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花旗大廈5、7層已叫賣半年 2004年大業(yè)主買入時4萬元/平方米不到

以5200美元/平方米（約4萬元/平方米）的價格買入，僅6年左右時間，浦東陸家嘴甲級寫字樓花旗銀行大廈的個別業(yè)主方喊出了12萬元/平方米的拋出價，價格翻了3倍。

據(jù)了解到，或因12萬元/平方米的叫價實在太高，從今年3月份開始掛牌到現(xiàn)在，該大樓相關(guān)掛牌物業(yè)始終沒有成功找到合適的接盤者。

6年時間價格上升近3倍

商報記者近日在某二手商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，浦東陸家嘴花旗銀行大廈低區(qū)樓層分別有一個整層和一個半層的樓面在掛牌叫賣，報價高達12萬元/平方米。記者隨即采訪了負責(zé)該物業(yè)掛牌出售業(yè)務(wù)的某中介公司業(yè)務(wù)員徐先生，并進行了現(xiàn)場探訪。

作為浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一個地標(biāo)性建筑，帶有醒目花旗CitiBank?雪標(biāo)記的45層大廈位于浦東香格里拉酒店旁邊，是臨黃浦江第一排江景位置的涉外頂級寫字樓。據(jù)了解，在2002年底該大廈破土動工之際，花旗集團便與開發(fā)商——上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā)展公司簽訂了購買冠名權(quán)的協(xié)議，并在不久之后以購買其中8層樓面的代價獲得“花旗銀行大廈”冠名權(quán)。

而目前網(wǎng)上叫賣的物業(yè)分別位于陸家嘴花旗銀行大廈的5樓和7樓，其中5樓的樓面是整層出售，面積2664平方米，單價12萬元/平方米，折合總價約3．2億元；而該大廈7樓則有半個層面出售，面積約1330平方米，單價為11．8萬元/平方米，總價大致為1．57億元。

“這兩個層面的業(yè)主方，并不是個人買家，5樓樓面所屬企業(yè)是江蘇常州某民營企業(yè)，而7樓整個層面則屬于一家名為‘德國溫啟’的外資貿(mào)易公司，目前該德國公司僅出售半個層面，另外半個層面仍然留作自用。”相關(guān)知情人士向記者透露，上述兩個公司都是在花旗銀行大廈2004年底大業(yè)主（上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā)展公司）開盤時買入的，當(dāng)時的買入價大致在5200美元/平方米，約合人民幣4萬元/平方米不到。

所以，6年左右時間里，兩位業(yè)主方買入和賣出價之間房價已上漲3倍，“按照半層1300平方米的面積來看，7樓的德國企業(yè)入場僅支付676萬美元左右，折合人民幣5400多萬元，現(xiàn)在賣出總價已整整高出一個多億�！�

周邊寫字樓6萬左右單價成交

據(jù)了解，這兩個業(yè)主方均已通過滬上多家中介或代理機構(gòu)尋找接盤者。“但12萬元/平方米價格太高，很難找到合適的購買者，從今年3月份到現(xiàn)在只是喊價，沒有成交。”徐先生介紹稱，“也有不少客戶跑來看房子，但是都嫌太貴了，轉(zhuǎn)而跑去買周邊價格低很多的寫字樓，比如，這幾個月陸家嘴地區(qū)中銀大廈就成交了3個整層，單價6．5萬元/平方米，而人保大廈也有3個層面整體轉(zhuǎn)讓成功，單價在5．8萬元/平方米左右�！�

“目前在陸家嘴，市面上叫賣的二手甲級寫字樓，高一點的報價僅在7萬－8萬元/平方米，而花旗銀行大廈物業(yè)高達12萬元/平方米的叫價水平，可以算是目前整個上海售價最高的寫字樓了。”上海乘星行總經(jīng)理李驍分析，這一喊價確實高得出人意料，按照整層樓面或者半層出售，牽涉到的總價款金額很大，對接盤者資金實力要求太高，因而這么長時間里沒有成交也可以理解。

從出租回報率角度看，按照目前該大廈租金每天8．5－10元/平方米的水平計算，12萬元/平方米的單價投資水平，至少要30年左右的出租收益才能基本收回成本。一般寫字樓大宗交易中，接盤的投資機構(gòu)都期望“至少可以得到7個百分點的毛收益率或者5個百分點的凈收益率，顯然，此宗掛牌物業(yè)難以達到�！崩铗斦f，接盤者的風(fēng)險很大。

對此，德國溫啟公司某工作人員在回答商報記者現(xiàn)場采訪時解釋稱，“掛牌出售花旗銀行大廈這樣地段的超甲級寫字樓，我們一般都不愿意和客戶談什么出租回報率，沒有太大的必要。一個理由是，地標(biāo)性大廈的掛牌物業(yè)‘僧多粥少’，目前至少在陸家嘴就沒有多少這樣的超甲級寫字樓掛牌出售，很多客戶想買也買不到；其次，在陸家嘴這樣的地段，我們認(rèn)為物業(yè)的價值，主要還是依靠這棟樓和這個地區(qū)（物業(yè)）的漲價空間，尤其是在近期浦東‘十二五’規(guī)劃這個大背景下�！�

陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)仍是浦東地區(qū)今后發(fā)展的焦點之一，該區(qū)域?qū)⑦M一步發(fā)展成為上海以至中國大陸的最重要寫字樓市場。至2014年，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的范圍將擴大至31．78平方公里，甲級寫字樓的樓面將增至135萬平方米，占整個全上海市的35％。隨著中國金融市場的發(fā)展愈趨成熟，更多國內(nèi)外的銀行機構(gòu)、財團和跨國公司將會視陸家嘴地區(qū)的寫字樓作為其落戶上海的首選。