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　　香港新鴻基地產(chǎn)旗下上海國金中心（IFC）、上海環(huán)貿(mào)廣場（ICC）近日同時入市，在這兩個標(biāo)志性項(xiàng)目的背后，隱含著新鴻基地產(chǎn)對于資本及融資成熟而且老練的運(yùn)作。

　　融資償舊債

　　12月7日消息稱，新鴻基地產(chǎn)正在推介約47億元人民幣（6.91億美元）的三年期定期貸款，所籌資金將用于償還在2008年1月簽署的47億元三年期貸款。參與這一貸款的銀團(tuán)包括中國銀行上海分行、東亞銀行上海分行、三菱東京日聯(lián)銀行上海分行、法國巴黎銀行上海分行等共計(jì)9家銀行。

　　目前該項(xiàng)融資已得到幾家銀行認(rèn)購，新鴻基也正自行安排這筆銀團(tuán)貸款，其貸款利率相當(dāng)于央行同年期利率的90%。

　　針對這一消息，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向新鴻基香港總部進(jìn)行求證，新鴻基對此給予了肯定的答復(fù)，稱以上報(bào)道均為屬實(shí)。

　　若此次貸款成功，這將是新鴻基2010年1月至今簽訂的第二個貸款融資，所籌資金將用于償還2008年1月簽署的47億元三年期貸款。

　　資料顯示，新鴻基2008年1月的貸款用途為資助上海國金中心的建設(shè)開發(fā)成本，當(dāng)時利率亦相當(dāng)于央行同年期利率的90%。

　　此前，新鴻基于今年3月就已經(jīng)簽訂了一項(xiàng)181.2億港元的銀團(tuán)循環(huán)貸款協(xié)議，其貸款期限為5年，利息較香港銀行同業(yè)拆息高出78個基點(diǎn)。

　　而且，該筆貸款為該新鴻基迄今所簽的最大單筆銀團(tuán)貸款，籌得資金將用于在香港和中國大陸業(yè)務(wù)發(fā)展的一般營運(yùn)資金。

　　不僅如此，在了解中還發(fā)現(xiàn)，新鴻基在今年一月曾尋求一筆最高額度可達(dá)126億港元的5年期再融資定期貸款。而這項(xiàng)融資又將用于為其2005年2月?lián)５?26億港元5年期循環(huán)貸款提供再融資。

　　實(shí)際上，就像為上海國金中心提供建設(shè)資金一樣，新鴻基每一輪的貸款都在為名下開發(fā)建設(shè)的大項(xiàng)目提供強(qiáng)勁的資金支持。

　　“新鴻基這樣的借貸模式，其實(shí)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性，其開發(fā)主體除了需擁有很強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力外，其市場定位也需要很精準(zhǔn)。”上海一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，他還補(bǔ)充道：“倘若開發(fā)項(xiàng)目不能很好的迎合市場需求，其必定與此前預(yù)期有一定的落差者造成損失，畢竟目前的市場環(huán)境還是處于不穩(wěn)定的狀態(tài)”。

　　根據(jù)此前資料，循環(huán)貸款是新鴻基目前主要的貸款模式，占其貸款組合的7成，定期貸款則占3成。

　　所謂循環(huán)貸款模式，是指在上一次貸款即將結(jié)束之時繼續(xù)一次貸款以償還前一次未還清貸款，其過程沒有對貸款期限的限定，而定期貸款中每一次貸款的年限是限定的。

　　上海灘商業(yè)成色

　　在上海甲級寫字樓市場還未完全復(fù)蘇的背景下，上海國金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場同時大舉入市并非易事。

　　上海國金中心位于上海浦東世紀(jì)大道8號，地處上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，是一項(xiàng)綜合項(xiàng)目，由兩幢甲級辦公樓、總樓面面積超過400 萬平米。

　　另一個項(xiàng)目上海環(huán)貿(mào)廣場坐落于上海浦西商業(yè)核心區(qū)域，總面積逾32萬平方米，是一個集甲級寫字樓、商業(yè)、高級公寓于一體的大型綜合項(xiàng)目。

　　新鴻基方面人士稱，此項(xiàng)目共分為兩期建設(shè)，第一期辦公樓項(xiàng)目已在09年7月竣工。

　　目前，上海國金中心第一期項(xiàng)目的商鋪已接近滿租，駐入的多為國際一線品牌旗艦店和國際頂級餐廳，辦公樓目前已經(jīng)有匯豐銀行中國總部租下其中22個樓層，此外入駐的還有彭博新聞社、南非標(biāo)準(zhǔn)銀行、英國施羅德集團(tuán)及交銀國際等。第二期項(xiàng)目預(yù)租工作正在展開，其租金水平為10-12元/平方米/天。

　　根據(jù)戴德梁行對上海的市場研究報(bào)告中表示，2010年第3季度，上海全市甲級寫字樓的租金為7.02元/平方米/天。

　　很顯然，上海國金中心的租金水平比上海全市甲級寫字樓平均租金水平高出不少。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海浦東陸家嘴附近已經(jīng)擁擠了大量甲級寫字樓，整體上處于供大于求的狀態(tài)，對于未來的出租率和租金水平都有可能下滑。

　　而且“由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，自2008年至今，上海浦東陸家嘴的租金水平敏感度一直較高，且上漲趨勢不大”。上海業(yè)內(nèi)人士對未來上海甲級寫字樓未來預(yù)期中表示。

　　戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報(bào)告中也預(yù)期，在2011年上半年，預(yù)計(jì)還有超過60萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，將導(dǎo)致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

　　因此，上海國金中心二期及上海環(huán)貿(mào)廣場一期的后續(xù)出租與經(jīng)營，才能夠真正考驗(yàn)新鴻基“中國最佳辦公樓發(fā)展商”的成色。