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隨著限購和信貸的收緊，開發(fā)商"打著高爾夫賺錢"的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬套、今后五年3600萬套保障房的入市，先不論其是否能真正轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，商品房的市場空間無疑將被大幅擠壓。為尋求出路，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)公開宣布介入商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新鮮的業(yè)態(tài)也成為轉(zhuǎn)型的方向。

失去"護身符" 會怎樣呢

與此前任何一次調(diào)控不同，此次以深化"限購令"為核心的調(diào)控，徹底撲滅了開發(fā)商之前僅有的一絲樂觀，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的急迫性已難以掩飾。

本次調(diào)控限購被當作主要工具。信貸也被政府牢牢壓住，除了提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對開發(fā)商的開發(fā)貸也呈趨緊之勢。國家開發(fā)銀行一位人士向記者透露，部分銀行已有計劃停止對開發(fā)商提供開發(fā)貸，"一家此前被四大行追逐的大型房企，最近貸款四處碰壁，最后在國開行得到幾個億的貸款，非常高興"。政府部門也在多種場合暗示，開發(fā)商們需要"自尋出路"。

除了上述心理和實際層面的壓力，保障房計劃的公布，一方面擠壓了商品房的市場空間；另一方面，也撕下了房地產(chǎn)行業(yè)拉動內(nèi)需、拉動產(chǎn)業(yè)鏈、拉動GDP的這一張張"護身符"。

然而，現(xiàn)在銀行風險被認為是可以量化的，調(diào)控打擊的主要是最后進場的富裕人群。至于對經(jīng)濟的拉動作用，則可以通過2011年1000萬套保障房、今后五年3600萬套保障房，來彌補商品房市場開工量縮減的缺口。

上述種種信息，都傳達了相同方向的結(jié)論，房地產(chǎn)"只要能蓋出來就絕對不愁賣"的黃金時代即將終結(jié)，開發(fā)商也來到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口。

是否做保障房？

現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的一條路，是大規(guī)模參與保障房建設(shè)。但一些開發(fā)商坦言，做保障房項目是做公益，并不賺錢。想要市場化的開發(fā)商大規(guī)模介入保障房，首先需要解決"賺錢"的問題。

此前，多數(shù)知名房地產(chǎn)公司都做過少量保障房項目，多數(shù)是配建，即政府在土地出讓時規(guī)定開發(fā)商必須配建一定比例保障房。但實際情況證明，配建路子走不通，也不可能大規(guī)模推廣，因為保障房捆綁土地出讓，開發(fā)商是不得已而為之，房子的質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)能否過關(guān)都是問題。

萬科高管在業(yè)績推介會上表示，"萬科非常愿意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了。"

上述國開行內(nèi)部人士認為，"開發(fā)商參與保障房，就是走代建路子，應(yīng)給開發(fā)商留出一部分利潤。不應(yīng)引入社會資本和金融工具，因為它們都要追逐回報。對于保障房建設(shè)，切勿將政府責任與盈利相混淆。"他認為，保障房的建設(shè)、融資、分配應(yīng)有一整套制度規(guī)范。

住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，保障房真正的難題不在建或資金，難在管理，"如何準入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資源真正落實在需要的人身上？相關(guān)制度建設(shè)很重要。在政府提供一定貼息、優(yōu)惠、免稅等優(yōu)惠條件下，央企、國企應(yīng)大規(guī)模參與，分擔社會責任。"

對于市場化的開發(fā)商和民營企業(yè)來說，代建也是最易被接受的模式。綠城集團近日成立北方代建公司，希望大規(guī)模介入保障房，據(jù)綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理、代建公司總經(jīng)理曹舟南透露，綠城此前在青島建設(shè)的一個保障房項目，不但沒虧損，反而賺了1億多元。

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