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上海2010年第二季度甲級寫字樓市場繼續(xù)表現(xiàn)活躍，市場新增需求幾乎和來自會德豐廣場的新增供應(yīng)持平，空置率環(huán)比保持穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使得企業(yè)紛紛尋求擴(kuò)張，由此推動持續(xù)成熟物業(yè)入住率及租金均有所上揚(yáng)。次中心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓依然表現(xiàn)良好，新增吸納明顯上升，租金也有所提高。在辦公樓投資市場，新茂大廈的整體交易表明高端物業(yè)的需求依然強(qiáng)勁，這也使得投資毛回報(bào)率在中短期內(nèi)被壓縮。

會德豐廣場為上海甲級辦公樓市場帶來了超過108,000平方米的辦公面積。該新增供應(yīng)使包括靜安和浦西在內(nèi)的附近業(yè)主感到壓力。除會德豐廣場以外，部分重點(diǎn)項(xiàng)目即將開始的預(yù)租也使空置率上行。

租賃市場在第二季度也非�；钴S，市場新增吸納量超過90,000平方米。其中，浦東新區(qū)市場表現(xiàn)出眾，浦東和浦西空置率差異下降至約一個百分點(diǎn)。整體空置率穩(wěn)定在12.8%，但除靜安和盧灣外的其他區(qū)域空置率都有所下跌。市場的良好表現(xiàn)主要?dú)w功于這些區(qū)域新增供應(yīng)短缺以及整體中國經(jīng)濟(jì)近期強(qiáng)勁的宏觀經(jīng)濟(jì)面。

整個市場的空置率保持穩(wěn)定，租金環(huán)比輕微上升1.9%，至人民幣每平米每天7元。第二季度租金上升表明租賃市場在2010年過半的時候動力充沛。

租金市場所獲主要得益于上海浦東兩個子辦公區(qū)域的良好表現(xiàn)。第二季度，浦東陸家嘴租金增長環(huán)比達(dá)到4.8%。租金跌幅最大為靜安區(qū)，因?yàn)樵搮^(qū)域?qū)π略龉⿷?yīng)依然難以消化。加之最近高居不下的空置率，浦西靜安或?qū)⒃谀甑浊笆テ渥?006年第四季度以來上海最貴辦公區(qū)域的地位。

上海2010年第二季度辦公樓市場成交活躍，錄得數(shù)宗大宗交易。座落于盧灣區(qū)，靠近新天地的超甲級辦公樓新茂大廈，已是近5年來的第三次整棟出售，由德國基金SEB賣給總部位于香港的一家上市公司。其他的市場交易包括由匯豐銀行將7,000平方米的樓層售予恒生銀行。2010年第二季度，甲級寫字樓價格的增幅繼續(xù)超過租金，市場面臨回報(bào)率進(jìn)一步下滑，但境內(nèi)利率面臨上升。固定資產(chǎn)投資回報(bào)繼續(xù)支持長期投資回報(bào)下滑趨勢，且這一趨勢已被市場所注意，但目前投資者興趣普遍從住宅類物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)，因而需求有所上升。從上半年散售市場趨勢也可發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。國內(nèi)外的投資者對中國的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)興趣依然濃厚。中短期來看，投資回報(bào)率上升可能性較小。

上海2010年第二季度，次中心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場的租賃活動依然活躍，吸納量超過新增供應(yīng)量，使得市場空置率五個季度以來首次下降到50%以下。若不計(jì)入普陀明珠國際廣場入市所帶來的新增供應(yīng)，空置率下跌會更加明顯。在第二季度，租金也有所上升，增幅甚至略超過了甲級寫字樓。

盡管短期內(nèi)市場呈現(xiàn)租金上升和空置率下降的趨勢，但下半年大增的供應(yīng)量或會扭轉(zhuǎn)甲級辦公樓的復(fù)蘇趨勢。在上海浦東、黃浦和徐匯，大量的新增供應(yīng)將會使空置率在年底劇升，將導(dǎo)致租金走弱。除此之外，大量的新增供應(yīng)和市場供過于求狀況的持續(xù)，有利于租客租金談判，在未來的6至8個季度中，租客將仍然占據(jù)市場主導(dǎo)地位。在次中心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場，業(yè)主可以其高附加值策略，并從國內(nèi)公司希望逐步改善辦公條件的愿望中獲利。中短期來看，次中心商務(wù)區(qū)市場的表現(xiàn)將優(yōu)于甲級辦公樓市場。