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     在上海地產(chǎn)價格最貴的浦東陸家嘴金融區(qū)，中國內(nèi)地第一高樓、樓高492米的上海環(huán)球金融中心遭遇成長的煩惱。

　　原本，開發(fā)大樓的日本森大廈株式會社判斷，他們會創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的奇跡，各路商戶爭相租用這幢摩天大樓，現(xiàn)在，樓房的空置率成了大樓經(jīng)營者最擔(dān)心的問題，甚至可能影響到了大樓的日常維護。

　　金融危機絆了腳　當(dāng)前入住率號稱70%

　　上海環(huán)球金融中心不僅高，而且物業(yè)面積也很大，地下兩層加上地上六層為商鋪和會展樓層，其中7層至77層為寫字樓層，總面積有20萬平方米，可以容納12000人在樓里辦公。

　　2008年這棟樓的業(yè)主在開業(yè)時說得最響亮的話，就是大樓只要一年，入住率就會達到90%，兩年多過去了，這棟外表光鮮的商業(yè)大樓，究竟完成了多少入住率呢？

　　上海環(huán)球金融中心租賃部門人員表示，現(xiàn)在出租率大概有70%以上。業(yè)內(nèi)人士稱，即使入住率真的有70%，在浦東陸家嘴地區(qū)的寫字樓里也不算高。中國分析師薛建雄表示，一般85%、90%是一個正常的狀態(tài)。上海環(huán)球金融中心旁邊的金茂大廈目前入住率90%以上，因為金茂大廈已經(jīng)入市十幾年了，它有一群很穩(wěn)定的客戶在里頭。另據(jù)一寫字樓代理業(yè)內(nèi)人士介紹，據(jù)他們了解，上海環(huán)球中心目前入駐率只有40%的樣子，那么它要往上爬的話，就很難了。

　　在上海浦東，一家寫字樓的入住率和它的租金高低有直接的關(guān)系，入住率越高租金也越高。對此，日本森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓昨天在接受記者采訪時卻表示：“目前70%的入住率并不低，由于面積大，寫字樓租金總價相當(dāng)于好幾棟一般小辦公樓的價錢。加上正式開業(yè)才2年多，期間又遭遇金融危機，目前這個情況已經(jīng)很不錯了�！�

　　“高舉高打”失手　第一高樓調(diào)低價格

　　隨著上海浦東越來越多寫字樓的加入，環(huán)球金融中心“一樓獨高”的局面開始轉(zhuǎn)變。以剛剛落成的上海國金中心為例，其一期辦公樓就達到了滿租的狀態(tài)。甚至2014年才能竣工的未來中國第一高樓上海中心大廈，也在提前攬客。開業(yè)僅僅兩年的環(huán)球金融中心目前堅持“高舉高打”戰(zhàn)略，開始受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。

　　據(jù)上海一位代理商介紹，從2008年開始，森大廈便表現(xiàn)得相當(dāng)強硬，不僅將日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的報告，上海甲級寫字樓的平均日租金是9.62元/平方米)，在招租時甚至不愿意通過中介尋找租戶，而是更依賴自身的全球客戶資源。之后的調(diào)整中，每天每平方米15元的租金報價還是創(chuàng)了陸家嘴地區(qū)價格之最，更在入駐企業(yè)的資質(zhì)審核上令人咋舌。

　　隨后，森大廈調(diào)整了出租的方案。曾與他們有過接觸的一家代理商透露，原本在租金和租戶檔次上相當(dāng)挑剔的森大廈近期也“放下身段”，不僅對預(yù)租客戶實施一定的免租優(yōu)惠，原本要求“必須是跨國機構(gòu)”的招租標(biāo)準(zhǔn)也有所放低。

　　記者了解到，上海環(huán)球金融中心已開始暗暗調(diào)低價格。在上海第一房屋等專業(yè)中介網(wǎng)站上，記者看到很多關(guān)于上海金融中心寫字樓的租金信息：日租金最低報價12元/平方米，最高的14元/平方米。“目前出租的最小面積為174平方米，日租金12元/平方米。具體折扣還是可以談的�！庇浾咧码娚髲B(上海)有限公司租賃部時，一位吳姓工作人員表示。

　　改租為售　吸引浙江實力資本

　　目前運營上海環(huán)球金融中心的日本森大廈株式會社，采用的運營策略是“只租不售”。這個日本通行的模式，在中國遭遇前期租金回收不暢后，是否會動用其他途徑來盡快回收前期投資和保證高昂的維護費用？

　　日前，有消息傳出，上海環(huán)球金融中心有準(zhǔn)備售賣的打算。記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了環(huán)球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，該公司一工作人員表示表示，他們已跟環(huán)球金融中心的投資方——日本森大廈簽訂了保密協(xié)議，負(fù)責(zé)調(diào)研潛在買家和他們的價格承受能力。

　　對于售樓之舉，上海環(huán)球金融中心至今猶抱琵琶半遮面�！捌謻|大多數(shù)寫字樓都是可以買的，目前確實有一些購買意向�！迸溯砀嬖V記者，最終取決于日本總部的拍板。目前他們正在委托幾個比較大的國際著名中介公司進行市場調(diào)查，根據(jù)這個結(jié)果再最后決定，是出售還是不出售。至于可出售面積，出于整個物業(yè)品質(zhì)的考慮，會低于寫字樓整體面積的10%，估計在1萬平方米左右。

　　以目前業(yè)內(nèi)預(yù)計的每平方米七至八萬元的價格計算，該大廈每層樓面積3000平方米左右，一層樓面的售價就要在兩億元。而這筆錢足夠多數(shù)投資機構(gòu)去買一整棟便宜的寫字樓。

　　事實上，對于資本充裕的浙江企業(yè)來說，資金并不是門檻。曾經(jīng)在滬上爛尾樓的交易熱潮中，浙江人扮演的買家角色非常引人關(guān)注。先有浙江均瑤集團斥資3.5億元收購位于上海鬧市區(qū)的金匯大廈，并將其更名為均瑤國際廣場；后有耀江出資2.2億元拍下天目廣場；更有不少浙江企業(yè)買下爛尾樓后，將其改造成有浙江特色的專業(yè)市場或購物中心。

　　“我們不會限定只售跨國企業(yè)，只要品牌定位和我們相吻合的，浙江的實力資本也是受歡迎的�！比毡旧髲B(上海)有限公司相關(guān)人士表示，雙方品牌的契合度是他們更關(guān)注的。