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“上海在2010年寫(xiě)字樓價(jià)格不斷上漲，漲幅在上海的寫(xiě)字樓歷史中罕見(jiàn)�！盌TZ戴德梁行寫(xiě)字樓部華東區(qū)董事楊達(dá)稱。

2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出金融危機(jī)以來(lái)最為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭。而機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告指出，2011年寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望徹底破局，走出爆發(fā)行情。

機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年至今上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“租金及銷售量穩(wěn)中有升，外郊環(huán)寫(xiě)字樓成交活躍”的特點(diǎn)。

DTZ戴德梁行寫(xiě)字樓部華東區(qū)董事楊達(dá)分析，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，推動(dòng)上海有租賃需求的企業(yè)開(kāi)始活躍。

在金融、證券類公司的拉動(dòng)下，第二季度開(kāi)始，租金止跌維持平穩(wěn)，到8-9月份時(shí)，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業(yè)也開(kāi)始逐步活躍，帶動(dòng)租金的小幅上漲。

截至12月底上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平達(dá)到每天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上漲了約15%，空置率繼續(xù)下跌至7.61%。

在銷售市場(chǎng)方面，截至2010年12月上旬，全市寫(xiě)字樓銷售成交量約為130萬(wàn)平方米。4月出臺(tái)的房產(chǎn)新政對(duì)寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)也帶來(lái)了一定的影響，銀行貸款政策收緊影響客戶資金籌措，市場(chǎng)的觀望情緒使得5月出現(xiàn)成交萎靡，但這一狀況在6、7、8月三個(gè)月逐步改善，成交緩慢回升。

“郊縣區(qū)域的寫(xiě)字樓成為2010年寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。2009年，外環(huán)外的寫(xiě)字樓成交占全市36%，這一數(shù)字在2010年上升為42%。今年7-8月，外環(huán)外的寫(xiě)字樓成交甚至占當(dāng)月全市總成交量的半壁江山。”主要原因是世博施工管制造成內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)量銳減、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)外郊環(huán)地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的拉動(dòng)，以及通脹預(yù)期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價(jià)、性價(jià)比高的外環(huán)外寫(xiě)字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。

臨近年底，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)更為明顯的爆發(fā)先兆。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，11-12月成交面積排行前10位新建寫(xiě)字樓中，套均面積高于1000平米的項(xiàng)目有2個(gè)，而9-10月排行中則無(wú)此類項(xiàng)目出現(xiàn)；套均面積低于100平米的項(xiàng)目有3個(gè)，而之前兩月排行中此類項(xiàng)目則有4個(gè)。此外，這些項(xiàng)目的單價(jià)、套均總價(jià)水平也在上移，11-12月成交面積前10項(xiàng)目中，單價(jià)高于2萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目有6個(gè)、套均總價(jià)高于500萬(wàn)元的項(xiàng)目有5個(gè)，而之前兩月此類項(xiàng)目的個(gè)數(shù)則只有4個(gè)和2個(gè)。

對(duì)于寫(xiě)字樓買方市場(chǎng)偏好轉(zhuǎn)變，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，其背后原因，首先由于臨近年底，企業(yè)及個(gè)人資金都較為充裕，能有更多實(shí)力用于投資及改善工作環(huán)境；其次，樓市調(diào)控新政下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)未受影響，并與住宅價(jià)格存在倒掛，也吸引了部分投資轉(zhuǎn)向，如目前全市新建住宅成交均價(jià)為2.27萬(wàn)元/平米，就高出新建寫(xiě)字樓均價(jià)0.31萬(wàn)元/平米。

預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓新建項(xiàng)目中，低碳、綠色的甲級(jí)寫(xiě)字樓漸成趨勢(shì)，而明年上海的新興熱點(diǎn)辦公區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。

不過(guò)，寫(xiě)字樓的爆發(fā)并非整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的全貌，從中長(zhǎng)期看，眼前的短期發(fā)力還不能最終確定中長(zhǎng)期的市場(chǎng)走勢(shì)。

中原地產(chǎn)的年度研究報(bào)告指出，2011年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)趨好。寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，一線城市將獲得個(gè)人投資者的青睞，價(jià)格有望穩(wěn)步上漲，寫(xiě)字樓租金繼續(xù)上揚(yáng)；二線城市將迎來(lái)一輪新的建設(shè)高潮，市場(chǎng)短期將出現(xiàn)供大于求。

商鋪市場(chǎng)方面，銷售市場(chǎng)的火熱仍將持續(xù)，租金上漲趨勢(shì)也將延續(xù)，但商鋪市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的分化將愈演愈烈，城市核心區(qū)的商鋪價(jià)值將獲得提升，而郊區(qū)的商鋪將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的這些隱憂，在今年的土地市場(chǎng)行情中已經(jīng)可以窺見(jiàn)一斑。

“今年，商地寬松出讓將加劇未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。”上海中原研究咨詢部分析師坦言，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年1—10月，上海總共出讓146幅經(jīng)營(yíng)性用地，出讓面積共計(jì)842.81萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)1398.08萬(wàn)平方米。其中，商辦用地共出讓85幅，出讓面積共計(jì)308.42萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)609.99萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率為11%

從片區(qū)來(lái)看，土地出讓集中片區(qū)基本分布在新興規(guī)劃的新城板塊，特別是上海松江新城區(qū)域，今年1-10月總共出讓11幅經(jīng)營(yíng)性用地，合計(jì)出讓面積90.68萬(wàn)平方米，建筑面積98.40萬(wàn)平方米。

報(bào)告指出，從上述新城中經(jīng)營(yíng)用地的出讓情況來(lái)看，商辦用地占了6成比例，意味著未來(lái)2-3年，商辦項(xiàng)目仍將旺盛供應(yīng)。上海商辦市場(chǎng)目前存量為970萬(wàn)平方米，已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求格局。這一突出的存量壓力在短期內(nèi)恐難緩解。