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一半是海水，一半是火焰。用這句話來形容目前上海高端寫字樓市場的局面可以說毫不夸張。

　　2010年年末，位于上海浦西南京西路核心區(qū)的SOHO中國(00410.HK)旗下東海廣場頂樓57層，以1.21億元出讓給了一位安徽商人，折算單價達(dá)100372元/平方米，上海最貴寫字樓層自此誕生。

　　而在與之相望的上海浦東陸家嘴核心區(qū)，名噪一時的上海環(huán)球金融中心(下稱“環(huán)球中心”)卻正委托多家代理商幫其出售50層以上的10層樓面，以整層為單位散售，但從去年10月至今，仍然未敲定最終買家。有分析認(rèn)為，該開發(fā)商日本森大廈株式會社改變“只租不售”理念的原因是，該座摩天大樓辦公樓區(qū)域的空置率太高。

　　上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長兼首席執(zhí)行官藤賢一告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“我和森稔(日本森大廈株式會社社長)是很好的朋友，當(dāng)環(huán)球中心建成之時，森稔為此長舒一口氣，但金融危機(jī)打亂了原有的計劃，而對上海寫字樓市場過高的估計和判斷使得他不得不出售環(huán)球中心以盡快回籠資金�！�

　　35年方能回本的租售比

　　可以說在所有房地產(chǎn)品類中，寫字樓更具有“市場性”，因此經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣對租金的價格有著最為直接的影響。

　　2008年，環(huán)球中心開業(yè)之際，運(yùn)營方設(shè)定了上海當(dāng)時辦公樓市場租金水平的新高，達(dá)到20元/平方米/天。

　　上海環(huán)球金融中心有限公司董事長森浩生曾向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“即使按照這樣的租金計算，如果現(xiàn)有的22萬平方米辦公區(qū)域及其他場所出租正常的話，該項目需要12年才能收回成本，2020年之后才能實現(xiàn)真正的盈利，而如果情勢惡化，則可能需要更久的時間�！�

　　一語成讖，“情勢惡化”成真。一位環(huán)球中心某樓層租賃企業(yè)人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“不要說20元/平方米的價格無法維持，在金融危機(jī)最深重的時候，環(huán)球中心的運(yùn)營商甚至開出過12元/平方米甚至更低的價格來吸引客戶�！�

　　記者從入駐環(huán)球中心的相關(guān)企業(yè)獲悉，目前環(huán)球中心實際的招租價格依然維持在12元～15元/平方米的價格，這意味著如果想要收回投資成本并實現(xiàn)盈利，仍然至少需要20年以上的時間。當(dāng)年環(huán)球中心的落成使得上海浦東的寫字樓空置率陡升至雙位數(shù)的12%，而這樣的情況如今又在上海浦西靜安區(qū)上演，這也使得東海廣場項目高價出售顯得“出人意料”了。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“雖然東海廣場頂層拍出了1.21億元、每平方米10萬元的天價，但仔細(xì)算一下賬的話，買家不太劃算。盡管靜安區(qū)依然是上海最貴的辦公區(qū)域，但其平均租金也不過每天每平方米8元�！�

　　地處南京西路的靜安區(qū)商務(wù)區(qū)聚集了大量的甲級甚至超甲級寫字樓，而東海廣場只是其中之一，以8元/平方米/天測算，東海廣場頂層的每平方米年租金約為2880元，而售價高達(dá)100372元/平方米，這意味著其租售比已經(jīng)是1：418，也就是說，這位買家35年才能夠收回成本。

　　更值得憂慮的是，8元的價格能否扛得住依然面臨考驗，因為就在東海廣場高價售樓之際，上海靜安南京西路地區(qū)高端寫字樓的供給量一直沒有停止，今年一開年再度放出巨大寫字樓供應(yīng)量的會德豐國際廣場就是其中的一個典型代表。

　　靜安區(qū)空置率為上海之首

　　1月5日，九龍倉集團(tuán)開發(fā)的上海會德豐國際廣場推出第二期寫字樓租賃單位。61層的會德豐國際廣場是浦西最高的超甲級寫字樓，中高樓層將于2011年1月開始招租。

　　作為與環(huán)球中心遙相呼應(yīng)的上海浦西最高寫字樓是否也會遭遇招租困難呢？九龍倉集團(tuán)的附屬公司九龍倉中國置業(yè)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理邵永官表示：“停滯兩年后，跨國公司重新邁出拓展的步伐，物色更寬敞、更優(yōu)質(zhì)的寫字樓單位，估計強(qiáng)勁的租賃熱潮還會持續(xù)18至36個月。截至目前，會德豐國際廣場已經(jīng)吸引了很多大型寫字樓租戶�！�

　　不過，邵永官也向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言：“雖然我們看到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)復(fù)蘇，但目前會德豐國際廣場12元～15元/平方米/天的租金價格，依然比金融危機(jī)前下滑了25%左右，這可能會影響投資方收回投資并實現(xiàn)盈利的周期�！�

　　值得關(guān)注的是，隨著會德豐國際廣場陸續(xù)進(jìn)入招租階段，上海靜安區(qū)的寫字樓空置率已經(jīng)在市中心區(qū)域名列前茅了。高力國際報告判斷，受去年第二季度入市的會德豐國際廣場的影響，靜安區(qū)成為7個甲級寫字樓分市場中空置率最高的分市場，并已經(jīng)達(dá)到了16.1%。

　　據(jù)了解，在未來兩至三年時間里，南京西路沿線仍將有多棟寫字樓建成，靜安寺“金五星商圈”正陸續(xù)建成越洋國際廣場、會德豐國際廣場、東海廣場、嘉里中心二期、南京西路1788號，五大項目將共同構(gòu)成靜安寺“金五星”地區(qū)，這一現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的規(guī)模、硬件都將超越現(xiàn)有的“梅泰恒”(梅隴鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場)區(qū)域。

　　有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，靜安寺南京西路已建、在建、將建的寫字樓規(guī)模相當(dāng)龐大，未來地區(qū)高空置率的問題必然會出現(xiàn)。從短期來看，靜安區(qū)的寫字樓高空置率僅僅是上海寫字樓市場井噴式發(fā)展的一個縮影。

　　迎來史上最大年供應(yīng)量

　　如果說2010年，上海的寫字樓市場還可以依靠“供給量不大”和“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”這兩大因素來維系空置率和租金平穩(wěn)的話，那么2011年，上海寫字樓市場或?qū)⒚媾R史上最大年供應(yīng)量的事實。

　　2010年，上海寫字樓市場表現(xiàn)出租金價格企穩(wěn)反彈的態(tài)勢，但這與該年甲級寫字樓市場全年新增供應(yīng)為近4年來最低——只有21萬平方米有關(guān)。多家國際知名房地產(chǎn)顧問公司關(guān)于上海房地產(chǎn)業(yè)的報告顯示，雖然各家對于2011年寫字樓供應(yīng)量數(shù)字判斷不一，但供應(yīng)量將出現(xiàn)猛增的觀點是一致的。

　　戴德梁行判斷，在2011年上半年，預(yù)計還有超過60萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，將導(dǎo)致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

　　第一太平戴維斯向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》提供的報告顯示，2011年上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)有望達(dá)到近90萬平方米，可能達(dá)到歷史上最大年供應(yīng)量。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2011年浦西的年新增供應(yīng)量預(yù)計為221593平方米，浦東為758392平方米，兩者相加約為98萬平方米。

　　高力國際認(rèn)為，盡管上海甲級寫字樓市場需求受眾多積極因素支撐，但由于超過100萬平方米的樓盤將在2011年落成交付，預(yù)計在2011年甚至2012年的很長時間內(nèi)租金表現(xiàn)將受限，并給空置率帶來壓力。

　　世邦魏理仕表示，2011年新增供應(yīng)預(yù)計超150萬平方米，即便出現(xiàn)部分供應(yīng)延遲交付的情況，仍將使市場短期內(nèi)處于供過于求的狀況。

　　記者注意到，在國際五大房地產(chǎn)顧問公司中，仲量聯(lián)行對今年上海寫字樓市場的前景表現(xiàn)得十分樂觀并認(rèn)為，租金預(yù)計將在2011年繼續(xù)上漲，浦西漲幅預(yù)計在15%左右，浦東為10%至15%，浦西和浦東市場強(qiáng)勁的需求將會使得新增供應(yīng)對空置率的影響相對有限。

　　相較之下，高力國際則表現(xiàn)出了較為謹(jǐn)慎的判斷并認(rèn)為，雖然需求強(qiáng)勁，但甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量幾乎為近3年的新增供應(yīng)量總和。即使大約有15%～20%的新增供應(yīng)面積將被開發(fā)商吸納自用或被自用買家購買，但整體空置率仍然會升高400到500個基點，至2011年底預(yù)計會達(dá)到18%。

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