械匮壑Q(chēng)，建筑面積30萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)是寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、住宅，是長(zhǎng)春市09年審批的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，主樓高216米，這個(gè)圖就是長(zhǎng)春項(xiàng)目圖，是吉林省的地標(biāo)，北側(cè)外立面幕墻上的中國(guó)書(shū)法將成為本項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。這個(gè)圖是位置，南北向的是人民大街，東西向的是解放大路，是長(zhǎng)春市的兩條主要城市主干道，這是我們城市的外立面，主樓是寫(xiě)字樓，北側(cè)的幕墻上有整個(gè)中國(guó)的書(shū)法嵌在上面，北側(cè)外立面上有中國(guó)的書(shū)法，這將成為本項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。我們也立志于打造成中國(guó)的傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑相結(jié)合的文化建筑典范，因?yàn)槭浅醮谓槿肷虡I(yè)地產(chǎn)，我們每步都走得很小心謹(jǐn)慎，研究經(jīng)營(yíng)的模式，探討產(chǎn)品定位，分析案例，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)兩年的努力，項(xiàng)目于去年順利開(kāi)工，歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和同行光臨指導(dǎo)。

    商業(yè)地產(chǎn)方面，我們只能算是一個(gè)小學(xué)生，長(zhǎng)春項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工的全過(guò)程，也讓我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有了新的認(rèn)識(shí)，感觸很深。在此，只是談?wù)剮c(diǎn)心得，請(qǐng)各位指正。

    這是鳥(niǎo)瞰的效果圖，中間的是商場(chǎng)，大概6萬(wàn)平米的商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的城市價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要的位置，和住宅地產(chǎn)完全是不同屬性的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的概念很廣，是第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)之稱(chēng)，發(fā)展包括選址、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)模式、經(jīng)營(yíng)模式，都直接決定著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和水平。透過(guò)這個(gè)角度看待商業(yè)地產(chǎn)，它是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的引擎，也是整個(gè)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要組成。商業(yè)地產(chǎn)如果規(guī)劃得好，運(yùn)作得好，是可以制造出包括企業(yè)、就業(yè)、稅收等多方面的發(fā)展機(jī)遇，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力。

    【王煥新】：北京的華貿(mào)中心就是一個(gè)典型的成功范例，在世界500強(qiáng)當(dāng)中有120家進(jìn)入了中國(guó)，其中有50家落戶(hù)在華貿(mào)中心，200多家境外機(jī)構(gòu)在他們的寫(xiě)字樓里入住，為朝陽(yáng)區(qū)創(chuàng)造了幾十億的稅收，安置就業(yè)2.6萬(wàn)人。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在短期之內(nèi)對(duì)于整個(gè)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的巨大帶動(dòng)和持續(xù)發(fā)展作用是它成功的關(guān)鍵�，F(xiàn)在很多地方政府包括一些二、三線(xiàn)城市的政府也都意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)可以給他們帶來(lái)更多的東西，一個(gè)城市沒(méi)有一個(gè)好的商業(yè)，對(duì)于當(dāng)?shù)氐挠绊懯欠浅４蟮�。做好一個(gè)好的商業(yè)，不僅改變了城市的形象，也提升了城市的價(jià)值。

    商業(yè)地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，是增加城市活力，增加稅收、拉動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)的行業(yè)。但是長(zhǎng)期以來(lái)，我們把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)混為一談，一說(shuō)到房地產(chǎn)過(guò)熱就將商業(yè)地產(chǎn)也無(wú)端殃及，導(dǎo)致金融政策、財(cái)政政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的抑制�，F(xiàn)實(shí)情況是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)遠(yuǎn)不及住宅地產(chǎn)，倒掛現(xiàn)象很?chē)?yán)重，政府應(yīng)該在財(cái)政和稅收政策上對(duì)持有性物業(yè)研究鼓勵(lì)政策，減免相關(guān)稅收，考慮補(bǔ)貼和扶持，將目前集中于投資于房地產(chǎn)的各類(lèi)資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

    商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單地拷貝任何模式，一定要因地制宜。
    商業(yè)地產(chǎn)除大型百貨、寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體、酒店這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)之外，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也是一個(gè)重要的業(yè)態(tài)，比如中關(guān)村電子市場(chǎng)、大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)、義烏小商品成、798藝術(shù)社區(qū)，我們長(zhǎng)春的項(xiàng)目在開(kāi)始設(shè)計(jì)之初也曾經(jīng)考慮要模仿某某項(xiàng)目，后來(lái)感覺(jué)都不大合適，因?yàn)殚L(zhǎng)春不是一線(xiàn)城市，但是它的特點(diǎn)是奢侈品消費(fèi)，在09年的時(shí)候在全國(guó)排第三名，第一名是杭州，第二名是北京，第三名是長(zhǎng)春。酒店上目前可使用的只有一個(gè)五星級(jí)酒店香格里拉，寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)在1.5萬(wàn)左右，今年一季度有部分樓盤(pán)已經(jīng)漲到了2萬(wàn)以上，租金在3萬(wàn)元左右，租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線(xiàn)城市。
    我們做了一個(gè)簡(jiǎn)單的比較，比如上海租售比在300，北京200多，長(zhǎng)春的租售比都在100多。在供應(yīng)量方面，09年長(zhǎng)春全年的寫(xiě)字樓供應(yīng)量只有19萬(wàn)平米，2010年是28萬(wàn)平米，各方面的因素都決定必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)調(diào)整我們的物業(yè)比重以及定位物業(yè)的品質(zhì)。在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方面，因?yàn)槠涓呤找妗⒏唢L(fēng)險(xiǎn)要求的專(zhuān)業(yè)性更高，所以更加進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，不能簡(jiǎn)單地復(fù)制任何一種形式。昆明國(guó)貿(mào)商品城在開(kāi)業(yè)后僅有一年的時(shí)間，大概13個(gè)月就關(guān)門(mén)了，這種殘酷的事實(shí)正是盲目復(fù)制義烏小商品城的慘痛教訓(xùn)。

    【王煥新】：在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要注意哪些問(wèn)題呢？
    一、選址方面要注意，城市的輻射度要高，選址位于樞紐位置的城市特別是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一定要選在城市的中心區(qū)域，這樣信息流、物流和消費(fèi)能力都會(huì)比較集中，靠近交通節(jié)點(diǎn)，便于疏散。

    二是項(xiàng)目定位之初的專(zhuān)業(yè)化程度要走出用地產(chǎn)眼光和思維方式來(lái)研究商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)。在拿地之前就要完成市場(chǎng)調(diào)查研究并形成清晰的準(zhǔn)確定位，完成從土地到客戶(hù)、從客戶(hù)到產(chǎn)品的定位策略的落地。

    三是市場(chǎng)體量不要盲目求大，要預(yù)測(cè)市場(chǎng)可能的容量，要看市場(chǎng)的輻射力和項(xiàng)目的消費(fèi)情況來(lái)確定市場(chǎng)體量。我們長(zhǎng)春的項(xiàng)目30萬(wàn)平米，曾經(jīng)一些策劃公司給我們提出來(lái)一定要在12萬(wàn)的商業(yè)，否則商業(yè)的規(guī)模是沒(méi)有的，但是后來(lái)我們把它定位到還是一個(gè)小的商業(yè)，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的小的商業(yè)，面積加上地下是6萬(wàn)，地下只有4.5萬(wàn)平米。

    四是規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中，一方面根據(jù)定位正確的規(guī)劃和設(shè)計(jì)產(chǎn)品，在配套上要多下工夫，重視市場(chǎng)環(huán)境的舒適度，比如停車(chē)、用餐，另一方面就是根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷修正和調(diào)整自己的定位。

    五是招商完成以后要重視經(jīng)營(yíng)管理，包括引入專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)業(yè)的商場(chǎng)，不僅要的是管理的心態(tài)，更需要的是服務(wù)的狀態(tài)，把更多的客流吸引過(guò)來(lái)，讓商場(chǎng)成為一個(gè)目的地，這一點(diǎn)至關(guān)重要。

    【王煥新】：金融政策還需要大力支持
    在之前的金融政策下投資住宅回報(bào)率比較高，杠桿效應(yīng)非常明顯，以住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)三個(gè)不同的地產(chǎn)類(lèi)型產(chǎn)品為例，由于金融按揭政策的差異，首付、按揭成數(shù)、利率水平、優(yōu)惠程度相差懸殊，住宅首套首付現(xiàn)在是30%，調(diào)控之前最低的時(shí)候達(dá)到20%，而且有八五折利率優(yōu)惠，貸款期限20年，有的銀行甚至可以達(dá)到25年、30年，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓就沒(méi)有這么幸運(yùn)了，首付在40%，沒(méi)有利率優(yōu)惠，貸款十年，商業(yè)就更為苛刻，由此測(cè)算出三者的投資比例大約是1：2.47：4，各產(chǎn)品投資杠桿的較大差異，大量的民間投資自然集中流入了住宅，導(dǎo)致住宅產(chǎn)品價(jià)格的攀升。除此之外在某些稅收項(xiàng)目上較比住宅，商業(yè)也是明顯受到嚴(yán)重抑制，比如住宅享受土地增值稅上可以20%的抵扣稅項(xiàng)，商業(yè)就沒(méi)有。契稅方面，商業(yè)是3%，住宅是1%。住宅不征收房產(chǎn)稅，但是商業(yè)地產(chǎn)是需要交房產(chǎn)稅的。

    商業(yè)地產(chǎn)投資大，回收慢，調(diào)控中也很少有政策能夠關(guān)注到它，所以本輪的調(diào)控也沒(méi)有涉及到商業(yè)地產(chǎn)，這無(wú)疑給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他外部條件也有所改善，比如房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，目前各種主權(quán)基金、私募基金已經(jīng)漸成氣候，各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)投資商業(yè)地產(chǎn)的通道也已經(jīng)打開(kāi)。加上地方政府逐步認(rèn)識(shí)到樓宇經(jīng)濟(jì)和發(fā)展對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的重要性，在城市建設(shè)中給予了各種鼓勵(lì)的措施。

    我想特別強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行的作用發(fā)揮得還不是很大，如果商業(yè)銀行根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)狀況和運(yùn)營(yíng)狀況來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)并提供長(zhǎng)期貸款，同時(shí)允許商業(yè)地產(chǎn)可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況靈活降低商業(yè)地產(chǎn)的按揭成數(shù)，延長(zhǎng)按揭年限，使更多的長(zhǎng)期性的資本向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，自然會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。

    【王煥新】：重視節(jié)能降耗，打造低碳的建筑
    世界能源和溫室氣體的排放，75%-80%來(lái)自于城市，在地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)在能源消耗上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，如何切實(shí)有效地實(shí)現(xiàn)節(jié)能，是我們十分關(guān)注的問(wèn)題。一個(gè)生態(tài)的示范項(xiàng)目，我們找了一個(gè)案例，我就不說(shuō)哪個(gè)項(xiàng)目了，叫做生態(tài)的示范項(xiàng)目，他們?cè)陧?xiàng)目中使用了太陽(yáng)能，使用了零能耗的熱水組合方案，使用地源熱泵和外維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫體系、雨水回收及樓宇自控系統(tǒng)等，著力打造低碳建筑，但是我們發(fā)現(xiàn)，全天24小時(shí)不間斷地使用空調(diào)配送新風(fēng)，實(shí)現(xiàn)全時(shí)間、全空間的環(huán)境控制，而不是采用部分時(shí)間、部分空間的控制方式，根據(jù)使用狀況和外界氣候條件開(kāi)筆外窗和設(shè)備系統(tǒng)，盡管宣傳很好，加入了很多新的技術(shù)，但是節(jié)能方面其實(shí)沒(méi)有太大的實(shí)質(zhì)效果。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，建筑物內(nèi)的各種系統(tǒng)大都是以相互獨(dú)立的方式在進(jìn)行運(yùn)行，浪費(fèi)的資源還是很多的，如果能夠利用建筑自動(dòng)化系統(tǒng)，把建筑的使用狀態(tài)和使用行為用信息手段整合起來(lái)，可以大大提高現(xiàn)有建筑能效，進(jìn)一步降低對(duì)環(huán)境的影響，使建筑從物理的低碳真正過(guò)渡到生物低碳，達(dá)到節(jié)能的效果。

    另一個(gè)問(wèn)題就是投資大，建設(shè)部有政策補(bǔ)貼，但是落實(shí)比較難。最近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇部長(zhǎng)發(fā)表報(bào)告的時(shí)候指出今后要全面推行綠色建筑以獎(jiǎng)代補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，具體可從專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼、物業(yè)稅減半征收，土地招拍掛前置條件等方面著手推進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，對(duì)于這一激勵(lì)政策，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)的一分子也是給予了很大關(guān)注，真心希望將有效推動(dòng)綠色建筑發(fā)展的政策能夠盡快出臺(tái)。

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