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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，開發(fā)商們是否真的難過(guò)？

“很多地產(chǎn)公司告訴我們，下半年不準(zhǔn)備買地了，因?yàn)橘Y金緊張�！被幽�(01777.HK)主席兼首席執(zhí)行官潘軍日前接受媒體采訪時(shí)表示，“其實(shí)如果發(fā)展商不買地，割掉的不是發(fā)展商的脖子，而是地方政府的脖子�！�

潘軍坦言，由于目前地方政府財(cái)政緊張，土地收入在財(cái)政收入中的占比相當(dāng)大，所以現(xiàn)在各地發(fā)展商老總們的“吃飯”壓力很大，“去年是發(fā)展商上門拜訪政府，希望在各地投資，而現(xiàn)在情況卻相反，現(xiàn)在各地方政府請(qǐng)我們吃飯，說(shuō)有十幾塊地，你們選選有沒有合適的�！�

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年6月的第三周，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出土地125宗，環(huán)比增加33%，推出土地面積920萬(wàn)平方米，環(huán)比增加80%。成交土地52宗，環(huán)比增加49%，成交土地面積242萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75%。

這20個(gè)主要城市的整體成交均價(jià)為3757元/平方米，環(huán)比上升91%。不過(guò)，20個(gè)主要城市中，僅杭州、長(zhǎng)沙、成都和蘇州有住宅用地成交，其他一線城市的土地成交狀況慘淡。

一邊是地方政府的賣地沖動(dòng)，一邊是開發(fā)商面臨資金壓力。潘軍估計(jì)，到今年第三季度，有些地方政府會(huì)被迫降低期望值，屆時(shí)土地出讓價(jià)格會(huì)走低。

地方政府：賣地—還債

潘軍對(duì)于中央宏觀調(diào)控政策的坦然來(lái)自于對(duì)地方政府債務(wù)窘?jīng)r的了解。

“最近人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)注地方債務(wù)問題，目前披露的有7.6萬(wàn)億元，而地產(chǎn)貸款是7.38萬(wàn)億元，地方債務(wù)高于房地產(chǎn)整體行業(yè)的貸款。原因有幾方面，第一，土地交易量下降。第二，不少地方政府在去年高潮時(shí)借了錢去搞拆遷，其土地成本非常高。第三，地方財(cái)政借的錢，90%要靠賣地來(lái)還銀行貸款并支付利息�！迸塑娬f(shuō)，“如果地方融資平臺(tái)出問題是很可怕的，對(duì)金融業(yè)的影響非常大。我們看到很多地方政府拆遷整理的土地已經(jīng)停掉了，這意味著其還款的來(lái)源切斷了�！�

由于今年不少土地是地方政府在去年的成本基礎(chǔ)上完成拆遷整理的，因此地方政府對(duì)于手里的土地收益仍有期望。潘軍希望今年拿地的成本比去年高峰時(shí)有40%-50%的跌幅，他估計(jì)到今年三季度就會(huì)出現(xiàn)低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)。

目前二三四線城市的地方政府都有賣地欲望，潘軍透露，蘇州、無(wú)錫、南京、成都、大理等地的政府都有詢問過(guò)發(fā)展商是否有意買地。

今年6月14日，花樣年以總代價(jià)3.18億元收購(gòu)了東莞市花千里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)，從而獲得了花千里擁有的東莞謝平蟣卑洞宓囊豢樽苷嫉孛婊9.69萬(wàn)平方米的土地，計(jì)劃開發(fā)高端別墅與高層洋房。

而在5月19日，花樣年以1.17億元成功投得天津一塊面積為1.54萬(wàn)平方米、總建筑面積為6.42萬(wàn)平方米的土地，計(jì)劃打造成集合商務(wù)辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目。

連番出手買地的花樣年，在5月初卻以高達(dá)14%的利率發(fā)行了總額為1.2億美元的5年期擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)質(zhì)疑其資金狀況不佳。

潘軍解釋說(shuō)，截至5月底，花樣年的手頭現(xiàn)金為40億元，負(fù)債比率低于50%，資金狀況相當(dāng)好。但由于5月份發(fā)債的錢，目前仍沒有匯回內(nèi)地，下半年對(duì)于土地的態(tài)度會(huì)比上半年謹(jǐn)慎。如果確實(shí)有很合適的土地，符合其發(fā)展城市綜合體與近郊大規(guī)模高級(jí)住宅的策略，也會(huì)考慮。此外，“花樣年也接受了一些基金的建議，盡量保留手中的現(xiàn)金，希望每月現(xiàn)金的流入大于流出。”

開發(fā)商悄然轉(zhuǎn)型

今年以來(lái)，包括SOHO中國(guó)[4.51 -0.88%]、方興地產(chǎn)[2.31 -1.28%]、花樣年等發(fā)展商都曾向媒體表示，由于開發(fā)的主體是商業(yè)地產(chǎn)，而宏觀調(diào)控主要針對(duì)住宅，因此對(duì)其基本沒有影響。

中國(guó)指數(shù)研究院綜合近期各發(fā)展商的動(dòng)態(tài)后也指出，傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格局，已面臨轉(zhuǎn)型。比如，萬(wàn)科就表示，將從單一的住宅產(chǎn)品升級(jí)為多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。其首個(gè)城市綜合體龍崗中心區(qū)項(xiàng)目正在籌備中，將在明年和后年分別投產(chǎn)兩家酒店。

早期也有開發(fā)中檔住宅的花樣年，近年已經(jīng)把發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到兩方面：商業(yè)綜合體占30%，高端住宅占70%。而商業(yè)物業(yè)中，保留10%-30%的物業(yè)用于出租。潘軍表示，目前持有的10萬(wàn)平米出租物業(yè)，希望5年后上升到100萬(wàn)平米。另外，目前花樣年仍在洽購(gòu)部分央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)期近年第三季度會(huì)落實(shí)，項(xiàng)目主要是商業(yè)綜合體，位于北京及其周邊城市。

花樣年(成都)的營(yíng)銷總監(jiān)杜響瑩告訴本報(bào)記者，其實(shí)香港的地產(chǎn)商也積極進(jìn)軍成都，比如李嘉誠(chéng)旗下的和黃早年已在成都的南沿線區(qū)域購(gòu)買了一大塊土地。而華人置業(yè)[13.72 -1.15%]、九龍倉(cāng)等開發(fā)商在成都的土地市場(chǎng)上也早有斬獲。

潘軍透露，最近新鴻基和恒基地產(chǎn)[47.80 0.11%]都宣布，準(zhǔn)備到內(nèi)地拿地。而花樣年與其基礎(chǔ)投資者南豐集團(tuán)、高盛在成都以及其他城市都有項(xiàng)目合作。未來(lái)可以考慮各自參股對(duì)方的項(xiàng)目，由花樣年管理其內(nèi)地項(xiàng)目。