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年初以來，繼物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”無望后，包括重慶開征特別住房消費(fèi)稅、上海開征住房保有稅等消息頻傳，將房產(chǎn)稅推到了風(fēng)口浪尖。近日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)并公布了《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，首次從中央層面明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。記者在南昌等地采訪了解到，房產(chǎn)稅實際征收仍面臨實施細(xì)則不完善以及技術(shù)層面和操作層面的諸多難題，短期內(nèi)全面開征的可能性不大。

　　由于房產(chǎn)稅征收客觀上確實存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問題，包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息無法共享；同時，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定；此外，費(fèi)用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間�；亟◤�(qiáng)認(rèn)為首先將由相關(guān)部門出臺指導(dǎo)性文件，隨后才會逐步公布實施細(xì)則。江西省住建廳房地產(chǎn)處邵繼濤認(rèn)為，考慮到制度層面和操作層面的因素，短期內(nèi)大規(guī)模開征房產(chǎn)稅的可能性較小。

　　總體來看，開征房產(chǎn)稅主要面臨以下三大問題：

　　一是房產(chǎn)登記信息不完整。針對已有的關(guān)于房產(chǎn)稅征收的不同“版本”，無論是對二套以上和別墅征收，還是將每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為起征點，還是對第三套房開始征收，都需要房管、銀行、稅務(wù)等相關(guān)部門在信息和數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并相互監(jiān)督，避免“流于形式”開征房產(chǎn)稅。南昌市房管局信息中心副主任沈?qū)W農(nóng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展速度，大量基礎(chǔ)性工作沒有落實，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享平臺沒有建立，地域性太強(qiáng)、信息割據(jù)嚴(yán)重影響了宏觀決策和政策調(diào)控的有效性。

　　以南昌市為例，南昌市房管局下屬的交易系統(tǒng)———房地產(chǎn)信息網(wǎng)只有南昌市五大城區(qū)的房屋交易信息，也即在南昌市所轄郊區(qū)縣南昌縣買了房子，然后到南昌市區(qū)買房，南昌市房屋交易系統(tǒng)只能查詢到此人在南昌市的房產(chǎn)情況，外地?zé)o法查詢，仍以首套房辦理相關(guān)手續(xù)；銀行實行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是基于全國銀行征信系統(tǒng)，并沒有與房產(chǎn)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，購房人的房產(chǎn)信息銀行無從得知。若要以家庭為單位，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購，則還涉及公安戶籍系統(tǒng)，但是目前三方數(shù)據(jù)和信息并沒有實現(xiàn)共享。

　　對此，沈?qū)W農(nóng)建議加大資金和技術(shù)投入，由一個職能部門牽頭，多部門參與進(jìn)來，將公安、房管、稅務(wù)以及銀行的信息打通，并且同步更新，出臺的具體措施實施起來有可操作性，才能把好的政策兌現(xiàn)。

　　二是實際征收時房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額如何確定。包括：納稅主體是個人還是家庭；不同年限、不同類型房屋的稅基、稅率如何確定，是“新老劃斷”僅對新增住房，還是“一刀切”對所有房產(chǎn)均征收房產(chǎn)稅；按面積征收還是房產(chǎn)總價征收，若按房產(chǎn)總價，是以房產(chǎn)原值還是市場評估價來定。

　　1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅的征稅稅基定為，對于經(jīng)營房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；對租用房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

　　張東祥認(rèn)為，考慮到調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及非經(jīng)營性房產(chǎn)，作為持有環(huán)節(jié)的稅收，沿用過去按房產(chǎn)原值扣除一定比例征收，不能反映房屋價值的變化，還是應(yīng)當(dāng)按市場評估價作為征稅依據(jù)，而這又涉及房產(chǎn)價值評估。他建議政府不要單幢去評估房價或出租價，而應(yīng)大面積地“批量”評估。同時，他建議，要恢復(fù)征收住宅房產(chǎn)稅可從北京、上海、深圳、杭州等部分房價漲幅過快、社會反響強(qiáng)烈的城市開始試點，畢竟這些城市的房地產(chǎn)信息化程度相對高、實行起來相對容易，下一步再在全國逐步展開。

　　三是稅收以何種方式征管。由于調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及的個人非經(jīng)營性房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn)，涉及范圍廣，實際征收起來難度較大。胡小林研究員認(rèn)為，持有環(huán)節(jié)征稅環(huán)境還不成熟。在我國，個人所得稅是一個成熟稅種，年收入12萬元以上實行主動申報制，但是從目前來看，靠個人申報征收效果并不好�，F(xiàn)在開征持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也同樣面臨這樣的問題。在相應(yīng)的懲戒機(jī)制缺乏的情況下，實際征收情況很可能不盡如人意。事實上，我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的實際情況是，地方政府對居民出租住房的征收仍十分少，另一方面，居民也很少主動申報和繳納。

　　目前來看，房產(chǎn)稅稅費(fèi)繳納可采取以下幾種方式，一是由稅務(wù)部門直接向個人征繳，這在我國還沒有先例，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大；二是參照個人所得稅征收方式，由單位財務(wù)部門代扣代繳，但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊的人員擁有多套房產(chǎn)但不用征收房產(chǎn)稅；三是參照物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，由居委會、物業(yè)公司代收；四是個人主動向稅收部門申報并上繳。在我國現(xiàn)行的個人征信系統(tǒng)和稅收征管體制下，后三種方式存在大量漏繳漏征的可能。

　　此外，如果不以評估價而以市場交易價格作為納稅依據(jù)，同時簡化為在交易環(huán)節(jié)一次征收，操作起來可行性較強(qiáng)，但卻再次增加了交易環(huán)節(jié)的稅收，賣主也容易將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。

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