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仲量聯(lián)行日前發(fā)布2010年第四季度亞太區(qū)物業(yè)摘要，受惠于活躍的商業(yè)環(huán)境和穩(wěn)定的就業(yè)市場，亞太地區(qū)的物業(yè)市場基本面繼續(xù)改善。在一些市場，擴張需求已開始超過搬遷和升級需求，并且企業(yè)租戶發(fā)現(xiàn)大型空間往往供不應(yīng)求。因此，租賃市場已變得對房東更加有利，而大多數(shù)市場已經(jīng)移到租金上升階段周期。資本價值在租金開始上漲前便已回升，目前幾乎區(qū)域內(nèi)所有市場的資本價值都已經(jīng)上升。同樣地，投資活動正在強化，據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)計2011年交易量將進(jìn)一步回升，此外租金也將繼續(xù)上漲。

寫字樓市場:2010年間甲級寫字樓的需求增加，全年度的需求甚至是2009年需求的兩倍。2010年第四季度，在香港和新加坡等一些主要金融中心，金融和專業(yè)服務(wù)公司、的搬遷和擴張需求使當(dāng)?shù)氐淖赓U需求維持強勁態(tài)勢�？鐕驹絹碓蕉�，并帶動了中國和印度市場對大型空間的需求。而這些市場的本國企業(yè)也開始追求高品質(zhì)的寫字樓空間。區(qū)域凈吸納量預(yù)計將在2011年繼續(xù)增加。多數(shù)市場的租金在2010年第四季度都呈上漲態(tài)勢。

其中表現(xiàn)最佳的市場是北京，北京中央商務(wù)區(qū)的凈有效租金環(huán)比上漲了9.0%，而上海的租金也環(huán)比穩(wěn)定上漲了7.9%。新加坡（來福士廣場環(huán)比上漲8.6%）和香港（中環(huán)環(huán)比上漲4.6%）的租金也持續(xù)上漲。少數(shù)租戶需求仍疲弱的市場中，租金也普遍開始持穩(wěn)平穩(wěn)增長。

今年租金增長幅度最大的市場是悉尼，孟買和東京，而其他市場，如新加坡，香港和上海的租金上漲幅度將比2010年放緩。香港（中環(huán)）預(yù)計將有近30%的強勁增長。

商鋪市場: 樂觀的消費者信心和勞動市場狀況帶動該區(qū)域的零售需求。中國的零售活動特別強勁，更多的國際品牌急于進(jìn)入這一市場，而現(xiàn)有的零售商開設(shè)更多商店。

另一方面，香港和新加坡的零售商在高額租金的影響下更加謹(jǐn)慎。在大中華區(qū)的帶動下（香港環(huán)比上升4.1%，北京環(huán)比上升3.1%），多數(shù)市場的租金在2010年第四季度呈現(xiàn)穩(wěn)定或增長的態(tài)勢。多數(shù)市場預(yù)計在未來幾個季度內(nèi)租金都將呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，然而印度和多數(shù)東南亞復(fù)蘇則將維持緩慢漸進(jìn)。

2 0 1 0年第四季度，隨著越來越多的跨國企業(yè)重啟擴張計劃，浦西辦公樓市場迎來跨國 企業(yè)對辦公樓租賃的旺盛需求。制造業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)公司開始其中國業(yè)務(wù)“后金融危機”的 新一輪投資，積極擴張和升級辦公空間，在本季度的租賃市場上變現(xiàn)尤為搶眼。例如，一家 跨國制造業(yè)公司租賃會德豐國際廣場約4,500平方米，較之前的辦公空間擴大近8 0 % 。 另一家專業(yè)服務(wù)類外資公司在企業(yè)天地擴租約3 0 % 達(dá)到近4 , 000平方米 。

上海浦西本季度的凈吸納量達(dá)到6 .6 萬平方米，為 2008 年一季度以來最高的季度吸納 水平。在經(jīng)歷了第三季度租賃需求放緩后，本季度，浦東甲級辦公樓市場重新呈現(xiàn)旺盛需 求 ，國內(nèi)及跨國金融機構(gòu)的租賃活動均相當(dāng)活躍。例如，一家內(nèi)資銀行在時代金融中心租 賃 約1 , 000平方米的面 ；美國紐約梅隆銀行在恒生銀行大廈（原匯豐銀行大廈）租賃3 , 000 平方米 。

此外，內(nèi)資企業(yè)在浦東竹園地區(qū)依舊表現(xiàn)活躍，本季度繼續(xù)出現(xiàn)大面積的租賃成交。例 如，一家國內(nèi)房產(chǎn)公司和一家高科技公司均從原有品質(zhì)較低的物業(yè)中遷出，分別租賃宏嘉大 廈6 , 0 0 0平方米和4 , 0 0 0平方米的辦公面積。
浦西浦東寫字樓租金“雙漲”

跨國企業(yè)的強勁需求推動浦西平均租金環(huán)比上漲7.1 % 至人民幣7 . 6 元/平方米/ 天， 成為浦西自2005年一季度以來環(huán)比增速最快的一季，同比增幅達(dá)1 9 . 0 % 。浦東租金增速 在經(jīng)歷了第三季度的短暫放緩后，本季度同樣呈現(xiàn)強勁態(tài)勢，環(huán)比上漲 5 . 8 % 至人民幣 7 . 4 元/平方米/天，全年租金上升2 1 . 4 %，與我們年初同比上漲2 0 % 的預(yù)期基本一致。超 甲 級辦公樓市場方面，浦西的平均租金達(dá)到人民幣8 . 7元/平方米/天 ，浦東為人民幣8 . 3元 /平方米/天，環(huán)比分別上漲5.2%及3.1%。

我們預(yù)計上海甲級辦公樓市場租金在2011年將繼續(xù)上漲，浦西市場在旺盛需求的推 動下全年有望實現(xiàn)1 5 %左右的租金漲幅，浦東的租金漲幅也將達(dá)到1 0——1 5 %。浦西市 場在未來12個月內(nèi)將有4個甲級辦公樓項目竣工，為市場新增221 , 593平方米的供應(yīng)量。 我們預(yù)計受到外資企業(yè)租賃需求持續(xù)擴張的推動，加之上海環(huán)貿(mào)廣場等新項目良好的預(yù)租 表現(xiàn)將導(dǎo)致新增供應(yīng)對浦西市場空置率的影響相對有限 。

在上海浦東，共計758 ，392平方米的新增辦公面積將于2 011年進(jìn)入市場，但是其中約 有一半面積將被用于辦公自用。同 時， 內(nèi)外資金融機構(gòu)預(yù)計將持續(xù)其在浦東的擴張步伐， 這些剩余的可租賃面積也將穩(wěn)步被市場消化，因此，上海浦東市場空置率的上升空間也會相對有 限，空置率處于低位的辦公樓業(yè)主仍將在租金談判中占據(jù)主導(dǎo)地位。

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