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在漸進(jìn)調(diào)控房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的大背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商已經(jīng)意識(shí)到轉(zhuǎn)型的時(shí)刻或許到來(lái)。一些民營(yíng)或國(guó)有性質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)正著手將經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

但是，他們的速度已明顯落后于外資機(jī)構(gòu)。

2011年2月以來(lái)，橫跨大洋的強(qiáng)勁對(duì)手頻繁加速布局中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。這或是“抄底”的前奏。來(lái)自商務(wù)部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)井噴，高達(dá)39家。

外資狂購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)

戴德梁行日前發(fā)布全球房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，2011年全球預(yù)計(jì)會(huì)有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向。

此前，有預(yù)測(cè)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的并購(gòu)潮將爆發(fā)在住宅市場(chǎng)。這樣的觀點(diǎn)主要源自中國(guó)大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但近段時(shí)間以來(lái)，頻繁的外資并購(gòu)正在領(lǐng)導(dǎo)另一場(chǎng)潮流。

來(lái)自上海產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，在2月底的一個(gè)星期內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過(guò)億元，新掛牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的金額也居于首位。外資大手筆的并購(gòu)行為也隱含其中。

其中，“上海國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)有限公司100%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的交易完成引人注目。該項(xiàng)目的持有方是上海一家國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，收購(gòu)方是新加坡的一家公司，最終受讓價(jià)格超過(guò)3.1億元。

來(lái)自上海產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的登記信息顯示，“上海國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)有限公司”的注冊(cè)資金和實(shí)收資金均為1.5億元人民幣。其唯一股東，上海國(guó)際集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司持有其100%股權(quán)。該資產(chǎn)管理公司為上海國(guó)際集團(tuán)有限公司的控股子公司。

2006年的資料顯示，上海國(guó)際集團(tuán)有限公司是一家成立于2000年4月20日的國(guó)有有限責(zé)任公司，股東分別為上海市財(cái)政局，持股52.91%；上海國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，持股47.09%。

其實(shí)，被轉(zhuǎn)讓公司所持有的“國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)”便是曾經(jīng)獲得國(guó)內(nèi)建筑最高獎(jiǎng)項(xiàng)——白玉蘭獎(jiǎng)的德隆大廈。2006年，德隆系崩塌后，這座以其企業(yè)名稱(chēng)命名的廣場(chǎng)建筑便以5.95億元的價(jià)格被上海國(guó)際集團(tuán)收入囊中。

在國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)售出當(dāng)周，“長(zhǎng)沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權(quán)”的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)交易。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)沙廣悅置業(yè)有限公司擁有在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅及商業(yè)的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于天心區(qū)，湖南省政府西側(cè)，樓面面積約30萬(wàn)平方米。
該項(xiàng)目被香港一家置業(yè)有限公司收購(gòu)，成交價(jià)格達(dá)到2.9億元。出讓方是中國(guó)五礦集團(tuán)公司。

而在此之前，新加坡的“中投”——淡馬錫公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，并計(jì)劃未來(lái)3至5年投資約人民幣100億元于中國(guó)內(nèi)地，其中包括將旗下商場(chǎng)數(shù)量翻倍至100家。

與亢奮的新加坡企業(yè)并肩而行的是愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)富控股集團(tuán)。在2月末，其麾下信托子公司華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行價(jià)值5970萬(wàn)新元的可轉(zhuǎn)換債券，為該公司以人民幣5.75億元收購(gòu)上海淮海商城的交易融資。

來(lái)自華瑞信托的公告稱(chēng)，淮海路的租賃市場(chǎng)近年來(lái)，特別是過(guò)去兩年，一直保持兩位數(shù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，租金平均每年增長(zhǎng)18.0%。因此，收購(gòu)淮海商城，對(duì)其重新翻新及定位，是為了使其未來(lái)5年租金翻倍。

除了一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的收購(gòu)和兼并，外資也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)商頗有興趣。美國(guó)房地產(chǎn)中介商21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中國(guó)公司在3月初收購(gòu)北京上古地產(chǎn)的大部分股權(quán)。

或許商業(yè)地產(chǎn)的誘惑已經(jīng)足夠強(qiáng)大，連法國(guó)零售業(yè)巨頭家樂(lè)福也在3月1日表態(tài)，擬將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店和它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分離出去，并分別成立為各自獨(dú)立的上市公司，以提升投資價(jià)值并提高盈利能力。此舉被解讀為家樂(lè)福借機(jī)進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的前兆。

積極交易的背后，是商業(yè)地產(chǎn)被視為了“價(jià)值洼地”，以及“熱錢(qián)”的灘頭陣地。

一位外籍房地產(chǎn)投資人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)：“目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格比較低，而且可用資源豐富。與此同時(shí)，一些外資機(jī)構(gòu)看好未來(lái)人民幣的升值預(yù)期�！彼f(shuō)，如果要送一大筆錢(qián)進(jìn)入中國(guó)大陸就必須找一個(gè)安全的領(lǐng)域。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低廉，又不受政策影響，比較穩(wěn)定。

據(jù)記者了解，目前外資投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主要有三種渠道：第一種是非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房地產(chǎn)；第二種是外資通過(guò)直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)；第三種是外資通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。在3月初，外資加速流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向已令中國(guó)金融主管部門(mén)有所警覺(jué)。中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)王順參在央行主管雜志《中國(guó)金融》上撰文，建議加強(qiáng)對(duì)外資過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

本土企業(yè)加速追趕

眼看著商業(yè)地產(chǎn)逐步變?yōu)槲鹜莸�，本土房企亦加速布局商業(yè)地產(chǎn)。

3月中旬，A股市場(chǎng)房企龍頭之一的招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司，派生分立（編者注：指某公司將其部分資產(chǎn)或營(yíng)業(yè)進(jìn)行分離，另設(shè)一個(gè)或數(shù)個(gè)新的公司或分支機(jī)構(gòu)，原有公司繼續(xù)存在的公司分立形式）出新公司——深圳招商商置投資有限公司(下稱(chēng)“招商商置”)。

觀察家認(rèn)為，在一系列高層人事調(diào)整和公司構(gòu)架裂變完成后，招商地產(chǎn)做大商業(yè)地產(chǎn)的決心已露。這也為其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)分拆上市留下巨大想象空間。

3月22日，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在與投資者見(jiàn)面時(shí)表示，未來(lái)會(huì)更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。另一位高管招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞亦認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期，“那么多開(kāi)發(fā)商選擇在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面進(jìn)行一些嘗試和突破，其實(shí)也是英雄所見(jiàn)略同，也是大勢(shì)所趨、規(guī)律使然”。

幾乎在同時(shí)，金地集團(tuán)在公布2010年業(yè)績(jī)時(shí)表示，未來(lái)5年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為金地重要的業(yè)務(wù)板塊，并與房地產(chǎn)金融成為金地未來(lái)發(fā)展的重要兩翼。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克說(shuō)，2011年金地將在商業(yè)地產(chǎn)投資一至兩個(gè)綜合體項(xiàng)目。據(jù)了解，大中型城市綜合體是金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中的主要產(chǎn)品。金地集團(tuán)計(jì)劃，在今后5年，每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持集團(tuán)總投資額的20%左右。

另一家香港上市內(nèi)地房企奧園地產(chǎn)在3月22日晚間公告稱(chēng)，3月21日，公司之間接全資附屬公司W(wǎng)inwickDevelopmentLimited于當(dāng)日簽署兩項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議，以人民幣3.83億元的總代價(jià)獲得佑林泛太及佑林（昆山）于中國(guó)江蘇省昆山市項(xiàng)目用地5A及項(xiàng)目用地5B建設(shè)之商業(yè)住宅物業(yè)。

此外，龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)等企業(yè)已切入不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。

另有消息稱(chēng)，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)擬以44億元人民幣,從賣(mài)方亞太置地手中收購(gòu)徐匯區(qū)長(zhǎng)樂(lè)路世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)一事可能在近期水落石出。這或?qū)⒊蔀樯虾５谝还P保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的大單。

其實(shí)早在2010年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始大規(guī)模接觸商業(yè)地產(chǎn)。不過(guò)，任何略懂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的人都知道，房企轉(zhuǎn)型并非那么簡(jiǎn)單。眾所周知，原本主攻住宅類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)企業(yè)要想轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)，必須克服資金、管理、人才配置以及相關(guān)資源和經(jīng)驗(yàn)等各種困難。

一位房地產(chǎn)投資基金人士認(rèn)為：“當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)遇到不同的問(wèn)題。這并非能在短時(shí)間內(nèi)解決。相比近段時(shí)間頻繁的外資布局商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)企業(yè)在一些領(lǐng)域都略顯落后。外資企業(yè)除了有雄厚的資金，還有專(zhuān)業(yè)的管理技術(shù)、操作經(jīng)驗(yàn)�！�

一直以保守商業(yè)地產(chǎn)形象出現(xiàn)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也公開(kāi)表態(tài)說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)受到調(diào)控影響。市場(chǎng)上那么大的資金流動(dòng)性，總要有個(gè)蓄水池。即使它流到商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，也跟老百姓沒(méi)關(guān)系，因?yàn)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)的人都不是弱勢(shì)群體�！�

楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)：“目前外資頻繁布局商業(yè)地產(chǎn)可以看做外資機(jī)構(gòu)對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期影響。對(duì)中國(guó)本土企業(yè)的股權(quán)并購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)，對(duì)于他們的資金來(lái)說(shuō)是安全的，可以讓他們有套匯預(yù)期�！�

同時(shí)楊紅旭亦認(rèn)為，這與市場(chǎng)當(dāng)前的變化有關(guān)�！半S著調(diào)控的加劇，資金會(huì)逃往商業(yè)地產(chǎn)避險(xiǎn)�！薄皬哪壳吧虾５囊恍﹨^(qū)域看，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)依舊存在價(jià)格倒掛的情況，即商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低、住宅價(jià)格高。而這種市場(chǎng)關(guān)系并非短時(shí)間就能有所改變。”

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