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只租不售的趨勢將越來越明顯，眾多開發(fā)商因勢利導紛紛轉(zhuǎn)向，加大在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展，最明顯的特征就是只租不售的現(xiàn)象和比例增多。開發(fā)商在這幾年的寫字樓發(fā)展過程中，已充分認識到了持有物業(yè)的好處。業(yè)內(nèi)稱持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正成為開發(fā)商目前流行做法。

出售改為自持是地產(chǎn)發(fā)展的必然

資金緊張是眾多開發(fā)商選擇分割銷售物業(yè)的主要原因：一方面是對自身管理能力沒有信心，另一方面是受制于資金的短缺，商鋪、寫字樓等分割銷售，以求快速回籠資金，因此之后開發(fā)商很難控制小業(yè)主的想法和做法，最后出現(xiàn)“內(nèi)部惡性競爭”的局面，這是一些國內(nèi)開發(fā)商的無奈之舉。據(jù)了解，在北京、上海、廣州、深圳等這些商務(wù)發(fā)展較快的大城市中，寫字樓市場發(fā)展趨勢迅猛，市場對寫字樓的需求日益增大。但幾乎每個企業(yè)都面對自有資金實力不足以支撐完全持有的狀況，大廈預售回款成為了企業(yè)資金鏈中最重要的一環(huán)，因此“部分持有，部分銷售”成為了國內(nèi)市場一條有效的但刻板的過渡路徑。只租不售一直處于不太重要的地位。

出售改為自持是地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，注意到這個趨勢的企業(yè)都把項目做了相應(yīng)調(diào)整。說到出售改為長期持有出租的戰(zhàn)略，主要是大家都意識到了“租售并存”模式的弊端�！白馐鄄⒋妗边@種模式是過渡的，是落后的，是企業(yè)實力不足的體驗。很容易想象，一個租售自由的寫字樓，沒有合理科學的規(guī)范，樓層單元劃分混亂，入駐公司單位素質(zhì)參差，同樣管理方面都有很大的困難，更重要的是影響客戶對寫字樓的信心。在歐美等經(jīng)濟發(fā)達的國家，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，企業(yè)資金雄厚，因此普遍采用只租不售，單一業(yè)權(quán)的現(xiàn)代化管理租賃模式。

所以在新形勢下眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)逐步改變以往以銷售為主的運營模式，加大自持經(jīng)營的比重。

只租不售將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流

對于開發(fā)商來說，認真負責地把事情做到順利交付，自然是盡了法定的義務(wù)。開發(fā)商也將順利售罄當成是功德圓滿，但如此干脆了斷，卻未必是最佳方式。近年，越來越多的開發(fā)商，開始嘗試持有一部分自己所開發(fā)的物業(yè)。很多開發(fā)商就逐漸意識到，持續(xù)穩(wěn)定的地產(chǎn)收入，才是他們長期發(fā)展的根本。

開發(fā)商自己持有物業(yè)應(yīng)該是一種發(fā)展趨勢，從國際商業(yè)發(fā)展趨勢來看，持有商業(yè)物業(yè)在物業(yè)的打造以及經(jīng)營上將更有序，大量的商業(yè)物業(yè)均自行持有，一方面可以在商業(yè)業(yè)態(tài)的培育上更加有計劃，達到共存共贏的目的。另一方面，因為資金實力雄厚，開發(fā)商可以花更多的時間運營好自己的物業(yè)，同時也為了追求經(jīng)營的安全性和爭取更多的高端客戶，他們多以多種物業(yè)共生，打造集商場、大型超市、休閑娛樂、寫字樓、服務(wù)式公寓、商務(wù)酒店等多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)綜合體，用更多的商業(yè)物業(yè)抵消單一物業(yè)可能帶來的經(jīng)營風險。

此外只租不售的這種模式最大的優(yōu)勢體現(xiàn)在物業(yè)管理的嚴謹與規(guī)范。作為一間具有雄厚資金實力的發(fā)展商在打造其超甲級寫字樓項目的同時當然需要有國際化的管理模式來運營。這種模式之所以受到眾多知名外資企業(yè)的青瞇除了可以提供規(guī)范專業(yè)的物管外，最重要的原因是在于公司在擴展的時候無須多方接洽，只需直接與單一業(yè)權(quán)的發(fā)展商處理即可，省卻了與多個業(yè)主商討的麻煩。

只租不售看重的是長線回報，一般來說至少需要7-10年的時期，雖不如快進快出的出售形式回收資金快，但因為是長期持有該商業(yè)物業(yè)，除了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值。因此，雄厚的資金實力是開發(fā)商自己持有物業(yè)的基礎(chǔ)，也正是在這個基礎(chǔ)上，通過與世界知名商家的合作，受行業(yè)同期波動的影響小，也更具有抗風險能力。

但在前期必須做好業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌引進和物業(yè)管理。因為商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅一樣在交付時價值就成型了，它的價值主要體現(xiàn)在運營過程中的不斷保值增值，所以前期的戰(zhàn)略規(guī)劃對后期的持續(xù)良性經(jīng)營至關(guān)重要。市場上也不乏因前期規(guī)劃不到位導致后期步履維艱的事例。從某種程度上來說，只租不售自持物業(yè)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)運營來說是一種質(zhì)變。

因此只租不售、自持物業(yè)是最符合國際化觀念，是客戶素質(zhì)、品質(zhì)的保障。