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隨著上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的日漸火熱，越來(lái)越多的投資者非常注意辦公樓行情，在投資辦公樓時(shí)到底怎樣選擇質(zhì)素較好的產(chǎn)品？希望本文能給投資者一些幫助。　

　　
1.在準(zhǔn)備投資寫(xiě)字樓之前，如何計(jì)算該盤(pán)的年回報(bào)率？　

答：年回報(bào)率＝(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。如果某個(gè)寫(xiě)字樓單位年回報(bào)率達(dá)到8％－10％，則可投資購(gòu)買。超過(guò)10％的年回報(bào)率，自然最佳�！　　　�

2.哪些區(qū)域的寫(xiě)字樓投資及升值空間最大？　

答：從地域分布看，上海寫(xiě)字樓已不再局限于淮海路、南京西路、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、人民廣場(chǎng)、徐家匯和陸家嘴等地，一些正在規(guī)劃升級(jí)中的城市副中心區(qū)和軌道交通便利的近郊地區(qū)正成為寫(xiě)字樓的擴(kuò)張區(qū)，未來(lái)五年，北外灘地區(qū)、中山公園、楊浦區(qū)五角場(chǎng)、上海南站和松江新城有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能，成為上海新的中央商務(wù)區(qū)。　　　　

3.區(qū)域位置在投資中真的很重要嗎？　

答：目前客戶對(duì)于租賃寫(xiě)字樓的區(qū)域主要集中在長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過(guò)，且寫(xiě)字樓相對(duì)集中、辦公氛圍良好，并且這些寫(xiě)字樓又具有如下特點(diǎn)：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積可自由分割�！　　�

4.公共交通在寫(xiě)字樓投資中占據(jù)什么位置？　

答：寫(xiě)字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。如寫(xiě)字樓處于地鐵旁，周遍交通線路發(fā)達(dá)，價(jià)格又合適，那就可以投資。除此外，寫(xiě)字樓所擁有的停車位多少，也很重要。　　　　

5.寫(xiě)字樓層高及電梯容量、數(shù)量重要嗎？周邊配套設(shè)施呢？　

答：很重要。像金茂大廈，高達(dá)88層，在里面辦公，即感覺(jué)心情舒暢。而電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度及擁擠度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，一定要周密考查周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全�！　　�

6.寫(xiě)字樓周邊自然景觀及樓層小花園、綠化等，起什么作用？　

答：如果某個(gè)寫(xiě)字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。現(xiàn)在上海黃浦江兩岸能看得到江景的辦公樓，無(wú)論從售價(jià)還是租金來(lái)說(shuō)都比同區(qū)域的其他辦公樓要高出一大截。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫(xiě)字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神�！　　　�

7.寫(xiě)字樓的大堂和走廊重要嗎？　

答：當(dāng)然重要。試想一想，如某個(gè)寫(xiě)字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄，客戶進(jìn)入該寫(xiě)字樓會(huì)怎么想？而寬敞明亮高空間的大堂和走廊，必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫(xiě)字樓檔次的標(biāo)志之一�！　　　�

8.為寫(xiě)字樓服務(wù)的物業(yè)公司重要嗎？　

答：非常重要。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫(xiě)字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問(wèn)題。目前上海甲級(jí)物管公司達(dá)幾十家之多，選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。最好選擇國(guó)際性的物管公司。　　　　

9.如何辦理辦公樓租賃手續(xù)？　

答：投資者購(gòu)買了某寫(xiě)字樓后，如有租客求租，首先，買賣雙方簽署租賃合同；其次，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件），產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請(qǐng)；最后，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。　　　　

10.選擇帶租約的二手寫(xiě)字樓如何？　

答：此乃明智之舉，尤其帶租約的升值潛力大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租約長(zhǎng)達(dá)3－5年的二手寫(xiě)字樓，哪怕售價(jià)與附近寫(xiě)字樓相比高出2000－3000元/平方米也可以考慮購(gòu)買，因上海高檔寫(xiě)字樓普遍管理費(fèi)高，管理費(fèi)加中央空調(diào)費(fèi)已高出租金的一半以上，如幾個(gè)月空置，管理費(fèi)的損失對(duì)寫(xiě)字樓整體租金收入影響很大。　

在投資辦公樓時(shí)要綜合各方面的情況，除了經(jīng)驗(yàn)以外，最主要的是客觀分析，多比較。最好能有專家的指點(diǎn)，這樣才能百戰(zhàn)百勝。