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據(jù)報道，商住倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)園、南京西路商圈、陸家嘴商圈、北外灘、盧灣濱江商務(wù)區(qū)等上海五大商務(wù)區(qū)內(nèi)均出現(xiàn)了商住倒掛，倒掛率甚至達到1.2-2。

　　而依照國際慣例，商業(yè)辦公項目的價格應(yīng)該高于同一區(qū)域的住宅，目前全球十大金融中心的商業(yè)辦公項目的價格一般為同區(qū)域住宅項目的1.5-2倍。

　　商住倒掛嚴(yán)重

　　位于大虹橋區(qū)域內(nèi)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的匯銀銘尊項目，目前對外報價2.9萬元/平方米。項目總建面積達18萬平方米，其中包括5棟甲級寫字樓、3棟酒店式公寓。項目緊鄰蘇州河游艇碼頭，是高起點規(guī)劃打造的蘇州河畔水岸生態(tài)、大型總部商務(wù)辦公集群。

　　與匯銀銘尊一路之隔的一幅住宅用地，2009年9月份由中海地產(chǎn)拍得，樓板價達到了2.24萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，如果按照每年10%的財務(wù)成本計算，地塊開發(fā)銷售時的樓板價將和匯銀銘尊的售價相當(dāng)。預(yù)計項目銷售價格在5萬～6萬元/平方米。

　　在上海南京西路商圈，SOHO東海廣場的對外售價為6.5萬元/平方米，而經(jīng)典茂名公寓的售價已達到8萬元/平方米。在浦東陸家嘴，浦江雙輝大廈的辦公樓對外報價為5.8萬元/平方米，附近的世茂濱江五號售價達到8萬元/平方米。

　　此外，在北外灘，中信廣場辦公樓對外報價為6.5萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)的住宅項目白金灣府邸報價已達10萬元/平方米。在盧灣濱江，綠地浦暉國際中心辦公樓對外報價5萬元/平方米，住宅項目綠地海珀日暉報價達到8萬元/平方米。

　　不難發(fā)現(xiàn)，到了二季度，“商住倒掛”已經(jīng)在上述上海五大商務(wù)區(qū)內(nèi)同時出現(xiàn)。值得注意的是，商住倒掛在一季度就已存在，但如今正呈現(xiàn)出愈演愈烈的態(tài)勢。

　　金融危機陰影

　　樓市調(diào)控之下，住宅銷售放緩，辦公樓租賃需求穩(wěn)步增長，而商住倒掛卻愈發(fā)凸顯，專家表示，這與2008年全球金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的打擊不可分。

　　5月和6月的新房成交量接近歷史低點。在一系列緊縮措施的作用下，2010年第二季度上海新房成交量較去年同期大幅下跌62.3%。

　　豪宅市場雖然出現(xiàn)滯銷，但價格依舊堅挺。由于新增供應(yīng)有限，賣家普遍不愿降價促銷。這使得二季度上海豪宅價格基本保持穩(wěn)定，均價維持在人民幣55213元/平方米。

　　而此時，甲級寫字樓市場雖然復(fù)蘇強勁，但依然籠罩在2008年全球金融危機的陰影下。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，二季度上海寫字樓平均租金進一步上漲至人民幣6.6元/平方米/天，較上季度上升3.9%。浦東辦公樓平均租金漲至人民幣6.7元/平方米/天，環(huán)比上漲4.9%。浦西辦公樓的平均租金較上季度上漲3.2%，達到人民幣6.5元/平方米/天�！斑@是自2008年第一季度以來浦西辦公樓租金漲幅首次超過3%�！敝倭柯�(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出。

　　戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆曾表示，金融危機爆發(fā)后商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及。盡管住宅也受影響，但隨后政府出臺救市政策在住宅市場產(chǎn)生了立竿見影的效果，商業(yè)地產(chǎn)卻無法因為國內(nèi)的政策短時間內(nèi)擺脫金融危機的陰影。

　　投資機會顯現(xiàn)

　　“在全球經(jīng)濟形勢尚未明朗的時期，商業(yè)地產(chǎn)盡管有所復(fù)蘇，但目前尚未回歸到金融風(fēng)暴之前的水平，由此形成了一個特殊的商住倒掛的時期。”戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆強調(diào)。

　　商住倒掛頻現(xiàn)，也讓市場看到了投資商業(yè)地產(chǎn)的時機。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出：“商住倒掛更加凸顯了商業(yè)地產(chǎn)投資、自用價值�！币驗橐勒諊H慣例，商業(yè)辦公項目的價格應(yīng)該高于同一區(qū)域的住宅。目前全球十大金融中心的商業(yè)辦公項目的價格一般為同區(qū)域住宅項目的1.5-2倍。

　　陸逢兆同樣認(rèn)為，住宅市場遭遇調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來升值潛力值得期待。

　　仲量聯(lián)行報告指出，今年上半年，大宗物業(yè)投資成交額為人民幣227億元。盡管第二季度的大宗物業(yè)投資成交量和成交金額都低于第一季度，但仍有幾宗交易在本季度成交。位于盧灣區(qū)、面積為33954平方米的新茂大廈本季初以18.5億元的價格由SEB出售給資本策略（CSI Properties Limited）。恒生銀行向匯豐銀行購得匯豐銀行大廈近7000平方米的辦公樓和商鋪面積自用，同時取得該物業(yè)的冠名權(quán)和標(biāo)示權(quán)，總成交價為人民幣5.1億元。

　　不過，投資者變得更加謹(jǐn)慎。高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳指出，二季度甲級寫字樓價格的增幅繼續(xù)超過租金漲幅，租金回報率進一步下滑。固定資產(chǎn)投資回報繼續(xù)支持長期投資回報下滑趨勢，且這一趨勢為市場所關(guān)注。國內(nèi)外的投資者對中國的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)興趣依然濃厚。中短期來看，投資回報率上升可能性較小。